집값 오르면 세금도 오릅니다. 근데 사람들이 놓치는 숫자가 따로 있습니다

지난 8일, 이재명 대통령이 취임 1주년 기자회견에서 이렇게 말했습니다.

"우리나라 보유세는 대체로 낮다."

이 뉴스 보시고 불안하셨나요. 당연한 겁니다. 보유세 강화 신호로 받아들이는 분들이 많았고, 다주택자뿐 아니라 비거주 1주택자까지 영향을 받을 수 있다는 이야기도 나오고 있으니까요.

근데 막연하게 두려워하실 필요는 없습니다.

오늘 이 글을 읽으시고 나면, 내 상황에서 종부세가 얼마나 달라질 수 있는지 직접 가늠해보실 수 있습니다. 

감당 가능한 수준인지, 아니면 미리 대응이 필요한지. 기사가 나올 때마다 흔들리는 게 아니라, 내 숫자를 알고 있는 사람이 되시길 바랍니다.

2021년 기억하시나요. 

2021년, 종부세 고지서를 받고 깜짝 놀라셨던 분들이 많았습니다. 

당시 부동산 가격이 크게 오르면서 자산 상승을 누리신 분들도 많았습니다. 그런데 한켠에서는 예상치 못한 종부세 고지서가 날아왔습니다. 자산은 늘었는데 당장 현금으로 내야 하는 세금이 커지니, 버겁다는 말씀들을 많이 하셨던 기억이 납니다.

그분들의 공통점이 있었습니다. 크게 두 가지였습니다.

첫 번째는 과거 보유세 인상 뉴스를 보자마자 급하게 계산기를 돌려보셨던 겁니다. 지금 세율, 지금 공시가격 그대로 넣고 "이 정도면 괜찮네" 하고 넘어가셨던 거죠. 세율이 올라가면 어떻게 되는지, 공정시장가액비율이 바뀌면 얼마나 달라지는지는 확인이 안 된 채로요.

두 번째는 지금 자산 가격 기준으로만 보셨던 겁니다. 집값이 오르면 세금 기준이 되는 공시가격도 같이 올라갑니다. 지금은 부담 없어 보여도, 가격이 더 오른 상황에서 다시 계산해보시면 숫자가 꽤 달라질 수 있거든요. 그 부분을 미처 생각 못 하셨던 분들이 많았습니다.

그렇게, 고지서를 받아들고 당황하셨던 분들의 모습이 생각이 납니다. 그리고 지금, 비슷한 신호가 다시 나오고 있습니다. 이번엔 미리 알고 가늠해보실 수 있습니다.

어렵지 않습니다. 같이 한번 살펴보겠습니다

종부세 계산 구조를 먼저 보겠습니다. 수식이 나온다고 긴장하지 않으셔도 됩니다. 정확한 계산보다, 각 항목이 어떻게 변할 수 있는지 감을 잡는 게 목적이니까요. 전문가가 아닌 입장에서 개념을 이해하기 위한 것으로 가볍게 따라와보세요.

이 식에서 정부가 조정할 수 있는 항목이 세 가지입니다. 세율, 공정시장가액비율, 공제금액이에요.

근데 여기서 하나 더 있습니다. 규제 변화에만 집중하다 보면 놓치기 쉬운 부분인데요. 바로 공시가격 자체입니다. 시장에서 집값이 오르면 공시가격도 따라 올라갑니다. 정부가 건드리지 않아도 세금이 커질 수 있다는 뜻이에요. 

규제가 강화되면 어떻게 되나만 보시다가, 가격 상승에 따른 변화는 미처 감안 못 하시는 분들이 많습니다.

결국 종부세는 규제와 시장, 두 가지가 동시에 영향을 줍니다. 하나씩 보겠습니다.

① 세율 — 가장 먼저 떠오르는 부분입니다

종부세 중과 이야기가 나오면 가장 먼저 생각나는 게 세율이죠. 현재와 2021년을 비교해보면 이렇습니다.

(아래는 2021년도 기준 입니다. 26년이 아닙니다)

다주택 중과 기준으로 보면 최고 세율이 3.2%에서 6.0%로, 거의 두 배 수준입니다. 2021년 수준이 다시 적용된다면 세금 부담이 얼마나 달라질지 감이 오시죠.

② 공정시장가액비율 — 생소하지만 중요한 항목입니다

조금 낯선 개념인데요. 쉽게 말씀드리면 공시가격 전체에 세금을 매기는 게 아니라, 그중 몇 퍼센트에 세금을 매길지 정하는 비율입니다. 정부가 시장 상황에 따라 비교적 빠르게 조정할 수 있는 항목이에요.

현재는 60%인데, 2021년엔 95%였습니다. 세율이 그대로여도 이것만 올라가도 세금이 크게 달라집니다. 급하게 계산기를 돌리실 때 이 항목을 지금 기준으로 넣고 계신다면, 실제 상황과 꽤 다른 숫자를 보고 계실 수 있어요.

③ 공시가격 — 규제 말고 시장도 봐야 합니다

앞서 말씀드린 항목들은 정부가 조정하는 항목들입니다. 그런데 규제 변화만 보시다가 놓치기 쉬운 게 하나 있습니다. 바로 시장 가격 상승에 따른 공시가격 변화입니다. 집값이 오르면 공시가격도 따라 올라갑니다. 

정부가 아무것도 바꾸지 않아도 세금이 커질 수 있다는 뜻이에요. 지금 기준으로 계산기를 돌려보고 안심하셨다면, 가격이 오른 상황도 함께 넣어보시는 게 좋습니다.

실제로 얼마나 달라지는지 같이 보겠습니다

우선, 저는 세금 전문가가 아닙니다. 세부적인 부분에서 정확하지 않을 수 있어요. 다만 종부세의 전반적인 흐름을 이해하시고, 직접 계산기를 활용하실 때 도움이 되셨으면 하는 마음에서 같이 정리해보려고 합니다.

서울 아파트 평균 가격 수준의 12억 기준이고, 가격 상승을 감안한 24억도 함께 보겠습니다.

1주택 현재 → 1주택 중과, 이렇게 바뀔 수 있습니다

각각의 항목이 올라가는 것도 부담인데, 이게 동시에 움직인다는 게 핵심입니다.

숫자를 미리 파악해두면 달라지는 게 있습니다. 제 지인 중에 2주택을 보유하면서 미리 이 시뮬레이션을 해두신 분이 있습니다. 작년 말에 보유세 뉴스가 터졌을 때, 주변에서 다들 술렁이는 동안 그분은 이렇게 말했습니다.

"나는 계사해 봤는데. 이 정도면 버틸 수 있어."

불안이 없어진 게 아니었습니다. 불안의 크기를 정확하게 알고 있었던 겁니다. 모르면 뉴스 한 줄에 흔들립니다. 알면 뉴스를 보면서도 내 다음 행동을 먼저 생각할 수 있습니다.

P.S. 2주택 이상이신 분들은 반드시 한 번 더 시뮬레이션해보세요

1주택과 2주택은 종부세 구조 자체가 다릅니다. 공제금액이 줄어들고, 세율 구간도 달라집니다. 가격 상승까지 감안하면 생각보다 훨씬 큰 숫자가 나올 수 있어요. 

오늘 저녁 10분이면 됩니다

거창하게 생각하지 않으셔도 됩니다. 순서대로 따라오시면 됩니다.

① 내 공시가격 확인 (3분) 

네이버 부동산 → 보유 아파트 공시가격 확인

② 2021년 수준 세율·공정시장가액비율 대입 (5분) 공제금액 차감 후 × 95% × 해당 세율 구간 적용. 

(위 표의 수치를 그대로 쓰시면 됩니다)

③ 가격 1.5배 시나리오도 한 번 (2분)

현재 공시가격에 1.5를 곱해서 다시 ②를 반복. 

숫자가 크게 달라지는지 확인해보세요.

이 세 가지를 해보시고 나면 감당 가능한 수준인지, 미리 대응이 필요한지 감이 오실 겁니다.

뉴스가 나올 때마다 흔들리는 게 아니라, 내 숫자를 먼저 알고 계신 분이 되셨으면 합니다. 기사가 어떻게 바뀌어도, 내 상황을 파악하고 있는 사람이 당황하지 않습니다.