전세낀 매물 매매시 계약 및 대출에 대해 문의드립니다.

히로히님 안녕하세요? 세낀 매물에 대한 매매 절차에 대해서 궁금하시군요! 1. 세가 껴있는 주택을 매수할 때 주택담보대출을 받을 경우에는 원래 받을 수 있는 주택담보대출 금액에서 전세입자의 전세금을 제외한 나머지 금액만이 후순위 대출로 받으실 수 있습니다. 말씀하신 주택이 총 3.5억의 주택담보대출을 받을 수 있는 집이라고 한다면, 그 중 기전세금 2.2억을 제외한 1.3억만이 주담대가 나오게 됩니다. 추후에 세입자가 나갈 때 드려야하는 기전세금은 생활안전자금대출 중 전세퇴거자금대출을 활용하셔야 하는데, 비규제지역의 경우에는 보통 LTV 70% 내에서 이미 받으신 대출을 제외한 금액 내에서 전세금까지만 대출을 받으실 수 있습니다. 2. 보통의 경우 세낀 집을 매도하는 입장에서는 잔금일을 전세만기일까지 늘려주는 경우는 거의 없다고 보시면 됩니다. 사실 전세 만기일에 잔금을 하는 경우 자체가 입주가능물을 매도하는 것과 같은 이치이고(물론, 중도금을 크게 미리 받을 경우는 있을 수 있겠습니다.), 혹시라도 계약갱신권이 남아있는 상황의 세낀집일 경우에는 잔금일에 매도인이 바뀌게 되더라도 그 전에 세입자가 종전 집주인에게 계약갱신권을 청구할 경우에 세입자가 2년을 더 살 수 있도록 보장해줘야하기 때문이죠. 그렇더라도 세가 만기되는 시점에 잔금이 가능한 경우라면 주담대를 실행하는 은행에서 세입자 전세금을 전세대출을 해준 은행(이 역시 질권설정되어 있는지, 대출없는 현금전세자인지에 따라서 달라질 것 같아요.)에, 그리고 나머지 잔금을 매수자분께 드리는게 일반적인 것 같습니다. 다만 이 부분은 대출을 실행해주는 은행에 문의를 해보셔야 할 것 같습니다. 아무쪼록 많이 부족한 답변이기에 더 깊이 알아보시고 진행하시길 응원하겠습니다!

히로히님 안녕하세요! 1.5억으로 세낀 물건 투자를 고민하고 계시군요! case 1의 경우처럼 잔금일이 전세 만기일자보다 빠른 경우 잔금일에 본인 자본금을 제외한 3.5억을 마련하셔야 하는데요. 세입자가 살고 있는 집이라면 세입자의 권리가 선순위이고, 후순위로 해당 주택 담보대출을 받으셔야 합니다. 이 때 비규제지역의 경우 DSR, DTI가 충족한다면 LTV는 70%까지 나오지만 세입자의 전세금은 뺀 금액만큼 후순위 주택 담보대출이 가능합니다. 기전세금이 2.8억이라면 3.5-2.8=0.7억 나옵니다. 따라서 잔금일에 후순위 대출 0.7억을 받아 본인 자금+대출 = 1.2억을 지급하고 전세입자 퇴거 시 2.8억을 마련해야 합니다. 하지만 이 때에는 잔금일 전후 3개월이 지났기에 주택담보대출이 불가합니다. 현재 수도권에서 세입자가 나가면 받을 수 있는 전세퇴거자금대출은(잔금일 전후 3개월 이후에는 전세퇴거자금대출 명목으로 대출이 가능하며 최대 한도 1억입니다.) 1억이므로 1.8억은 추가로 히로히님께서 마련하셔야 합니다. 이게 어려워 세낀 물건 투자가 쉽게 이뤄지지 않고 있습니다. case2의 경우처럼 매도인이 시간을 많이 줘서 잔금일=전세 만기일로 지정 가능하다면 잔금일에 3.5억까지 대출이 가능합니다. 전세입자가 현금전세를 살고 있다면 전세입자에게 2.8억, 매도인에게 0.7억을 주면 됩니다. 전세입자가 전세대출을 받아 살고 있고 질권설정이 은행으로 되어 있다면 은행에 2.8억 대출상환, 매도인에게 0.7억을 주면 됩니다. 히로히님이 주택담보대출을 실행하는 은행에서 전세입자 대출 은행으로 2.8억 상환 후 나머지 금액을 히로히님에게 입금해주면 매도인에게 나머지 잔금을 입금하시면 됩니다. 부동산 사장님과 대출상담사, 은행직원의 도움을 받아 차근차근 진행하시면 어렵지 않습니다. case2의 경우가 대출이 1.8억 더 나오므로 훨씬 수월하시지 않을까 생각합니다. 한 가지 궁금한 점은 비규제 지역만 고려하시는 이유가 있는지입니다. 전세 낀 투자가 아니라 세입자 만기 후에 입주하실 계획이라면 비규제 지역만 보지 마시고 서울 전역을 두루두루 살피셨으면 좋겠습니다. 특히 생애최초매수의 경우 서울도 LTV 70%까지 가능하기에 최대한 활용하셨으면 좋겠습니다. 히로히님의 성공적인 투자를 응원힙니다!

안녕하세요 히로히님, 내집마련 과정에서 궁금한 점이 있으셨군여~ 전세가 있는 상황에서 상환을 하지 않으면 주담대가 나오지는 않지만 예외적으로 비규제 지역에서는 세입자를 선순위로, 전세 보증금을 포함한 kb시세 70%를 넘지 않는 범위 내에서 후순위 대출이 나올 수는 있지만 은행별로 정책이 상이하여 이부분은 추가적으로 가능한 은행을 찾아보시긴 하셔야 합니다. 이론상으로는 case2가 더 나은 방향이긴 하지만 매도자의 입장에서 세가낀 물건을 매도할 때 전세계약 만료시점으로 잔금 기한을 미뤄주는 경우는 흔치 않지만 그렇다고 아주 불가능한 경우는 아니기 때문에 이 두 case 중에서는 이 경우가 더 나을 것 같습니다. 다만, 실거주를 생각하고 있다면 전세 만료일이 6개월 내로 도래했거나 집주인이 거주하는 집을 매수하시는 것이 더 거래에 수월할 것으로 보이며, 생초시라면 비규제 지역보다는 규제지역 내에 아직 덜 오른 곳들도 있기 때문에 넓은 범위에서 검토해보시기 바랍니다. 아무쪼록 답변에 도움이 되었으면 좋겠습니다😊