[초이's 압축 임보 시리즈 7편] 투자 결론편 ① 투자 기준 세우기(ft.양식첨부)

안녕하세요.

언제 어디서든 여러분과 함께

반짝이고픈 럭셔리초이 입니다. 

임장도 열심히 다녔고 

입지 분석과 단지 분석도 했고, 

시세도 정리했고, 리스크도 확인했는데
막상 “투자 결론”을 작성하려고 하면

꼭 이런 생각이 듭니다.

"이 단지가 맞는 건지 모르겠어."
"더 좋은 물건이 있을 것 같기도 하고."
"솔직히 뭘 기준으로 골라야 하는 건지..."

“내 생각이 틀렸으면 어쩌지..”

저도 처음에는 

제가 아직 실력이 부족해서

이런 생각이 드는 줄 알았습니다. 

더 많은 단지를 보고, 더 많이 임장을 다니면 

자연스럽게 실력이 늘면서 더 나은 결론을 

내릴 수 있을거라고 생각했었는데요.

물론, 반복하면서 실력이

좋아진 부분도 있겠지만,

그 보다 더 중요한 것이 있다는 걸

뒤늦게 알게 되었습니다. 

그 비법은 바로,

“기준을 분명하게 세우는 것”입니다. 

기준이 없으면 생기는 일

기준 없이 결론을 쓰려고 하면, 

이런 갈등이 생기는 순간이 많습니다. 

👉 예시1. 실거주만 가능한 토허제 지역의 경우,

"A단지가 10억이고, B단지가 9억..

A가 더 좋은 건 알겠는데, 

1억 차이가 적당한건가? 아님, B가 싼건가?"

👉 예시2. 투자가 가능한 비규제 지역

"A단지는 9억/6.5억에 투자금 2.5억,

B단지는 7.5억/5.5억으로 투자금 2억..

신용대출을 쓰더라도 9억짜리가 나은가?

덜 벌더라도 7.5억/5.5억이 최선인가?"

비교하면 할 수록…

결론 마지막 부분으로 넘어갈수록

갈등은 점점 더 심해집니다. 

그러다 보면 결국

결론이 없는 결론이 내려집니다. 

'만약 O억이 있으면…

만약 얼마까지 깎이면…

만약 전세가를 올려 받을 수 있으면..

만약 신용대출을 쓸 수 있으면…'

각각의 경우의 수를 고려한

다양한 선택지로 인해

머릿속은 점점 더 뒤죽박죽이 됩니다.

물론, 다양한 경우의 수를 고려해서

다양한 선택지를 고민해보는 것이

나쁜 건 아니지만…

반대로 말하면, 

기준만 제대로 잡으면 

좀 더 쉽게, 명확한 결론을 내릴 수 

있다는 뜻이기도 합니다. 

적정투자금을 정하는 2가지 방법

기준을 제대로 잡는 방법은

의외로 간단합니다. 

바로 나의 상황을 고려하여 

적정투자금(or 매매가)를 

제대로 정하고 시작하는 것인데요.

이때, 실제 나의 투자금과 

임장하는 지역의 적정투자금을

함께 고려하여 설정을 해볼 수 있습니다. 

👉 방법1. 나의 상황을 먼저 정의한다

적정투자금은 종잣돈의 규모 뿐 아니라

그 사람의 소득/저축/대출 여력에 따라 다릅니다.  
또한, 같은 사람이라도 

보유 물건 상황이나, 생애 주기에 따라 

투자가능한 금액이 달라지기도 합니다. 

그래서 나의 상황을 꼼꼼하게 

확인하고, 판단하는 것이 너무 중요한데요.

기초강의를 들어보신 분들은

이미 잘 알고 계시겠지만,

막연하게 특정 방향으로 결정하시기 전에

직접 숫자를 넣어서 가능여부를 

한 번 더 체크해보고 결정하는 것을 추천드립니다. 

** 스스로 판단하기 어렵다면

투자코칭을 통해서 알아보는 것을 추천드립니다!!

조금 러프하게 정리해보면,

🔖 무주택자의 경우 : 실거주  vs 투자 둘 중 더 좋은 자산을 취득할 수 있는 방향 선택

🔖 기존 1주택 보유자의 경우 : 갈아타기 vs 추가 투자 둘 중 보유/운영/수익 측면을 모두 고려하여 더 나은 방향 선택

💡만약, 각 경우를 다 따져보아도 당장 투자가 어려운 경우 : 향후, 종잣돈이 모이는 시점 or 갈아타기를 할 수 있는 시점을 가정하여 매도가격/그동안 모은 종잣돈/대출가능 규모 등을 고려하여 미래의 투자금을 정해보기

이렇게 매월 투자결론을 작성하기 전에 

스스로 투자금을 결정을 해두는 것이  

이런 저런 가능성 앞에서 흔들리며

결정을 내리지 못하는 것보다

“기준을 가지고 판단을 해본다”는 측면에서

실제 투자에 훨씬 더 도움이 됩니다. 

➡️ 나의 상황을 고려한 투자금 설정(양식) : 첨부파일 참고

혹시나 어려운신 분들을 위해서 임의의 양식을 첨부하여 드리니, 참고해서 해보시면 좋을 것 같습니다. 

👉 방법2. 임장지가 내 투자금과 안 맞을 때 — 임의투자금 설정법

하지만, 간혹 실전반이나 학교 등 

배정 임장지로 임장을 가는 경우에는 

임장지가 내 투자금 범위와 

맞지 않는 경우가 생기는데요. 

이럴 때는 지역의 가격수준을 고려하여

적정투자금을 계산해 볼 수 있습니다. 

저는 보통 두 가지 방법을 사용합니다. 

1. 해당 지역의 매매평단가 - 전세평단가 계산하여 대략적인 수준 판단

2. 시세그룹핑을 하면서 특정 가격대에 단지들이 몰려 있는 구간을 찾아보고, 전세가 수준을 고려하여 대략적인 금액 범위 생각해보기 

    

이렇게 보는 이유는

해당 지역에서 특정 매매가 금액대에

가격이 모여 있는 경우, 그 금액대 안에서

상대적으로 저렴하면서 전세가가 받쳐주어

투자하기 좋은 기회를 주는 단지들이 

있을 가능성이 높기 때문입니다. 

이렇게 두 가지 데이터를 함께 검토해서 

적정 투자금을 정해보면, 기준없이 

아무렇게타 투자금을 정했을 때보다 

더 의미있는 결론을 내려볼 수 있습니다.

기준이 생기면, 다음이 보인다

이렇게 투자금 기준을 잡고 

강의에서 배웠던 1) 저평가, 2)적정투자금, 3)리스크

의 순서대로 의사결정을 하면서 결론을 내리면

기준이 모호했을 때에 비해서

쉽고 간단하게 결론까지 생각을 끌고 갈 수 있으니

결론 파트를 본격적으로 작성하기 전에

꼭~ “투자금 기준”부터 잘 챙기고 

임보를 작성하시면 좋겠습니다. 

그럼 실제 투자 의사결정과정에서 

어떻게 임보를 작성하면 좋을지,

그 구체적인 프로세스는 다음 편에서 이어갈게요.

글 읽어주셔서 감사합니다!!