저환수원리 시리즈 - 수익성

저평가, 환금성,  수익성, 원금보존, 리스크.

우리는 이것을 줄여서 '저환수원리'라고 부릅니다.

그렇다면 ‘왜 우리는 투자 원칙과 기준’을 생각해야 할까요?

그 이유는 우리가 소중하게 모은 돈을 잃지 않기 위해서입니다.

만약 투자 원칙과 기준이 없다면 

호재에 대한 기대감, 상승할 것 같은 분위기처럼

이런 욕심과 같은 감정으로 투자하게 됩니다.

운이 좋으면 수익을 낼 수도 있습니다.

하지만 그 경험은 오히려 독이 되어 더 큰 손실로 이어질 수도 있습니다.

그래서 투자 고수들은 

언제나 자신만의 원칙과 기준을 가지고 있었고, 

그것을 지켜왔습니다.

우리 역시 원칙과 기준을 이해하는 것에 그치지 않고,

임장보고서의 마지막 투자 의사결정에 직접 적용해보며

조금씩 내 투자 기준으로 만들어가야 합니다.

원칙은 변하지 않지만 기준은 변합니다.

여기서 원칙과 기준은 다릅니다.

원칙은 변하지 않는 것입니다.

반면, 기준은 시장 상황에 따라 변할 수 있습니다.

투자의 원칙은 같습니다.

"저환수원리에 맞는 가장 좋은 자산을 산다."

하지만 그 자산을 판단하는 기준은 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

오늘은 저환수원리 중 세 번째인 '수익성'에 대해 이야기해보겠습니다.

우리가 알고 있던 ‘수익성’

수익성은 “내가 매도 시점에 얼마를 벌 수 있을까?”

에 대한 관점에서 바라보는 원칙입니다.

그래서 우리는

수도권의 경우, 10년보유 시 투자금 대비 2배 상승

지방의 경우, 투자금 대비 2배 상승 

과 같은 기준을 세우고

투자 의사결정에 활용하기도 합니다.

이러한 기준이 수익에 대한 기대감을 줄 순 있지만,

결국 수익은 시장이 결정하는 영역이기 때문에 

원하는 결과가 쉽게 나오지 않을 수 있습니다.

수익성은 즉 "가치가 있는가?"입니다. 

"얼마나 오를 것인가?"

를 생각해보며 예측하기 보다는

"정말 가치 있는 자산인가?"

를 고민하는 것이 더 중요하다고 생각합니다.

결국 수익성은 

매도를 해야 나오는 결과입니다.

하지만 우리는 각자 가진 투자금이 다양하고

투자금에 따라 살 수 있는 아파트의 가치 수준이 다양합니다.

그러므로 더욱더 가치있는 자산인지 고민해야할 필요가 있습니다.

※ 전세가율이 높은 단지

전세가율이 높으면

그만큼 투자금이 적게들기 때문에

수익률 측면에서 높일 수 있을 거라고 생각할 수 있습니다.

(특히, 지방 아파트를 볼 때 그렇게 생각할 수 있습니다.)

부산 동래구에서 예시를 가져와봤습니다.

동래구의 사직동은 가장 좋아하는 생활권으로

‘사직쌍용예가’라는 단지는 구축이고 언덕이지만

이번 상승장에서 사람들에게 선택받은 구축대장단지입니다.

이렇게 앞단의 구축 단지가 

가격이 올라가는 모습을 보이고 나서

투자를 한 기회를 놓치게 된다면

놓친 기회를 선호도가 아쉬운 단지에서

잡아보려고 합니다.

하지만 가치가 아쉬운 단지라면,

꾸준히 전세가율을 높게 유지하며

수익을 내지 못할 가능성이 있습니다.

(이런 단지는 전세가가 올라야 매매가도 올라가는 단지이기에

매도의 난이도가 굉장히 어려워 집니다.)

이렇게 전세가율을 보며

수익률을 생각하는 투자를 하면

수익뿐만아니라 다른 투자를 할 수 있는 기회비용까지

놓치는 문제가 발생할 수 있습니다.

※ 연식이 좋은 단지

지방에서 연식을 우선적으로 보니까

외곽이라도 신축이고 단지가 짱짱해보이면

이런 단지를 투자해도 될지 궁금합니다.

대구 달서구에서 예시를 가져와봤습니다.

달서구에서 월성월배에 위치한 ‘월배아이파크’라는 단지는

10년차이지만 연식이 꽤나 괜찮은 선호도 있는 단지로

생활권 내에서 선호도가 높은 단지입니다.

반면, 대곡동에 위치한 ‘수목원제일풍경’라는 단지는

10년 미만의 신축 단지이며, 

생활권 내에서는 선호도가 있지만

외곽 신축이라고 할 수 있는 

지역 내에서 선호도가 비교적 아쉬운 단지입니다.

선호도 높은 월배아이파크 가격이 올라가는 것을 보고

신축이라는 이유 하나만으로 그 다음 오를 것 같다는 생각으로

선호도가 비교적 아쉬운 외곽 신축을 투자한다면,

생각보다 수익이 나오는 시간이 길어질 수 있습니다.

임장보고서 수익성, 저는 이렇게 정리할거에요

"수익률 200% 달성시 OO억 회수 가능"이라는 말 대신에

이제는 단지의 가치를 반영하는 표현으로

“앞단의 B단지의 가격이 올라간 만큼 수익이 날 수 있는 단지"

"가치있는 단지이지만, 전고점 아래로 충분한 수익이 날 수 있는 단지”

“가치있는 단지로서, 전고점 보다 높지만 상승여력이 있는 단지”

의 방식으로 표현하려고 합니다.

수익성은 수익을 예측하기보다는,

가치 있는 자산인지 확인하고

그 수익을 통해 갈아타거나 

자산을 확장해 나갈 수 있는지를 고민하는 것이라고 생각합니다.

단순히 전세가율만 보고 높은 수익률을 기대하거나,

연식만 보고 빠른 상승을 기대하는 것은 아쉬울 수 있습니다.

결국 중요한 것은

그 자산이 왜 가치 있는지 이해하는 것입니다.

단지의 가치를 잘 보기 위해서는

돈을 벌겠다는 생각으로 요소들을 바라보기보다,

"사람들이 왜 이곳에 살고 싶어 할까?"

라는 관점에 집중해야 합니다.

그래서 우리는 계속 임장하고, 비교하고, 메타인지해야 합니다.

그 과정 속에서 '수익성'을 보는 눈도 함께 성장하게 될 것이라고 믿습니다.