최근 지인에게 연락이 왔습니다.
노부부이신 세입자분들께서
손주를 세대주로 등록해도 되는지 물어보셨다는 내용이었습니다.
왜 그런지 이야기를 들어보니,
손주를 세대주로 등록한 뒤 청약을 준비하려는 것으로 보였습니다.
그 이야기를 듣고 가장 먼저 든 생각은
"청약을 준비하고 계시는구나"가 아니라
"혹시 놓치고 있는 부분은 없을까?"였습니다.
청약은 당첨만 되면 끝나는 것이 아닙니다.
오히려 당첨 이후 계약금, 중도금, 잔금을 어떻게 마련할 것인지가 더 중요할 수 있습니다.
특히 최근에는 주변 집값 상승으로 인해
조급한 마음에 청약을 고민하는 분들도 많습니다.
하지만 청약 역시 결국 집을 사는 과정입니다.
당첨 가능성만 보고 접근하기보다,
당첨 이후 필요한 자금을 준비할 수 있는지 먼저 점검해보는 것이 중요합니다.
그래서 오늘은 청약을 고민하고 계신 분들이
예산 측면에서 어떤 부분들을 확인해보면 좋을지 이야기해보려고 합니다.
청약 전 가장 먼저 확인해야 할 것은 ‘모집공고’입니다
당첨 가능성을 보기 전에,
내가 끝까지 감당할 수 있는 청약인지 먼저 확인해야 하기 때문입니다.
분양 모집공고에는
공급 금액, 납부 일정, 대출 조건 등
중요한 내용들이 모두 담겨 있습니다.
따라서 청약을 고민하고 있다면
모집공고를 꼼꼼하게 확인하는 것부터 시작해보시길 바랍니다.
모집공고는 수십 페이지에 달하는 경우가 많습니다.
PDF 파일을 다운로드한 뒤
계약금, 중도금, 잔금, 대출 등의 키워드를 검색하면
필요한 내용을 훨씬 빠르게 확인할 수 있습니다.
(Ctrl + F를 누르면 검색 기능을 사용할 수 있습니다.)
그리고 아래와 같은 방법으로 예산 범위에 들어오는지 체크합니다.
※ 일반적인 사례를 기준으로 작성하였으니 반드시 해당 모집공고를 함께 확인해주세요.
1) 계약금(10%) 마련에 대한 준비
계약 체결일까지 전체 금액의 10%를 마련할 수 있는지 확인합니다.
예시) 분양가 10억 → 계약금 1억 준비
보통 여기까지는 대부분 준비가 되실겁니다.
하지만 중도금과 잔금 여부는 정말 잘 확인하셔야합니다.
2) 중도금(60%) 마련에 대한 준비
중도금은 먼저 납부 방식을 확인해야 합니다.
대표적으로 아래 세 가지 방식이 있습니다.
- 무이자
- 이자후불제
- 이자직접납부
그리고 중도금 대출이 가능한지,
가능하다면 어느 정도까지 가능한지도 함께 확인해야 합니다.
이자 지급 방식 | 중도금 대출 가능 | 중도금 대출 불가 |
|---|---|---|
무이자 | 원금 준비 X 이자 준비 X 건설사가 이자 부담 | 중도금 원금 납부 일정에 맞춰 직접 납부
|
이자후불제 | 원금 준비 X 이자 준비 X 입주 시 누적이자 정산 | |
이자직접납부 | 원금 준비 X 매월 이자 납부 |
따라서 중도금 대출이 일부만 가능한 경우에는
대출 부족분을 직접 준비해야 합니다.
또한 이자직접납부 방식이라면 매월 발생하는 이자까지 고려해야 합니다.
예시) 분양가 10억, 중도금 60% / 이자 직접납부 + 중도금대출(분양가의 40% 가능)
→ 중도금 6억 중 대출이 나오지 않는 2억은 직접 준비해야 합니다.
→ 또한 대출받은 4억에 대해서는 매월 발생하는 이자를 납부할 수 있어야 합니다.
3) 잔금(30%) 마련에 대한 준비
잔금 시점에 중도금 대출이 있는 경우,
입주 시점에는 기존 중도금 대출을 일반 주택담보대출로 전환하거나 상환해야 합니다.
여기서 주의할 점은
규제지역 여부, 생애최초 여부, 정책 변화에 따라 LTV가 달라질 수 있습니다.
그리고 DSR 규제도 있기에 대출 가능 금액을 우선 확인해야합니다.
복잡해 보일 수 있지만
규제지역 여부와 생애최초 해당 여부 정도만 확인해도
대략적인 대출 가능 범위를 파악할 수 있습니다.
즉, 대출 한도를 제외한 나머지 금액은 현금으로 준비되어 있어야 합니다.
따라서 잔금 시점을 먼저 확인하고,
그 시점에 대출 가능 금액을 제외한 금액을 마련할 수 있는지 점검해보시길 바랍니다.
예시) 분양가 10억, 잔금 30%/ 규제지역, LTV 40% /이자 후불제 + 중도금대출(분양가의 40% 가능)
→ 계약금 1억은 이미 납부했다고 가정합니다.
→ 입주 시점에는 중도금 대출 4억을 일반 주택담보대출로 전환하거나 상환해야 합니다.
→ 최종적으로 대출 한도를 제외한 나머지 금액은 현금으로 준비해야 합니다.
→ 또한 이자후불제의 경우 그동안 누적된 중도금 대출 이자도 함께 정산해야 합니다.
이렇게 각 구간별 현금 마련이 어렵다면,
돈을 벌 수 있어 보이는 청약도
나에게는 돈을 잃을 수 있는 청약이 될 수 있습니다.
그래서 청약을 고민하고 계신다면,
반드시 모집공고를 꼼꼼하게 읽어보고
직접 계산해보며 자금 계획을 세워보셨으면 좋겠습니다.
사실 청약은 당첨만 되면 끝나는 과정이 아닙니다.
계약금은 어떻게 마련하더라도,
그 이후 중도금과 잔금을 감당하지 못한다면
오히려 큰 부담으로 다가올 수 있습니다.
청약은 결국 집을 사는 과정입니다.
그래서 경쟁률이나 시세차익만 보기보다는,
내가 끝까지 감당할 수 있는 청약인지 먼저 확인해보셨으면 좋겠습니다.
조금 더 천천히 검토하더라도,
당첨 이후까지 준비된 상태로 청약에 도전하신다면
훨씬 편안한 마음으로 좋은 기회를 잡을 수 있을 것입니다.😊
