안녕하세요,
배움을 가리지 않는 투자자가 되고싶은 미식이 입니다.
올해 초 투자한 2호기를 화장실 수리를 하면서,
신규 세입자분과 이사 시기 조율이 어려운 상황 속에서 수리를 해주기로 한 상황인데
어떻게 할까 고민을 하다가 결국 이러쿵 저러쿵 어려운 부분이 많았지만
수리를 무사히 마치게 되었습니다
혹시나 저처럼 이사시기 조율이 안되는 상황 속에서 수리가 필요하신 분들께
조금이나마 도움이 될까하여 경험을 적어봅니다
★ 주의 ★
가능하면 기존 세입자와 신규 세입자와의 일정 조율을 잘 하셔서
수리기간 확보를 하시고 수리 하시는 것을 가장 우선시 해주시면 좋겠습니다
이사시기 조율이 어려울 경우 올수리는 불가능하지만
부분 수리가 가능한 경우가 있습니다.
- 상황 파악하기 -
저의 경우에는 부분수리로 화장실 2개를 수리했는데요,
수리를 마치고 나서 복기해보니
이사 시기가 안 맞음에도 불구하고 수리를 원하는 세입자분의 경우
아래의 이유가 충분하기에 가능했다는 생각을 했습니다
[ 조건 1 ]
전세물량이 부족한 시장 상황에서 세입자의 선택지가 부족해질 때
'26년 현재, 전세 물건이 많이 부족한 것은
부동산에 관심 있는 분들이나
전월세 고민이 많은 분들 모두 공감하실것이라고 생각합니다.
세입자는 전세물건이 없으면 조급해지고 선택지가 줄어듦으로써
‘이것 마저 나가면 어떻게 하지?’
조급함을 마음 속에 가지고 있습니다.
(실제로 이사철에 월세집을 구하러다닐 때 첫날 본 세 집이 다음날 한 집으로 줄어들때
조급했던 경험이 떠오르네요 ^^;)
제가 구한 세입자의 경우, 서울 강동구에서 사택에서 거주하던 중 나가야 하는 상황에서
부모님이 계시는 경기도로 이사 오는 상황이었는데요,
부모님이 거주하시는 동네의 84타입 전세물량이 없어서
옆동네까지 알아보면서 저의 2호기 세입자분이 된 사례였습니다.
이처럼 저의 사례에서 알 수 있듯이 전월세 물량이 부족해지면
세입자는 부족한 선택지 중에서 가장 만족하는 물건을 찾을 수밖에 없기에
임대인의 입장에서는 협상을 할 수 있는 여지가 커집니다.
[ 조건 2 ]
‘내가 몇일만 고생하면 조금 더 좋은 환경에서 거주할 수 있겠는데?’
라는 생각을 세입자가 할 때
세입자는 저렴한 가격에 보다 좋은 집에서 거주하길 원합니다
때문에 임대인이 수리를 해준다고 하면 당연히 좋아하겠지만
시간 조율이 안될 경우 서로 난처한 상황이 생기는 것이죠!
제가 투자한 집은 화장실이 기본인게 가장 큰 단점이었는데
세입자분들 또한 집을 보시면서 ‘화장실이 조금 오래된게 아쉽다’
라는 말씀을 하셨습니다.
저는 사장님과 이야기해서 세입자분께 짐만 넣어두고
수리를 할 수 있게만 해주면 수리를 해주겠다는 이야기를 했습니다.
' 사장님 : 짐만 넣어두고 수리 기간에만 부모님 집에서 거주하는게 어때?
애 보기도 편할 거고 잠깐만 고생하면 4년간은 깨끗한 화장실을 이용할수 있잖아~'
결국 4년이라는 긴 기간에 비해서 몇일 간의 고생만 했을 때
내가 조금 더 좋은 환경에 거주할 수 있다면 세입자도 원할 수 있다는 것이죠!
그렇게 저는 수리를 할 수 있게 되었습니다.
임차인의 불편을 고려하여 최선을 다해 수리해주기
- 최선의 행동 하기 -
[ 행동 ]
‘내 짐을 넣어두고 수리를 한다고 하면 무엇이 제일 불편할까?’
생각하고 이 부분을 고려한 수리 계획 잡기
- 업체 선정하기 -
저의 첫 수리 경험이 이렇게 난해할 줄은 몰랐지만
내가 할 수 있는 최선을 다하자는 생각으로 수리 전에 준비를 철저하게 했습니다.
일단 세입자분이 협조해주기로 했다는 것만 믿고
사전준비를 소홀히 한다면 시작부터 세입자분과의 관계도 안 좋아지고
내가 보유하는 과정에서 나중에 세입자분께 협조를 구하기도 쉽지 않아진다는 생각을 했습니다.
그래서 저는 생각해봤습니다.
'임차인 입장에서 내 짐을 넣어 뒀는데 공사판이면
먼지 구덩이 가득한 공간에 내 짐을 둔다는 것 자체가 리스크가 아닐까?'
정말 생각만해도 끔찍하네요^^;
때문에 저는 수리 업체를 선정할 때도 아래 두가지를 우선해야 했습니다.
1. 저렴한 임대용 수리
2. 이삿짐을 넣어두고 수리를 해야하기에 보양을 철저히 해야한다
하기 전까지는 몰랐지만,
우리가 투자자로서 임대용 수리를 할 때 최대한 저렴하게 하고 싶은 것은 당연한데
역지사지라고 이런 조건으로 공사하고싶은 업체는 별로 없다는 것이었습니다.
[업체 선정의 리스크]
1. 업체를 선정하는 과정에서 이런 공사를 하고싶은 업체는 별로 없다.
2. 공사비가 소폭 올라간다.
때문에 원하는 공사비가 100만원인데 아무리 맞춰도 110만원에 해야할 경우
최선의 선택을 하는게 맞다고 저는 생각했습니다
- 임차인과 사전 협의하기 -
‘공사 맡기면 업체가 알아서 해주는거 아닐까?’
대부분 수리를 업체에 맡긴다고 하면 이렇게 생각할 것 같은데요,
실제 상황은 달라질 수도 있습니다.
특히나 임차인의 불편을 각오하고 수리하는 것이기에
저는 안일하게 생각하고 수리하면 안되겠다는 생각을 했던것 같습니다.
저는 우선 업체와 공사를 하기 전에
현장에서 미팅을 했습니다.
'사장님, 세입자분이 짐을 넣어야 하는데 사용하실 공간 빼고 보양을 꼭 해야해요
(도면 보여주면서) 어디부터 어디까지 사용하실 건가요?'
‘이 방은 안쓰실 테니까 문 닫아놓고 보양처리하면 되겠네요?’
'침대랑 소파는 여기에 두고 보양하면 가능할까요?'
현장에서 사장님과 이야기하다보니
생각보다 현장 상황은 복잡하더라구요^^;
때문에 업체에 단순히 맡긴다고 생각하면
큰 어려움을 겪을 수도 있겠다는 생각을 했습니다.
그렇게 업체 사장님과 1차 협의를 하고
도면에 사장님과 협의한 보양 계획을 도면에 표기해서
세입자분께 협조를 구했습니다.
[임차인과 보양계획 협의하는 과정]
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그렇게 저는 임차인분께
최종 협의 확정을 했습니다
여기서 하나 깨닫는 것은
제가 좋은 임차인분을 만난 것도 있었지만
내가 준비를 철저히 해서 협의하면 임차인분도 최대한 협조 해줄 수 있다는 것이었습니다.
중간에 김인턴 튜터님께 라이브코칭때 질문 드릴 기회가 생겨서 조언을 구했을 때
튜터님께서 세입자의 입장일때 경험담을 통해 조언을 들은 부분도
많은 도움이 되었습니다
조언해주신 튜터님께도 감사합니다
- 공사 진행하면서 꼼꼼히 챙겨보기 -
여기부터는 내가 실행한 것들을
계획대로 잘 진행되는지 챙겨보는 것이 중요했습니다
첫날에는 반차를 쓰고 시작단계에 보양을 어떻게 진행하고 있는지
챙겨봤습니다.
[보양된 내부 사진]
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꼼꼼히 해주신 사장님께 감사하게 생각하며 혹시 놓친것 없는지 챙겨봤습니다^^
아침에 일하시는 분들께 간식도 같이 올려드리면서 방수할때 꼼꼼히 해달라는 당부 말씀을 드리면서
출근했던 게 떠올랐습니다
용용맘맘맘튜터님께 강사와의 만남에서 방수에 대한 걱정을 말씀드렸는데
내가 챙기지 못하는 상황에서
할 수 있는 것을 행동으로 챙기라는 말씀 주신것 감사합니다
이렇게 보양한 후에 먼지가 많이 날리는 철거공사와 타일공사 하고난 후
내부는 엄청 지저분해집니다
[공사 중 현장 상황 : 먼지쌓인 내부와 방수 진행중]
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한가지 더 배운 것은
보양이 잘 되었다고 안심하면 안되고 내가 선정한 자재가 제대로 왔는지,
공정별로 제대로 시공되고 있는지도 한번씩 더 체크해보시는게 좋습니다.
실제 저의 경우에는 선반장이 1200x800이어야 하는데
1200x600이 들어와서 수정요청을 드렸던 적이 있습니다
사장님도 미처 까먹었던 것 같았습니다.
[ 거울선반장 사이즈 오류로 철거한 모습 ]
그 외에 팁으로는
저의 경우에는 화장실 수리를 하면서 같이 진행할 수 있는
LED등 교체와 같은 공사는 같이 병행했습니다
- 공사 마무리하면서 -
[ 공사 완료한 화장실 사진 ]
공사가 끝나는 시점에 저는 김인턴튜터님이나 용용맘맘맘튜터님이 말씀하신 것처럼
입주청소까지 진행했는데요,
임차인분께 기존 짐이 있는 자리는 물건의 분실이 우려되어 짐이 있는 자리는 피해서 하겠다는 양해를 구하고
피해서 청소를 진행했습니다
이처럼 저의 첫 수리를 잘 마무리하고 생각한 것은
내가 포기 안하고 노력하니 어떻게든 할 수 있었구나 라는 생각을 했습니다
할 수 있다는 마음을 먹고 저처럼 어려운 상황에 처하신 분께 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다
긴 글 봐주셔서 감사합니다!
