최근 코스피는 9,000을 넘어 연일 최고가를 경신하고 있고, 전세와 월세 물량이 모두 감소하면서 전월세 시장 뿐만 아니라 매매까지 불이 붙은 상황입니다.
상대적으로 가격 반등이 잠잠했던 노원, 도봉, 강북, 은평, 구로와 같은 서울의 외곽 지역의 가격 상승이 심상치 않은데요.
지금의 움직임을 단순히 강남 등 서울 중심 지역이 오른 낙수효과라고만 이해하면 위험할 수 있습니다. 전월세난이 심화되면서 실수요자가 외곽으로 움직이게 되는 건데요.
“조금 더 기다리면 가격이 내려가지 않을까요”
“이미 많이 오른 것 같은데 지금 사도 괜찮을지 걱정 됩니다.?”
“제가 산 가격이 전고점이 될까봐 두렵습니다.”
막상 매수를 결심하더라도 최근 부동산 가격이 빠르게 움직이고 있기 때문에 내집마련을 계획하고 있는 분들이라면 당연히 확신을 가지기가 어려운 시장이라고 생각됩니다.
오늘 이 글에서 지금 시장에서 내집마련을 하기 위해 확신을 가지는 방법을 알려드리려고 합니다.
지금 수도권 시장에서 일어나고 있는 일
주말에 부동산을 몇 군데 다녀오면서 전월세 상황이 정말 심각하다는 걸 생생하게 느낄 수 있었는데요.
단지에 딱 1개 있던 전세 물건의 가격이 낮은 편은 아니었지만, 워낙 물건이 귀하다 보니 손님이 몰리게 되고 당일에 본 손님 중 한 분이 바로 가계약금을 입금하시는 걸 봤습니다.
3개월 사이에 전세 가격이 6천만 원이나 상승한 셈이네요. 신혼부부였던 두 사람이 가계약금을 입금하며 했던 말이 아직도 생생합니다.
“우리 진짜 잘한 거 맞을까? 너무 급하게 한 것 같아…”
“물건이 없는데 어떻게 해… 일단 잘 한 거야!”
그 날 여러 부동산을 다니면서 전세나 월세를 구하는 손님은 물건이 없어서 조급해지고 매매로 전환하기로 한 사람들은 갑자기 가격이 오르는 바람에 곤란해 하는 상황을 쉽게 볼 수 있었습니다.
현장을 다니며 지금 수도권을 보고 있는 사람들의 불안한 심리를 크게 3가지로 정리해 볼 수 있었는데요.
7월 예고된 정부의 부동산 대책 발표를 앞두고 막차를 타고 싶은 조급함
공급이 당장 해결되지 않으니 매매든 전세, 월세든 빨리 계약하려는 심리
이미 올라버린 가격에 기존에 보던 단지를 포기하고 대안을 찾는 상황
정말 많은 사람들이 불안한 시장이라는 것이 느껴졌습니다.
중요한 건 ‘타이밍’이 아니라 ‘기준에 따른 선택’
그 중 내집마련을 고민하는 분이 가장 크게 걱정하는 건 아마도 사자마자 가격이 내려가면 어떻게 하지라는 불안감이 아닐까 싶습니다.
사람들이 좋아하는 아파트라면 장기적인 관점에서는 우상향 할 수 있지만, 단기적인 가격 변화는 아무도 예측할 수 없습니다.
송파구의 대장급 단지 ‘잠실엘스’ 사례
2017년부터 약 9년 6개월 간 잠실엘스 33평의 가격은 약 22억 원 상승했습니다. 단, 길게는 1년 짧게는 3개월 동안 일시적인 하락을 반복하면서 우상향을 하는 걸 볼 수 있었는데요.
중요한 건 가장 쌀 때를 잡으려고 기다리는 것이 아니라 현재 수준에서 감당 가능하다면 매수하고 오래 보유하는 것입니다.
몇 가지 기준과 순서에 따라 결정했다면 망하지 않는 내집마련을 할 수 있습니다.
내집마련의 핵심 기준과 프로세스
① 준비 단계 : 예산 범위 확인 (종잣돈, 대출 한도, 대출 상품, 주식 등 활용 가능한 자산 범위)
② 지역 선정 : 출퇴근 1시간 이내 + 강남 접근성 1시간 이내
(지방이라면 자차 30분 이내 연식 좋은 단지 우선 추천)
③ 현장 방문 : 예산 범위에 들어오고 후보 지역을 직접 가보면서 현장 확인
④ 최종 결정 : 후보 단지를 비교해보면서 감당 가능한 범위에 들어오는 매수 물건 결정
더 구체적인 내집마련의 과정이 궁금하다면 월부닷컴에 올라온 ‘월부 시리즈 내집마련’에 올라온 10개의 글을 읽어보시면 도움이 되실 겁니다.
지난 상승장에서 노원을 놓쳤던 사람들의 선택지
이 글을 쓰면서 지난 시장에서 저와 제 친구들이 많이 떠올랐습니다. 결혼을 앞두거나 신혼 생활을 시작하면서 전세에 살다가 점점 오르는 아파트 가격을 보면서 좌절하곤 했었는데요.
“노원이 이 정도면 너무 오른 거 아니야?”
“기다리면 가격 내려갈 것 같으니까 기다려보자”
사실 저렇게 이야기 한 주장을 뒷받침 할 근거는 없었습니다. 가격이 그저 내려가길 바라는 희망이 담긴 넋두리였던 것 같기도 합니다.
그리고 얼마 지나지 않아 임대차법 시행, 대세 상승장 시작과 맞물리면서 노원, 강북에도 살 수 있는 집이 없었고 서울에 직장을 다니는 제 친구들은 결국 경기도 외곽으로 밀려나게 되었습니다.
- 남양주 구축, 양주 옥정신도시 신축 분양, 의정부 외곽 신축 분양, 25평 미만 노원 전세
안타까운 사실은 스스로 어디가 좋은지 고민하고 선택했던 것이 아니라 시장의 흐름에 따라 어쩔 수 없이 밀려나면서 조급하게 선택할 수 밖에 없었다는 점입니다.
과거와 똑같이 흘러갈지 다르게 흘러갈지 알 수 없지만, 지난 시장과 비슷한 신호들을 쉽게 찾아볼 수 있는 시점에서 지금 할 수 있다면 결심을 해야 하는 것은 장기적으로 괜찮은 선택으로 보여집니다.
확신을 가져보시고, 다음을 준비하세요.
불안한 마음을 추스리고 확신을 가지기 위해서 어떻게 행동해야 할까요?
가격을 계속해서 관찰하세요.
예산 범위에서 감당할 수 있는 매매 후보 단지나 현재 거주 중인 지역의 전세, 월세 가격 변화를 지켜보세요.
매매가 정말 어려운 상황이라면 전세 또는 월세로 거주를 해야 하기에 출퇴근이 가능한 대안 지역의 가격도 지켜보는 것이 중요합니다.
가격을 꾸준하게 지켜보는 가장 큰 목적은 가격 변화를 받아 들일 수 있기 때문인데요. 오랜만에 네이버부동산에 들어가서 갑자기 올라버린 가격을 보면 괴리감이 들어 더 결정이 어려워 질 수 있습니다.
현장을 꼭 가보셔야 합니다.
뉴스 기사, 유튜브, SNS보다 가장 빠른 것은 현장에서 일어나고 있습니다. 퇴근 후, 주말 잠시라도 짬을 내어 부동산에 직접 가보세요.
실수요자들이 어떻게 거래하고 있는지 마냥 기다리면 급매가 나올 수 있는 시장인지 분위기를 파악하는 방법 중 현장만큼 빠르고 정확한 것이 없습니다.
방법을 모른다면 공부를 해야 합니다.
대출 한도를 알아보는 방법, 토지거래 허가 지역에서 매수하는 절차, 계약서 작성 시 유의사항 등 매수하는 과정에서 방법을 잘 모른다면 괜찮습니다.
하나씩 단계별로 공부하면 되고, 혹시 과정에서 어려운 점은 아까 위에 링크 공유해 놓은 월부시리즈에서 답을 찾거나 월부닷컴의 ‘부동산 Q&A’ 질문을 통해 해결할 수도 있을 겁니다.
끝이 아닙니다. 새로운 시작입니다.
계획에 없던 서울 외곽지역 내집마련이 물론 고민 되실 겁니다. 아쉬운 마음도 분명 드실 거에요. 서울의 한복판은 아니지만, 내 집이 주는 안정감은 막상 살아보면 생각보다 크답니다.
그리고 이번이 마지막 집이 아닐 거에요. 감당 가능한 범위를 강조했던 이유는 소중한 보금자리를 장기간 보유하고 지키기 위함이고요. 그 기간 동안 착실하게 돈도 모으고 대출도 상환하면서 갈아타기를 준비하면 됩니다.
서울 중심은 단순히 돈을 모아서 아파트를 사기에는 어려운 시장이에요. 기존에 가지고 있는 자산을 ‘갈아타기’라는 과정을 통해서 매수하는 경우가 훨씬 더 많을 겁니다.
다시 한 번 말씀드리면 앞으로 수도권 아파트 가격이 오를지 내릴지는 저도 알 수가 없습니다.
확실한 건 단기간에 공급이 부족하기에 전월세난이 빠르게 해소되기는 어려울 수 있고 지금 전세, 월세 가격은 무섭게 오르고 있습니다.
감정이 아닌 이성적으로 의사결정을 하고 전세 또는 월세와 관련된 실효적인 정책이 나오지 않는다면 내집마련을 하는 것이 합리적인 판단일 수 있는 시기입니다.
두려움에 조급함에 망설이기 보다 용기를 가지고 10년 후에 후회하지 않을 선택을 하셨으면 좋겠습니다.
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긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
