(26년 6월) 주담대 금리 7% 중반이 부동산 시장에 미칠 수 있는 영향 / 미국-이란 전쟁 종료가 물가에 미치는 영향

6월 3주차 경제 이슈

1.주담대 금리 인상

2.미국-이란 전쟁 종료 분위기

3.일본 기준금리 인상

주담대 금리 7% 중반, 역대 최고?

기준 금리 : 중앙은행에서 결정하는 금리 (단기금리)

시장 금리 : 물가 상황에 맞춰서 시장에서 알아서 오른다 (장기금리)

최근 주담대 금리는 시장금리에 의한 영향으로 올라갔다

https://www.mk.co.kr/news/economy/12051762

시중은행 주담대 금리 7% 재돌파 (2026.05.19)

https://m.ekn.kr/view.php?key=20260617022533899

“코픽스, 추세적 상승 굳어지나”…주담대 차주 흔드는 ‘변동금리’

국내 주담대 변동금리의 기준 : 코픽스(COFIX 자금조달비용지수)

• 코픽스(COFIX)란? 국내 8개 은행의 자금조달 금리를 가중평균해 산출한 자금조달비용지수
• 은행이 실제 취급한 예적금, 은행채 등 상품의 금리가 인상/인하될 때 이를 반영해 상승/하락한다.
• 코픽스가 올랐다는 것은 은행이 돈을 확보하기 위해 더 많은 이자를 지급했다는 의미한다.
• 코픽스가 2021년말 0.82% → 2022년말 4.34%로 상승했던 시기는 자산 가격이 하락했던 시기와 같다.
• 현재 25년 8월 2.49% → 26년 5월 2.9% (+0.4%)로 25년 2월 수준으로 올라가고 있는 상황이다.
• 은행에서 대출금리를 정할 때 기준금리(코픽스)에 가산금리를 자체적으로 더해서 산정한다.
• 가산금리는 이용자들의 실적과 영업점장의 권한 등에 의하여 추가로 산정된다.

한국은행의 기준금리가 동결이 된 상황이어도

코픽스 금리 상승이 시중은행의 대출금리에 영향을 미칠 수 있다

현재 부동산 시장

-절대적인 공급 부족 (매매, 전월세 부족)

-7월 중 보유세 인상, 대출규제, 공급 대책 발표 예정

매매가와 전세가 차이가 큰 아파트 : 전월세는 오르는데 매매가는 주춤하는 환경 조성 가능

ex, 2010년대 초중반 서울 아파트 (전세가율이 낮았던 시기)

가능성이 높지는 않지만 현재 매매와 전세시세를 보면 19억에 7억인 경우도 실제로 많다. 향후 금리가 극단적으로 가고 대출이 극단적으로 조여지면서 매수 수요가 줄어들어 가격 조정이 발생한다면? 최악의 상황을 가정하여 신용대출을 과도하게 쓰면서 집을 사면 안된다.

현재 부동산 시장 상황이 하락 가능성이 높아보이지 않지만

금리가 상승하고 있고, 보유세 인상과 대출 규제, 공급 대책이 발표될 예정이므로

전세가율이 높지 않은 아파트를 매수할 때는 과도한 신용대출은 삼가하자

모두가 올라간다고 할 때 떨어질 요인을 생각해봐야 한다

원금 100만원으로 30%를 벌었다가(130만원) 하락장에서 20%를 잃으면 (104만원)

원금 100만원으로 20%를 벌었다가 (120만원) 하락장에서 10%만 잃으면 (108만원)

즉, 하락장에서 덜 잃는 구조를 만드는 것이 장기적으로 부자가 되는 방법이다

미, 이란 종전협상 타결에 코스피 랠리 재개

유가 하락 → 물가 안정 (상승X) → 금리 동결 가능

https://www.yna.co.kr/view/AKR20260615008352071

이란전쟁 106일만에 사실상 종료… 미.이란 “협상타결, 19일 서명”

https://www.yna.co.kr/view/AKR20260618002552071

미, ‘워시체제’ 첫 FOMC서 금리 또 동결…연내 인하→인상 전환

(18명 중 직전 인상 전망 0명 → 이번 인상 전망 9명 으로 증가)

물가 인상이 끝난 것이 맞나? 유가가 내려왔다고 물가가 바로 내려올 것인가?

- 26년 5월 소비자물가 상승률 3.1% (24년 10월 1.3%에서 2년 동안 약 3배 가까이 상승함)

- 전쟁을 하면서 주변 지역에 물리적 타격을 입은 곳이 많기 때문에 재건에 시간이 필요하다

- 호르무즈 통행료 가능성에 대한 소식이 있어 추이를 지켜볼 필요가 있다

- 미국 연준 의장 (제롬파월 → 케빈워시) 변경으로향후 금리의 향방을 예의주시할 필요가 있다

과거 2022년 금리 1%에서 5%까지 급격히 올렸을 때 미국 주식 30%, 한국 주식 40%, 아파트 25% 하락

전쟁이 끝났기 때문에 당연히 급격한 금리 인상이 있지는 않을 것으로 보임. 단, 금리 인상 가능성이 사라지지는 않음

31년만에 최고치 찍은 일본 기준금리, 시장에 미치는 영향

일본 중앙은행 기준금리 0.75% → 1%로 인상

2023년 1월 일본의 기준금리 -0.2% → 3년 사이에 금리를 5차례 인상

유가가 올라간 상황에서 물가가 상승하고 엔화의 약세로 엔화 환율이 높았음

일본 기업들은 소부장(소재, 부품, 장비) 주축으로 AI로 인해 주가가 많이 상승함

일본이 초저금리 정책을 펼 때 전세계 투자자들에게 일본 은행은 이자를 안 받는 착한 은행의 역할을 했고, 당시 투잦들이 일본에서 엔화를 무제한으로 빌려 이율이 더 높은 한국, 미국의 주식이나 자산에 투자를 해왔다. (약 5000조원 이상으로 추정)

일본이 금리를 올리기 시작하면 빌린 돈의 이자 부담이 커지므로, 해외 자산을 팔아 엔화를 갚으려는 청산이 발생한다. 이것을 앤 캐리 청산이라고 한다. 실제로 2024년 8월 일본이 금리를 인상했을 때 코스피가 하루 8% 폭락하고 나스닥이 급락한 적이 있다.

[내 삶에 적용할점]

1. COFIX 데이터 잘 정리하여 대출금리의 추이를 지속해서 모니터링하자

2. 모두가 올라간다고 말할 때 의도적으로 떨어질 수 있는 요인을 생각해보자