수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 방법
주우이, 자음과모음
안녕하세요, 스리링입니다.
며칠전 세입자분이 연락을 주셨습니다.
“저 이번에 집을 매수해서 나가려구요..”
다행히 새 세입자도 스무스하게 맞춰졌고
계약서까지 빠르게 썼습니다. 그리고 저는 생각했습니다.
“날짜 맞춰서 전세금만 세입자한테 돌려주면 되겠지?”
…잠깐만요!
STOP!
전세금을 돌려주기 전에 꼭 확인해야 할 것이 있습니다
바로 질권설정 또는 채권양도 여부입니다
(세낀 채 매수하신 분들은 더블체크 해 보세요)
전세자금대출을 받은 세입자 중에는
전세보증금 반환채권에 대해 은행이 질권을 설정하거나
채권양도를 한 경우가 있습니다.
이 경우 임대인은 전세금을 세입자에게 바로 보내면 큰일날 수 있는데요,
은행 상품설명서에도 임대차보증금에 질권설정 또는 채권양도가 된 경우
계약 종료 시 임대인은 해당 금액을 은행에 “직접” 반환해야 한다고 안내되어 있습니다.
실제로 세입자가 전세대출 사실을 숨기고 보증금을 직접 받아 간 사건도 있었습니다.
전세보증금 5억 원 중 4억 원에 질권이 설정돼 있었는데
집주인이 이를 잊고 보증금 전액을 세입자에게 돌려줬다가 문제가 된 사례
그래서 저는 이번에 세입자분께서 퇴거한다고 했을 때
전세금을 보내기 전에 먼저 이 부분부터 확인했습니다.
[1] 질권설정과 채권양도, 뭐가 다를까?
이름만 보면 머리가 아플 수 있는데 핵심만 이해하면 됩니다.
질권설정은 세입자가 전세자금대출을 받으면서 전세보증금 반환권리를 은행에 담보로 잡아둔 것입니다. 질권이 설정된다면 전세자금대출 실행 시, 은행에서 임대인 통장으로 전세금이 바로 입금됩니다. 그리고 질권설정통지서가 우편으로 올텐데 잘 보관해두는 것이 좋습니다.
채권양도는 세입자가 집주인에게 돌려받을 전세금 반환권리(임차보증금반환채권)를 은행 쪽으로 넘겨둔 것에 가깝습니다. 주택도시보증공사(허그), 한국주택금융공사(HF) 보증을 통해 전세자금대출이 실행되었을 때 채권양도 방식이 활용되는 경우가 있습니다. |
여기서 우리가 기억해야 할 것은 하나입니다.
질권설정이나 채권양도가 되어 있다면
전세금 일부 또는 전부를 세입자가 아니라 은행에 반환해야 한다는 점입니다.
세입자에게 먼저 보냈다가 대출 상환이 제대로 되지 않으면
임대인이 예상치 못한 문제에 휘말릴 수 있습니다.
[2] 어떻게 확인할 수 있을까?
세낀채로 샀던 물건이고 매도자를 통해 전달된 바가 없기에
세입자가 대출을 실행한 은행에 전화해서 상황을 설명하면 확인할 수 있을 줄 알았습니다.
(인터넷을 찾아보면 일부 가능하다는 답변이 있습니다)
그런데 실제로 해보니 전화만으로는 확인이 어려웠습니다.
제가 문의했던 우리은행의 경우,
세입자 “개인정보”이기 때문에 고객센터와 해당지점 모두 전화상 확인은 어렵다고 했습니다.
임대인이라고 해도 질권설정 여부는 은행이 바로 알려줄 수는 없다는 것이었습니다.
임차인분께 해당 지점 담당자와 직접 연결이 가능한지 물었지만
임차인분은 은행 담당자의 답변을 대신 전달해주시는 방식으로만 소통해주셨기에
같은 요청을 여러 번 드리기는 조심스러웠습니다.
결국 가장 확실한 방법은
아래의 서류를 챙겨서 인근 은행에 직접 방문하는 것이었습니다.
(세입자가 대출을 실행한 은행이며 지점은 달라도 가능)
- 임대차계약서
- 임대인 신분증
- 관련 서류가 있다면 함께 지참
은행마다 요구하는 서류가 다를 수 있으니
방문 전 지점에 한 번 문의해보는 것도 좋습니다
은행에 가서는 창구 직원분께 아래와 같이 말씀드렸습니다.
(나 → 은행 직원)
“세입자가 퇴거 예정이라 전세보증금을 반환해야 하는데,
질권설정이나 채권양도 여부를 확인하고 싶습니다.
은행으로 상환해야 하는 금액이 있는지 확인 가능할까요?”
여기서 중요한 건 은행 직원도 세입자의 동의 없이
대출 여부를 바로 알려주기 어렵다는 점입니다.
그래서 담당 직원이 세입자에게 직접 전화해
동의를 받은 뒤 확인을 진행했습니다
이 과정이 자연스럽게 진행되려면 세입자에게 미리 말해두는 것이 좋습니다.
(나 → 세입자) ★ 은행 방문 전 미리미리!
“전세금 반환 전에 질권/채권 양도 여부를 확인하고자 합니다.
은행 확인 절차가 필요해서 은행 담당자분이 연락드릴 수 있습니다.
전화 오면 확인 부탁드립니다”
미리 말해두면 세입자도 당황하지 않고 불필요한 오해도 줄일 수 있습니다.
[3] 세입자가 기분 나빠하면 어떻게 말할까?
사실 이 과정에서 세입자가 기분 나빠할 수도 있습니다.
“저를 못 믿으시는 건가요?”
“제가 알아서 갚을 건데 왜 확인하세요?”
“그냥 제 계좌로 보내주시면 안 되나요?”
그럴 때는 세입자를 의심해서가 아니라
절차상 확인이 필요하다는 점을 부드럽게 설명하면 좋습니다.
(나 → 세입자)
“선생님을 못 믿어서 그러는 건 아니구요
이전에 비슷한 사례에서 전세금 반환 후 문제가 생긴 경우가 있어서
이번에는 더블체크를 하고 진행하려고 합니다.
당신을 의심한다가 아니라
서로 안전하게 더블체크 하고 가자는 식으로 말씀드리는 것입니다.
저는 확인이 모두 끝난 뒤,
세입자에게 계약금 명목으로 보증금의 10%를 먼저 돌려드렸습니다.
(★의무는 아니지만 세입자가 요청한 경우 통상 돌려줍니다)
그리고 번거롭게 해드린 마음에 디저트 쿠폰도 하나 보내드렸습니다.
큰건 아니지만 서로 기분 좋게 마무리하는 데 도움이 됐습니다.
정리하면,
세입자가 전세자금대출을 받았다면
전세보증금에 질권설정이나 채권양도가 되어 있을 수 있습니다.
이 경우 전세금을 세입자에게 바로 보내면 안 되고,
은행에 반환해야 하는 금액이 있는지 먼저 확인해야 합니다.
전화만으로는 확인이 어려울 수 있으니
임대차계약서와 신분증을 챙겨 은행에 직접 방문하는 것이 좋으며,
은행 확인 과정에서 세입자 동의가 필요할 수 있으니 미리 세입자에게 설명해두면 좋습니다.
전세금 반환에서 중요한 건 단순히 돈을 돌려주는 것이 아닙니다
누구에게, 어떤 방식으로 돌려줘야 하는지
정확히 확인하는 것까지가 진짜 마무리입니다.
화이팅입니다 :)
