안녕하세요. 룰루들레입니다.
오늘은 제 지방 2호기 매도를 통해 깨닫게 된 몇 가지 내용을 공유 드리려고 합니다.
이번 나눔글은 매도가 포인트가 아니라 매도를 통해 바라본 저의 투자 복기입니다.
따라서 이 글은 투자를 앞두고 계신 분, 수도권 투자와 지방 투자 사이를 오가고 있는 분들에게 도움이 될 것 같습니다.
간단히 설명드리면 저의 2호기는 청주 흥덕구였는데요.
공급 많은 청주 시장인데 제가 매수할 당시 공급이 그나마 덜 풀리는 시점에서
일잘러 사장님을 운 좋게 만나서 매매가 협상도, 희망 전세가로 전세 맞추기도 일찍 하게 되었습니다.
매도 또한 이 일잘러 사장님 덕분에 시간이 좀 걸리긴 했지만 법인 세입자 전세 만기 1년 남은 시점에서 실거주자 분한테 팔아주셨어요.
그러다가 지방 2채 보유하면 내가 할 수 있는 투자를 다 했다고 생각했었습니다.
진짜 잘한 투자인가를 짚어보기 위해 마스터님께 투자 코칭을 받았습니다.
물론 1-2호기 투자에 대한 점검보다는 “투자 코칭”이므로 예산에 맞게 어떤 방향성을 가지고
투자를 이어나갈지에 대한 멘토님의 조언을 듣고 싶었습니다.
또한, 전세를 월세로 전환하는 시점에서 목돈이 생기고 그동안 벌어놓은 종자돈을 모아서
수도권 갈아타기도 할 수 있지 않을까 하는 기대감도 있었습니다.
갈아타기할 물건도 확보해놓은 상태에서 코칭을 받으러 갔습니다.
코칭에서 갈아타기에 대한 조언으로 지방 2채 중 1채를 매도하면 6-7억대 매수 가능하며,
2채를 모두 매도하면 8-9억대 까지 볼 수 있는 상황이므로 지금 묶여있는 규제 지역 외에
비규제지역 투자에 대한 방향성을 잡아주셨습니다.
저는 제 종자돈에 한해서 현시장 흐름으로 제가 어떤 투자를 이어나가야 할지를 결정을 못하겠는 사람이였습니다.
그래서 레버리지로 멘토님의 조언을 받고 갈아타기 방향성을 잡게 되니 그때부터는 더 확신을 가지고 매도와 갈아타기에 집중할 수 있었습니다.
제가 월부를 시작한 지 3년이 되었는데 23년 당시는 지방/수도권 투자에 대한 이야기가 모두 나왔고,
24년 부터는 경기도 강남 접근성 좋은 신도시 위주의 강의도 나왔습니다.
25년에는 수도권 투자에 대한 이야기가 많이 나왔는데 저는 이미 지방 2채를 한 상황이라
수도권은 다음 하락장에서 건져야겠다.. 라는 생각 뿐이였어요.
그 기회를 잡기까지 준비만 제대로 해두고, 앞마당 계속 넓혀 나가자 였습니다.
그런데 여기서 제가 1번째로 크게 놓친 게 있었습니다.
바로 저의 재무 상황이였는데요.
제가 공무원이라 월급이 많지 않다는 이유로, 우선 지방만 보면서 2채까지 해보고 다음에 수도권 가야지..
라는 흐릿한 생각만 그리고 지금 시장은 나에게 수도권 투자 기회를 주는 시기는 아니다라고 착각하고 있었습니다.
그런데 다시 생각해보면 지방 2호기를 매수했던 시기가 25년 3월이였는데
당시 1호기를 수익이 없어도 매도했다면 그때 발생하는 (시세차익 + 2호기 예정 투자금 + 당시 종자돈)으로
수도권을 25년에 진입할 수도 있었다는 것입니다.
돈만 생각해보면 충분히 가능한데 제가 지방에서 우선 불려가야한다는 “고정관념” 때문에
수도권 투자가 미뤄져서 현재까지 오게 된 것 같습니다.
그리고 2번째로 놓친 건 시장의 흐름입니다.
1호기 매물 코칭을 자향님께 받던 당시 저에게 이런 말씀을 해주셨습니다.
“돈 좀 더 보태서 신도시(수지, 평촌 등) 투자도 가능한데 어떠세요? 1호기 날아가도 괜찮아요.”
“3달 만 더 임장가면 1호기 지역과 비교해서 살 수 있어요."
"신도시 몇 개를 임장가고 그 뒤에 다시 1호기 지역을 바라보셨으면 좋겠어요”
1호기를 투자하지 말라는 건 아니다라는 말씀도 덧붙였지만
핵심이 되는 멘토님의 조언에 담긴 아주 중요한 메세지를 저는 전혀 파악하지 못했습니다.
1년에 1채씩 투자하라는 첫 열기 강의가 생각이 나고, 1호기 매수 당시 1년이 될 시점이라
투자에 목말라 있었거든요. 너무너무너무 사고 싶었어요.
심지어 도장만 찍으면 되는 세낀 물건이였죠..
또한, 저에게 필요한 건 실제 투자를 하는 경험이라고 생각했습니다.
그때 당시는 이 경험으로 내가 덜 벌더라도 후회하지 않을 것 같다는 생각에 1호기 광역시 투자를 해버렸습니다.
(사실, 지금도 후회는 하지 않아요. 다만, 수익을 비교하면 2-3배는 차이가 나겠죠.)
그리고 2호기는 공급 많은 시장이였지만 지방 1채 만으로는 부족하다고 생각하기에
1호기 후 임장을 꾸준히 다니고 5개월 만에 2호기를 하게 되었습니다.
저는 가치있는 단지를 잘 사기만 하면 그뿐이라고 생각을 하였습니다.
공급이 많든 어쨌든 버티기만 하자는 생각뿐이였습니다.
그런데 제가 언제까지 얼마를 벌 수 있는가, 내가 가용할 수 있는 투자금에 맞게
방향성을 잘 설정하였는가를 이번 1-2호기 매수와 2호기 매도를 통해서 깨닫게 되었습니다.
특히, 지방 매수는 공급에 영향을 많이 받으므로 더 떨어질 가능성은 없는가?
선진입이 중요하지만 공급이 많이 남은 상황에서는 지금 매수가 너무 빨리 진입한 것 아닌가?
수익이 날 때까지 몇 년을 보유할 생각을 해야 될까? 그 동안 어떤 방향성을 잡아야 하는가?
가치있는 물건을 싸게 잘 샀더라도 다른 곳에 기회가 있는데 그 기회를 막는 투자는 아닌가?
라는 고민도 함께 하게 되었습니다.
만약 다시 1-2호기를 하는 시점으로 돌아간다면…
저는 1호기를 매수하지 않을 것이며, 수도권과 함께 비교하며 지방 1호기를 하는 것이
내가 가고자 하는 투자 방향성에 부합하는 가를 생각해볼 것 같습니다.
그리고 2호기 또한 빨리 매수하지 않았을 것 같습니다. 1채하고 나니 2채 얼른 해놔야지 생각보다
2호기 진입을 현 시점에서 했을 때 수익이 날 때까지 얼마나 걸릴까?
우선시 해야 할 다른 지역은 없는가? 그 지역도 함께 보고 결정할 것 같습니다.
그래도 제가 잘했다고 생각하는 건 매 순간 임장을 게을리 하지 않고
이번 제 실전 투자로 후회하기 보단 멘토님들이 매번 강조하시는 복기로 투자 경험을 쌓고 있다는 것입니다.
어제 열기를 완강하였는데요.
너바나님이 “한 해도 투자하기 나쁜 해가 없었다.”는 말씀을 해주셨습니다.
준비가 되어 있으면 기회는 시장 상황에 맞게 잡으면 그만입니다.
선매도 후매수 중 선매도는 했으니 다음 나눔글은 “수도권 갈아타기 매수”가 되도록 계속 물건 찾으러 다니겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다!
