안녕하세요
하루하루 몰입하는 투자자
하몰이입니다.
1015 대책이 발표된지도 벌써 8개월이 지났고
여전히 금액구간대별로 대출가능액이 유지되고 있습니다.
이러한 대출규제 상황이 지속되면서 올초부터 상반기동안은
15억대 이하와 15억대 이상의 단지들간 가격 변동의 차이가 존재했습니다.
즉, 올 상반기는 중하급지의 15억대이하 단지들이
상승세를 보이며 키를 맞춰가는 시장이었습니다.
그러다보니 이상한 일이 생겼습니다.
“가격의 혼재” 즉 , 너도나도 호가를 올리고 가격상승이 지속되다보니
상대적으로 가치대비 싼 단지들이 나오기 시작합니다.
그렇기에 마찬가지로 “철저한 비교평가”를 통해 의사결정을 해야합니다.
절대적 저평가(22년말~23년) 시장이 아닌,
상대적 저평가를 찾아내야 하는 시장이라는 의미입니다.
즉, A지역은 전부 싸네, 전부 비싸네가 아닌
어느때와 마찬가지로 “가치 대비 저평가”라는 원칙을 지켜야 한다는것.
하락장에는 “뭐가 더싸냐”에만 초점을 맞췄다면,
현시점에서는 이건 비싸고 저건 싸네와 같은
가치판단을 할 줄 아는 능력이 가장 필요함을 알게되었습니다.
동일한 A지역이라도 8억이하단지들은 싸네,
12억 이상단지들은 비싸구나와 같이요,,
한 지역에서 싸고 비싼 것을 판단하는 방법 2가지
하나의 지역 내에서도 싸고 비싼 것을 알기위해서는
정말 간단하게도 그 지역(혹은 생활권)의
①상단(상위급지)과 ②하단(하위급지)를 봐야 합니다.
# 남양주 다산 vs 서대문구
비규제지역에서 핫한 다산의 대장 자이아이비플레이스(2021/967^)
자이아이비의 경우, 주복임에도 지하철과 연결된 단지이며
다산의 상권과도 가장 가까운 랜드마크 단지입니다.
이 단지는 8호선 연장으로 인해 도보 5분거리의 다산역을 이용하여
8→2 호선으로 강남에 접근할 수 있는 가치있는 단지인데요,
이 단지의 현재 84 호가는 12억으로
최근 1년동안 2억 가까이 오른 단지입니다.
이 단지의 가격을 보고 비슷한 가격대의 서울 아파트들이 생각났습니다.
# 서대문구 홍제원현대 (2000/939^)
홍제원현대는 서대문구에서 중간정도 선호도를 갖는 구축으로 현재 12.5억의 호가를 형성하고 있습니다.
입지요소를 살펴보면 교통(강남접근성)은 비슷하고,
환경(연식,상권)적으로는 다산이 압도적으로 좋습니다.
다만, 그럼에도 불구하고 서대문구 3호선라인의 아파트들은
60만 직장인이 있는 CBD(시청/을지로/광화문)의 수요를 끌어들이고
뿐만 아니라, 강남까지 1시간 내로 접근할 수 있는 입지독점성이 있습니다.
실제 물리적거리에서도 차이가 있습니다.
홍제원현대 → 강남역 (11.7KM)
다산자이아이비 → 강남역 (19KM)
그럼 땅의 가치는 서대문구 , 건물 가치는 자이아이비라고 정리해볼 수 있으며
움직일 수 없는 부동산의 특성상 직장출퇴근수요를 끌어들일 수 있는
서대문구의 가치가 더 좋다고 판단할 수 있습니다.
즉, 규제지역으로 묶인 서대문구의 홍제원 현대가
다산과 비교했을 때, 싸다고 생각할 수 있습니다.
실제로 가격을 비교해보면 연식차이가 20년 가까이 남에도 불구하고
땅의 힘으로 인해 비슷한 가격대를 형성하고 있습니다.
이러한 방식의 비교는 다산과 서대문구 뿐만 아니라,
안양/부천/산본 VS 서울 3~5급지까지 다양하게 가능합니다.
그렇다면 서대문구가 싸다고 결론지으면 끝일까요?
서대문구의 홍제원현대는 싸다고 볼 수 있지만,
모든 단지의 가격이 싸다고 보기는 어렵습니다.
이번에는 서대문구와 상단(상위급지)을 비교해보겠습니다.
홍제동의 선호하는 신축인 홍제해링턴플레이스(24/1116^)을 가져와봤는데요,
홍제원현대 옆에있지만 홍제역과 좀 더 가까워 강남까지 44분으로 접근이 가능하며
건물의 가치또한 높은 단지입니다.
이 단지의 가격은 17억 호가로 서대문구에서 북아현/독립문 생활권 다음으로
가장 높은 가격대를 형성하고 있습니다.
그럼 이 단지도 “서대문구니까” 싼 걸까요?
# 성동구 행당대림(2000/3404^) 59 복도식 방3화1
평형은 작지만, 같은값으로 2급지 성동구의 구축아파트도 고려해볼 수 있습니다.
서대문구 해링턴과 성동구 행당대림은 24년이라는 연식의 차이가 나지만,
교통, 강남과의 물리적거리, 아이키우기 좋은환경은 모두 행당대림이 갖추고 있습니다.
즉, 해링턴의 연식이 지날수록 “땅의 힘”에서 밀릴 것이고,
그 모습이 현재 가격붙임현상에서도 확인할 수 있습니다.
단지의 가치에 대한 확신이 없다면, 상단과 하단을 꼭 보세요
이처럼 현재 시장은 절대적 저평가 시장이 아니기에
같은 지역 내에서 어디는 싸고 어디는 비싼지에 대한 판단이 되어야 합니다.
시세트레킹을 통해 딴 시세들로 지역에 대해서만 정리하는 것이 아닌,
내가 가진 앞마당에서 가치대비 무엇이 싼지,
변하지않는 원칙에 근거해 A지역의 a단지가 싸구나 ,
A지역의 b단지와 상급지인 c단지 가격이같네?
그럼 16~17억대에서는 상급지인 c단지가 훨씬싸다!
우리가 해야할 것은 변하지 않았습니다.
매월 한개씩 땅을 밟으며 앞마당을 만들고
기존 앞마당과의 끊임없이 비교하는것,
내집 마련을 앞두고있다면 감당가능한 내 예산에서
앞서 쌓아온 비교평가에 기반해
내 돈으로 할 수 있는 가장 가치있는 물건을 사는것.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
