1. 이제는 추격매수 아닌 '4~5급지 갭 메우기' 타이밍
과거 부동산 시장의 역사를 보면 급지별로 상승한 '절대 금액'이 다를 뿐, 결국 1급지부터 5급지까지의 상승 비율은 비슷하게 수렴한다는 점을 배웠습니다.
상급지가 먼저 멀리 치고 나간 지금 같은 시기에는, 이미 머리 꼭대기까지 오른 단지를 불안한 마음에 '추격 매수'할 때가 아니라는 생각이 듭니다. 오히려 아직 온기가 돌지 않은, 덜 오른 4~5급지 중에서 알짜 단지를 매수하는 것이 추후 자산 상승기에 훨씬 높은 수익률을 가져다줄 수 있다는 것을 깨달았습니다.
2. '서울 공급 부족 = 무조건 상승'이라는 프레임에서 벗어나기
강의를 듣기 전에는 단순하게 "서울은 늘 공급이 부족하니까 가격이 계속 오르겠지?" 라고만 막연하게 생각했었습니다.
하지만 시장은 그렇게 단순하지 않더라고요. 금리 변화, 매크로 경제 환경, 그리고 단지 개별성에 따라 얼마든지 하락할 수도 있는 것이 부동산 시장이었습니다. 그리고 이를 미리 예측해 볼 수 있는 가장 확실한 지표가 바로 '전세가율'이었습니다.
현재 서울 대부분 지역의 전세가율은 40~50%대에 머물고 있습니다. 전세(실수요) 대비 매매 가격이 단기간에 너무 많이 올랐다는 뜻이고, 이는 시장에 거품이 형성되었을 가능성이 높다는 경고등이기도 합니다. 최근 급격하게 오른 단지들은 정말 조심해서 접근해야겠다고 다짐했습니다.
3. 리스크를 대하는 자세: 시나리오 대비하기
아직 투자자로서 역전세나 전세 재계약 리스크를 직접 겪어보지는 못했습니다. 하지만 "나에겐 안 일어날 일"이라며 방치하는 것이 아니라, 발생할 수 있는 최악의 상황을 미리 머릿속으로 그려보고 대처법을 찾아나가는 것이 '잃지 않는 투자자'가 되는 지름길인 것 같습니다.
마침 내년 5월에 전세 재계약 시기가 다가옵니다. 지금부터 세입자분이 재계약을 희망할 때와 만료 후 나간다고 하실 때의 두 가지 시나리오를 각각 짜보려고 합니다.
- 시나리오 A (기존 세입자 연장): 주변 전세 시세를 모니터링하며 증액 또는 감액(역전세) 리스크 대비하기
- 시나리오 B (세입자 퇴거/신규 세팅): 인근 입주 물량을 체크하고 보수적인 전세가를 책정해 현금 흐름 확보하기
결국 투자는 미래를 완벽하게 예측하는 영역이 아니라, 어떤 상황이 오든 유연하게 '대응하는 영역'이라는 것을 깊이 느낀 하루였습니다.
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