안녕하세요? 김제로 입니다.
이번 봄학기 9반에서는 6월을 기준으로 ‘재리블라썸머페스티벌 시세시리즈’를 진행하고 있습니다.
각 반원들께서 한 지역씩 맡아서 1급지부터 비규제지역까지
시세를 조사하고 시장 분위기를 알려드리고자 합니다.
저는 그중에서 경기 남부의 비규제 지역인 ‘안양시 만안구’를 다루고자 합니다.
1.매물수
26Y 2Q (26.4.1. → 26.6.15.)
매매 매물 2500개 → 2000개 (500개, 약 20%감소)
전세 매물 140개 → 180개 (40개, 약 30%증가)
월세 매물 80개 → 110개 (30개, 약 20% 증가)
최근 서울 대부분의 지역에서 매물 갯수가 줄어드는 만큼 전세, 월세 갯수도 줄어든다고 알고 있습니다.
하지만, 현재 만안구에서는 매물 갯수는 줄어들지만 전세, 월세 매물은 오히려 증가하고 있는 모습을 볼 수 있었습니다.
이는 현재 토허제 지역들에는 투자 진행이 불가하기에 그 투자 수요들이 서울에 가까운 비규제 지역에 모이며 전세, 월세 공급을 조금이나마 늘려주고 있음을 알 수 있었습니다.
(단, 2025년부터 전세, 월세 매물의 수가 극도로 줄어들었던 상황이었기에 조금의 상승으로도 큰 상승을 한 것 같은 착각을 준다는 것은 확실히 이해하기)
▶ 만안구 세 물건 증가로 인한 전세 맞추기 리스크 고려하기
2.거래량
작년 2025년 초기에는 만안구는 이정도로 매매 거래가 활발한 지역이 아니었습니다..
하지만 2025년 10월 토허제 시행 이후로 특히 올해가 되어서는 매매 거래량이 눈에 띄게 증가하였습니다.
매매 매물이 2500개에서 2000개까지 줄어든 원인을 거래량에서 확실히 체감할 수 있는 것 같습니다.
▶ 가격 상승 흐름은 거래가 원활하게 일어나며 발생함을 기억하기
3.가격지수
가격지수의 변동을 보고 재밌는 모습을 볼 수 있었습니다.
2025년 4월에 전세 지수가 먼저 저점을 다지고 상승 흐름을 타기 시작하고
그 추세가 매매가격을 밀어올려서 2025년 7월부터 매매 지수도 상승하기 시작한 모습을 보입니다.
그 이후로 현재까지 매매, 전세 모두 쉬지않고 상승하는 모습을 볼 수 있습니다.
▶ 상급지가 2023, 24년부터 상승 흐름이 시작된 것 보다는 확실히 늦게 흐름이 왔음.
4.주요단지 흐름
각 생활권 별로 대표 단지의 흐름과 시장분위기를 함께 파악해보도록 하겠습니다.
안양역 생활권 - 래미안안양메가트리아 (2016, 4250세대)
만안구의 (준)대장으로 꼽히는 메가트리아 단지 입니다.
현재 더 신축인 안양푸르지오더샵이 존재하지만
더 큰 규모이며 꾸준한 거래 흐름을 보여주는 메가트리아를 안양역 생활권 대표 단지로 뽑았습니다.
2022년 말 7억중반대 저점을 기준으로 현재 10억중반까지 3억가량 상승하였습니다.
2025년 중반 다소 주춤하는 모습을 보여줬지만
그 이후로 다시 강한 상승세를 보이며 전고점 근처까지 접근하는 중입니다.
현재 호가는 10.5억 가량부터 시작이며 4억대 투자금이 필요한 상황입니다.
4천세대가 넘는 대규모 단지임에도 매물이 나오는대 꾸준히 소화되며 흐름이 지속되는 모습을 보여주고 있습니다.
석수 생활권 - 석수두산위브 (2010, 742세대)
만안구에서 서울과 가장 가까운 생활권인 석수 생활권입니다.
그 중에서 가장 초역세권이며 추후 신안산선 접근성도 가장 좋은
석수두산위브를 대장으로 선정하였습니다.
23년초 7억초반 저점을 만들고 현재 9억선까지 상승하였습니다.
단지 규모가 크지 않아도 9억 전후의 가격대로 올해 꾸준히 거래되는 모습을 보여주고 있습니다.
매물 수도 84기준으로 3개밖에 없기에 호가는 계속 올라가는 모습입니다.
최근에는 가격이 꽤 오르며 매물도 별로 없는 상태에서
안양역에 비슷한 금액대 접근 가능한 단지들이 있어 다소 주춤한다고 합니다.
관악 생활권 - 석수 E편한세상 (2002, 1908세대)
이름은 석수이지만 관악 생활권에 위치한 단지입니다.
생활권에 다른 신축 단지들도 있지만 생활권에서 1호선 및 추가적인 월판선까지 모두 접근성이 좋은
구축 대장 단지를 선정해보았습니다.
최근 6억대 매물이 싹 전멸하였다고 합니다.
현재 남은 저층 매물 2개가 6억 중반이고 그 이외에는 세를 낀 매물도 7억대라고 합니다.
세가 낀 매물들은 3억씩 필요한데 투자로는 이제 조금 아쉬워지는 것 같기도 합니다.
올해 안양역 인근 단지들이 급 상승을 하며 근처 살아야 하는 실거주들이 꾸준히 문의 및 매수가 이뤄진다고 합니다.
박달 생활권 - 한양수자인에듀파크
만안구의 비역세권으로 가장 후순위 생활권이지만 안양의 명문학군인 ‘안양고’를 보유하고 있는 박달 생활권입니다.
그 중에서 가장 연식이 좋으며 안양고 도보 접근이 가능한 선호 단지입니다. (생활권 내에서 ^^..)
현재 호가는 저층, 탑층 거르고 나면 7억 중반대부터 시작됩니다.
하지만 실거래 호가는 최고가 7.2억으로 현재 실거래보다 비싼 호가가 나오고 있습니다.
이곳은 아무래도 비역세권 생활권인 관계로 부사님들께 투자 문의를 하면
“왜 여기에 투자를..?” 이라는 역 질문을 받을 수 있는 곳이었습니다.
전세를 내놓으면 정말 잘 나가고 전세가율도 높은 생활권입니다. (역으로 왜 그럴까 생각해보기)
안양시 만안구의 전체적인 흐름부터 각 생활권 별 단지들의 개별 흐름까지 함께 살펴보았습니다.
현재 만안구의 시장 분위기를 요약하자면
이전까지는 안양 생활권만 가격이 많이 오르고 나머지 생활권은 미비했다.
하지만 점차 신축, 역세권 등 선호하는 단지 위주로 상승 흐름이 번져가며 매물이 빠지고 있는 상황이다!
(단, 후순위 비역세권은 흐름이 오기에는 아직도 시간이 더 필요하다.)
현재 전임을 통해서 파악할 수 있는 매물들은 대부분 갭이 크게 벌어지는 세 낀 매물들.
새로 세팅할 수 있는 물건들은 호가가 훨씬 높다.
=> 현장에 찾아가서 기존에 파악하지 못한 장부 물건 등을 찾아보도록 뛰는 수 밖에 없다!!
2급지 분당구 젠하v: https://weolbu.com/s/OGCKeHue0w
4급지 관악구 꿈꾸는 사피엔스: https://weolbu.com/s/OGDSoWpUCc
