소중한 마지막 열중강의입니다.
강의부터 과제까지 월부에서 수강생들에게 최고의 강의를 제공하고 싶어하는 진심이 느껴졌습니다.
그 중 첫번째 권유디 튜터님의 강의는 일분일초가 아쉬웠습니다.
이번 강의는 총 4가지 파트로 나뉘어져있습니다.
각 파트별 인상깊었거나 주요한 내용과 저에게 적용할 점을 차례로 정리해보려고 합니다.
📝PART1. WHY : 현 시장상황
시장과 상황별로 해석해야 하는 방식, 접근해야 하는 방식이 다르다는 것이 가장 인상깊었습니다. 그래서 부동산 투자는 자로 잰듯이, 수학하듯이 더욱 퉁쳐서 이해할 수 없다는 과거 멘토님들의 말이 이해가 갔습니다.
이해가 느린 저는 이번 강의에서야 비로소 튜터님의 ‘저평가 지수’에 대해 이해할 수 있었고, 서울 앞마당이 4개밖에 없긴 하지만 서울 전임을 하면서 호가가 계속 날아가고 매물이 너무 없다는 부동산 사장님들의 피드백과 겹쳐지면서 시장 가격이 통화량을 넘어선다는 것은 어떤 분위기인지에 대해서 그제서야 이해할 수 있었습니다. 특히 제가 전임하는 곳들이 대부분 4, 5급지여서 더욱 와닿았던 것 같습니다. 또한, 21년 폭등장과 23년 전저점 시기를 지나면서 ‘이제 끝났어. 기회는 날아가버린거야.’라고 생각해왔었는데 수치로서 25년 말에도 엄청난 기회가 있었다는 것을 보니 기회는 기다리면 언제든 오게 마련이고 그때 준비된 자만이 기회를 잡을 수 있다는 것을 깨달았습니다.
이에 반해, 지방은 저평가 지수를 보니 정말로 ‘대부분 싸다’라는 상황을 확실히 이해할 수 있었고 지방 투자에 대해 편견을 갖지 말아야겠다고 생각했습니다. 튜터님들께서 알려주신 가격 기준으로 무조건 지방으로 달려갈 것은 아니지만 소액 투자로 지방을 고려한다면 (오프닝 강의에서 잔쟈니 튜터님께서 말씀해주신대로 지방 팔고 수도권으로 N년 뒤에 꼭 가야지! 이런 생각만 아니라면) 저평가 단지를 최선을 다해 찾아서 투자해도 좋겠다는 생각이 들었습니다.
📌BM POINT 시장 분위기를 읽고 상황(지역간, 지역내, 단지내)에 따라 다르게 접근하기
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📝PART2. WHAT : 투자의 원칙
그렇게 오랫동안 월부에서 ‘저평가’에 대해 배워왔음에도, 아직도 실제 투자활동에 적용을 잘 못하고 있는 제 자신을 돌아보게 되었습니다. 시세트래킹을 하거나 전임대상 단지들을 고를 때 저평가 단지들을 찾으려고 노력하지만, 막상 찾은 단지들을 모의투자한다고 생각했을 때 알려주신 입지요소들이나 원리원칙을 꼼꼼히 따져보기보다는 ‘이 단지 사도 되는 거야?’라는 생각부터 떠오르고 수고를 들여 원리원칙에 투자해도 좋은 단지인지 따져본 적이 잘 없기 때문입니다. ‘만약 지금 3억 이상의 현금을 들고 있고 서울 내집마련을 할 수 있을 때, 서울 물건들을 배운대로 꼼꼼히 따져보고 원리원칙에 맞게 매수할까?’ 생각해보면 약간 아찔하고, 부동산 사장님들의 말씀에 휘둘려 몇 개 물건을 보지도 않고 좋아보이는 것을 조급한 마음에 덥썩 매수할 것 같다는 생각이 들었습니다. 물론, 그마저도 시간이 흐르면 돈을 벌겠지만 월부에서 공부하는 이유는 ‘같은 돈으로 더 나은 결과를 얻기 위함’이니, 공부한 노력이 헛되어서는 안될테니까요.
특히 저평가에 대해서 이제 확실하게 배운 것은 ‘단지 하나를 보고서는 절대로 저평가임을 확신할 수 없다.’는 것입니다. 너무 당연한 말이지만, 왜인지 앞마당을 계속 늘리고 공부를 하다보면 절로 어떤 단지를 봤을 때 자연스레 ‘이 단지는 저평가인 것 같은데?’하는 느낌(감)이 올 것 같다는 환상을 갖고 있었던 것 같습니다. 그러나 저평가란, 강의에서 알려주신 대로 ‘가치가 같다면 가격이 싼 것.’ 혹은 ‘가격이 같다면 가치가 더 좋은 것.’을 끊임없이 비교하는 와중에 알게되는 것이라는 점을 다시금 상기하게 되었습니다. 그리고 가치는 대부분 고정되어 있지만, 가격은 시장 상황에 따라 끊임없이 변하기 때문에 ‘저평가’라는 것도 고정된 평가가 아니라 시간의 흐름에 따라 변할 수 있으며 가치가 좋은 것을 투자한다고 무조건 좋은 투자가 될 수 없다는 것도 강의를 통해서 다시 배울 수 있었습니다. 똑똑한 사람이 아니라 부지런하고 우직한 사람이 왜 부동산 투자에서는 더 중요한지 배울 수 있었습니다.
저환수원리에서 제일 중요한 리스크에서는 다시 한번 생각해볼 수 있었던 점은 리스크가 대비 가능하다면 고를 던질 줄 아는 것도 투자자의 실력이라는 점입니다. 물론 리스크를 피하는 것이 가장 좋지만 무작정 피하는 것은 능사가 아닌 것 같습니다. 1호기 투자할 때 감당가능한 투자금을 더 마통으로 충당할 수 있었는데 리스크가 무서워서 기회를 놓친 점도 있었던 것 같습니다. 첫 투자인만큼 번트여도 되므로 안전하게 간 것은 잘한 것이고, 그 덕분에 투자하고도 발 쭉 뻗고 잘 수 있는 상황이긴 하지만 결과는 아쉬운 상황이기는 합니다. 앞으로의 투자에서는 좀 더 실력을 길러서 ‘감당 가능한 리스크인가? 감당할 만한 가치가 있는가?’를 투자대상의 가치과 가격에 따라 좀 더 세밀하게 판단할 수 있었으면 좋겠습니다.
📌ONE BM POINT 같은 가격이라면 더 좋은 가치, 비슷한 가치라면 더 싼 가격이 저평가임을 잊지 말 것
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📝PART3. HOW : 투자의 프로세스
'앞마당은 늘어가는데 투자 단지를 어떻게 찾는지 모르겠어요.' 너무나도 공감되는 수강생들의 고민을 앞단에 내세워주셔서 감사했습니다. 그 이유는 위에서도 기술했듯이, 원리원칙에 입각해서 모의투자를 하면서 인사이트를 쌓아나간 것이 아니라 감에 의존하며 ‘이 단지 살만해?’만 계속해서 앵무새처럼 되뇌이고 있었기 때문입니다.
하지만 투자자는 그렇게 감으로 투자하지 않습니다. 원리, 원칙에 입각해서 철저하게 그리고 지루하게 정해진 단계에 따라 투자를 판단하고 매수합니다. 가치파악>투자기준 적용한 물건선별>투자결정>매수결정 및 협상의 순서가 필수 단계입니다.
지난 1호기를 떠올려보면, 가치파악은 꽤 열심히 하려고 노력했던 것 같습니다. 투자금 범위에 들어오는 단지들을 지도위에 올려보고 매수 가능성이 높은 단지들은 지도 옆에 일일이 입지요소를 적고 등급을 매겨 보았으니까요. 하지만 물건선별에서 좀 아쉬웠던 점은 전고점을 기준으로 너무 판단했다는 점입니다. 지금 시장을 보면 그 당시 제가 투자한 물건보다 전고점은 낮았지만 현재 가격은 더 높은 곳도 있습니다. 이유를 되돌아보면 물론 삼전닉스 반도체 호황이라는 예상할 수 없던 특수도 영향이 있긴 했지만, 그보다 더 중요한 것은 전고점이 말해주지 않았던 입지가치가 더 좋았기 때문이라는 것을 알 수 있습니다. 그래서 전고점에 너무 의존하지 않고 매매가와 입지가치만으로 판단했다면 더 좋았을 것이라는(특히 교통) 생각이 들었습니다. 또한, 투자결정에서 아쉬운 점은 네이버 부동산 호가와 전임만으로 투자 결정을 하려고 했던 점입니다. 어느정도 단지가 추려지면 비록 10개라도 일단 상위단에서부터 현장에 나가서 가격 조정이 되는지, 전세를 올려볼 수 있는 여지가 있는지 한번 트라이를 해보고 안되면 그 다음 단지, 그 다음 단지 이렇게 하나씩 지우면서 내려왔으면 후회가 덜할텐데 전화 몇 번 돌려보고 '이 단지는 안되네'.' 이렇게 판단해버린 점이 아쉬웠습니다. 최소 매임이라도 해봤으면 어느 구간에서 ‘내 투자금으로 이 정도 단지라면 괜찮다.’라는 육감이라도 들었을지 모르겠는데 매임도 하지 않아서 후회가 많이 남습니다. 그때 그렇게 하지 않았던 이유는 임신 중이라 몸이 무거워서도 있지만 사실 더 중요했던 이유는 ‘안되는 투자금으로 부동산에 갔다가 괜한 꾸지람(?)만 듣고 망신 당할까봐’가 더 컸던 것 같습니다. 하지만 내 인생을 바꿀 수 있는 투자를 하는데, 신랑과 제가 평생 열심히 번 돈으로 투자를 하는데, 이 투자로 우리 가족의 앞날이 바뀌는데 그깟 꾸지람과 망신이 뭐 그렇게 무서웠는지 생각해보면 조금 한심하기까지 합니다. 첫 투자라, 아직 현장 맷집이 없어서 그랬던 것 같습니다. 매임 경험을 늘려서 그런 맷집을 기르는 것도 중요하다는 생각이 듭니다. 마지막으로 최종 매수결정을 하기까지 단지 내, 그리고 옆 단지 부동산까지 전부 전화를 돌려 더 좋은 물건은 없는지 확인하는 과정을 거쳤고 새로 변한 규제에 따라 내집마련과 투자 중 어떤 게 더 나은지 계산기를 두드리고 알고 있는 단지들을 총동원해서 판단해보았고, 혼잣말로 중얼대며 해당 물건이 저환수원리에 입각했는지 계속 확인 후 매수한 점은 잘했지만, 물건 1개만 들고 있었기에 부동산에 이끌려 최종 결정을 했고 가격 협상에서도 적극적으로 나서지 못한 점이 아쉽습니다.(당시 실거래가 중에는 더 낮게 거래된 물건들도 많았고 투자한 물건은 층은 좋지만 동이 별로고 수리상태가 아주 좋지는 못했음 - 매물털기를 했다면 더 상세하게 알았을 내용) 그래서 다음 번 투자때는 후보 물건을 3개 이상 쥐고 동시에 협상을 해보고 싶고 협상도 매물털기 등을 통해 좀 더 세심하게 접근해서 제대로 트라이를 해보고 싶습니다.
한편으로, 투자자의 구체적인 단계를 배우다 보니 번트라도 대자고 했던 1호기가 무작정 아쉽고 후회만 됐었는데 ‘월부에서 배운대로 최소한의 원리원칙에 맞게는 했구나.’라는 것을 다시 느끼게 되어 마음이 좀 더 편안해졌고 스스로도 납득이 되었습니다. 투자물건의 가격이 가치를 찾아갈 때까지 보유를 하는 데에 있어 강의가 참 중요하다는 생각이 들었습니다.
📌ONE BM POINT 투자자의 4단계에 맞춰 원리원칙대로 투자해나가기
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📝PART4. APPLY : 성공한 진짜 비법
튜터님의 투자 과정을 상세하게 복기하고 공유해주셔서 감사했습니다. 직접 겪으신 일이라 더 와닿았던 것 같습니다. 복기의 중요성에 대해서 다시 배우게 되었습니다. 특히 지방에서는 실거주 조건을 만들어 투자하는 것이 중요하다는 실전 꿀팁도 배울 수 있었습니다. ‘위기는 항상 기회와 같이 찾아온다.’ 파트에서 말씀해주신 경험은 듣는 순간 소름이 돋았고 왜 그렇게 다들 부동산은 발품이고 현장에 적극적으로 나가야 한다고 하시는지 이해가 되었습니다. 그러면서 ‘나는 지금 쌓아가는 임장을 하고 있나?’하고 되돌아보는 계기도 되었습니다. 지난 10.15 장에서도 열심히 현장 임장을 다니신 분들은 전화를 정말 많이 받았다고 하셨는데 저는 전화를 받은 곳이 한 곳도 없었습니다. 반성하게 되었고 다음 번에는 꼭 기회의 시장에서 여러 부동산에서 전화를 받는 사람이 되어보고 싶다는 생각을 했습니다.
“각 전투에서 이기고 질 수는 있으나, 전쟁에서 이기기만 하면 된다.”
최종 전쟁에서 승리하려면 실력을 쌓아야 하고, 단지가 아니라 과정을 복기하는 투자자가 되어야겠습니다. 1호기 이후 계속 놓쳤던 단지들을 트래킹하면서 가격만 보고 있었는데 좀 더 과정에 집중해서 복기해야겠다고 생각했습니다.
📌ONE BM POINT '단지'가 아닌 ‘과정’을 복기하며 성장해나가는 투자자 되기
