✅아파트명 : 이편한세상 상도노빌리티
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
동작구 종사자 수 : 10만 6천명
동작구 직장 등급 : B
☞ 종사자수가 10만 가량으로 전형적인 베드타운 역할을 하는 지역
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 33분
여의도역 : 20분
시청역 : 30분
교통등급 : S
☞ 3개 주요 업무지구에 30분 이내로 이동할 수 있는 교통이 완전히 좋은지역
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 장승중학교, 학업성취도 78%, C등급, 특목고 진학률은 1.8%
☞ 장승중학교의 학업성취도가 낮고 특목고 진학률도 낮음, 학군이 별로다.
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 주변에 백화점, 마트는 없지만 신축 아파트로 매력적임, C등급
☞ 백화점 등 대형마트가 없고 언덕이 약간 있어 환경이 별로지만 직주근접과 교통이 매우 좋음
5. 공급
1) 동작구 인구수 : 37만 2천명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 1,860세대
(1년 : 1,860세대 / 3년 : 5,580세대)
3) 3년 입주량 합계 : 3,720세대 (26년 720세대 + 27년 0세대 + 28년 3,000세대)
4) 연 평균 입주량 : 3,720세대÷3년 = 연평균 1,240 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 1,240/1,860 =0.67배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배 이내 > A 등급
☞ 적정 수요대비 공급이 약간 적음 → 공급의 영향이 적을 것으로 생각됨
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 상도동 이편한세상상도노빌리티 24평 현재 매매 18.7억, 전세 8.5억
5년 내 고점 매입시: 2022년 6월 매매 14.6억 전세 7.8억
5년 내 저점 매입시: 2023년 2월 매매 10.6억 전세 5.7억
✅현장사진(선택)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 현재 가격은 전고 대비 30% 상승된 가격이지만, 다른 지역 대비 덜 올라서 저평가 되어 있다고 생각됨
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : 총 893세대로 환금성 양호
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 저점 기준 수익률 165%
4) 원금보존 : 현 전세가율은 40%로 적정 전세가 대비 낮아 원금보존 리스크 있음
5) 리스크 대비: 공급물량은 적정 수요 대비 1배로서 리스크는 거의 없음
나의 투자 결론(매수 여부): 직장은 없지만 강남 등 업무지구에 30분에 출근할 수 있으므로 압도적인 교통을 가지고 있음, 학군, 환경이 아쉽긴 하지만 직장, 교통이 더 중요하므로 충분히 투자할 가치가 있다고 판단됨, 다만 현 전세가율이 40%로 낮아 매수가를 낮춘다면 투자가능하겠지만 그게 아니라면 투자를 하지 않을 것 같다.
✅ 작성하면서 느낀점 : 언제 매수했는지에 따라 수익률의 차이가 매움 크다는 것을 알게 되었음.
