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[NEW] 열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 방법
주우이, 자음과모음
안녕하세요!!
부동산 공부하는 엔지니어 리치샘킴입니다.
2강의 1강보다 더 심도있는 그리고 투자에 필요한 투자원칙, 너바나님의 투자사례 등을
자세히 알려주셔서 재수강 했음에도 너무나도 좋은 강의였던 것 같습니다.
이전까지 2번의 너바나님 강의를 들었음에도
단순히 그런가보다 라고 생각했었는데, 3번째 강의를 듣고서야
너바나님께서 무슨 말씀을 하시려고 하는지 온전히 이해한 것 같습니다.
조금더 성장한 샘킴이 되도록 노력해 볼게요! 강의 정말 감사합니다.
[인상깊었던 점]
첫째, 내가 성장하기 위해 단계별 한계를 넘어야 한다.
현재 나의 성장단계는 어디일까?
성장단계로 가기 위해 Comfort Zone, Fear Zone, Learning Zone을 거쳐야 하며,
Fear Zone에서 조심해야 할 것은 문제를 보지말고 오직 목표에 집중하는 것이 제일 중요하다.
나는 Fear Zone과 Learning Zone을 왔다갔다하는 상황인듯 느껴진다.
Growth zone에서는 비전을 가지고 목표를 찾고,
그 목표 달성을 위해 성장을 추구하고,
목표를 달성을 통해 성장 동기를 부여하고 이러한 행동들이 반복적으로 행해지는 단계인 것 같다.
정부 정책, 금리인상 등에 대한 막연한 두려움보다
나의 목표 달성을 위해 꾸준히 노력하는 것이 중요하겠다는 것을 느끼게 되었다.
둘째, 인플레이션을 헷지하는 방법은?
최고의 투자는 물가상승에 초월하여 수익을 얻는 알파투자를 해야 한다.
좋은 투자로 물가상승과 함께 자산이 상승하는 수익률 정도의 베타투자를 해야한다.
최악의 선택은 근로만 하는 경우로 자산이 없는 투자자이다.
너바나님은 시장이 좋건 나쁘건 투자시장에 참여하는 것이 꼭 필요하다고 말씀해 주셨고,
겨울이 지나고 여름이 오길 기다라며 덜 잃고 덜 이익을 보는 투자자가 되는 것이 중요하다고 하셨다.
시장이 좋건 나쁜건 투자를 했건 안했건 시장에 계속 남아 있으려는 노력을 해야 할 것 같다.
셋째, 아파트의 가치란 무엇일까?
아파트의 가치는 토지가치와 건물의 가치로 나누어 진다.
토지가치는 입지에 따라 지속적으로 상승하고
건물의 가치는 평균 20년을 기준으로 감사상각만큼 가치가 떨어지는 것은 정상이다.
가치가 높다는 것은 수요는 많고, 입지 독점성이 우수한 경우가 해당이 된다.
저가치는 수요가 적고, 대체 가능한 지역 즉, 입지 독점성이 떨어지는 경우이다.
2호기까지 투자했지만
아파트가 가지고 있는 가치 중에 어떤 가치를 중점적으로 보고 투자했는지
내 자신에게 의구심이 드는 순간이었다.
아파트의 가치 중 특히, 토지의 가치에 대해 집중해서 볼 필요가 있겠다.
넷째, 아파트의 투자원칙 6가지
가치가 있는 아파트여야 한다. 저가치는 투자 금지!
저평가 되어 있는 아파트여야 한다.
같은 가격이면 가치가 더 좋은 것, 같은 가격이면 더 가치가 좋은 것이다.
환금성이 좋은 아파트에 투자한다.
부동산 자체가 환금성이 떨어지지만,
특히, 오피스텔, 빌라 등은 환금성이 절대적으로 떨어진다.
내가 목표한 수익률을 낼 수 있는 투자인지 고려하고 투자해야 한다.
기대수익률에 들어오면 기계적으로 매도하는 전략이 필요하다. 꼭 기계적으로 할 것!!
적정 전세가율과 전세가격 상승에 따른 원금이 보존이 가능한 아파트에 투자해야 한다.
과거의 사례로 살펴봤을 때 전세는 10년에 2배 오르므로 매매 가격을 고려해서 투자해야 한다.
투자 이후에 역전세에 대비하는 등 리스크 관리가 필요하다.
전세가는 장기 우상향하는 특성이 있지만,
공급, 금리 등의 영향으로 역전세가 발생하기도 하므로 이데 대해 대비하는 것이 좋다.
투자금을 너무 작게 하려고 적은 갭을 고집하지 말고
갱신 할 때 적정가로 전세를 인상하도록 하고
상승시기는 알 수 없으므로 인내하고 기다린다.
다섯째, 향후 부동산 방향은?
시장이 어떻게 움직일지 아무도 모른다. 너바나님 조차도!!
워런버핏은 ‘전문가로부터 시장 전망을 듣는 것은 시간낭비다’라는 말을 했다.
과거 여럿 부동산 전문가들이 시장 예측을 했지만 예상대로 부동산이 흘러가지 않은 것은 익히 알고 있었지만
괜찮겠지 라는 막연한 생각보다 어떤 위험이 있는지 그 위험을 헷지 할 수 있는 방법을 고민하는 것이 더 현명하다는 생각을 하게 되었다.
정부의 세금 정책으로 인해 미래에는
내집 마련의 기회가 점점 없어질 가능성이 높고
집값은 계속 오를 거라는 것이다.
부동산은 필수재이므로 투자를 한다고 하더라도 언제가는 내집마련은 해야 한다.
[나에게 적용할 점]
내 자산의 수익률을 계산해 보고 향후 투자계획 점검해보기
내 투자 물건의 가치 재평가 해보기
성장하기 위해 독강임투인에 시간을 쏟고 노력하기
내집마련 전략 고민해 보기
싸게 사서 비싸게 팔아라!
무릎에 사서 어깨에 팔아라!
고민하지 말고 기계적으로 팔아라!
너바나님은 매수에 있어서는
가저환수원리의 기준만 지킨다면
잃지 않는 투자와 충분한 수익을 가져갈 수 있음을 알려주신 것 같다.
다면, 매도에 있어서는
너무 많은 고민도 하지 말고, 적정 수익이 생기면 매도해야 함을 강조해 주셨다.
원칙과 기준이 없다면 그 상황에 맞닥뜨린다면 많이 혼란 스러울게 뻔하다.
이번 너바나님의 강의를 통해 나만의 투자원칙과 기준을 명확히 세우고
그 원칙과 기준에 따라 투자해서 꼭 성공하고 싶다는 생각을 하게 되었다.
3번 강의를 듣고서야 충분히 이해하게 된 너바나님 강의였다. 너무 감사드린다.
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