✅아파트명 : 청계벽산 아파트
✅위치(지도)
강남역까지 물리적 거리 8km
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
성동구 종사자 수 : 201,359
성동구 직장 등급 : A
해당구 직장인 연봉<거주자 연봉
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 43분
여의도역 : 39분
시청역 : 29분
교통등급 : A
2호선 상왕십리역을 이용할 수있지만 도보권이라고 하기 살짝 애매한 역까지 13분 컷.
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 마장중학교, 학업성취도 78.5%, C등급
(아무리 뺑뺑이 잘 돌려도 갈 수있는 중학교들 다 80%아래, C등급)
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 반경1키로내 백화점 없음 , 이마트 2개, B등급
5. 공급
1) 성동구 인구수 : 27만 4,694명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 1373명
(1년 : 1,957세대 / 3년 : 1,957세대)
3) 3년 입주량 합계 : 1,957 세대 (26년 0세대 + 27년 1,957세대 + 28년 0세대)
4) 연 평균 입주량 : 1,957 세대÷3년 = 연평균 652 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 652÷1373 =0.5배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1/2이내 > S 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진(선택)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 저점대비90%이상 올랐고, 신당쪽 교통이 더 좋은 대단지보다 호가 비싸게 형성되어 저평가라 보기 힘듬
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : 1000세대이상, 4층이상
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 :
4) 원금보존 : 현재 전세가 7.8억 x 2 = 15.6억 =10년 뒤 전세가, 지금 매매가 16.9 = 10년뒤 전세가 보다 높음 : 원금보존이 힘든 상황이 생길 수있겠구나.
5) 리스크 대비: 대출 이자 감당 가능한지
나의 투자 결론(매수 여부): 투자가 가능한 지역이 아니므로 실거주 관점으로 가치를 판단해 보고 싶은 단지였다. 도보 10분이 넘어가지만 버스이용으로 2호선을 바로 이용할 수있고, 센트라스, 텐즈힐 상권을 누릴 수있다. 자체 생활권은 짜글짜글 하지만 주변 큰 신축 단지로 인해 쾌적한 대로변은 쾌적.
그러나 결국 가격인데, 구축이라 신축에 비해 늦게 따라감은 있지만 그래도 비쌈 호가는더 비쌈.
그럼에도 아직 KB시세15억 언더라 대출 6억이 나오므로 여력이 된다면 실거주 매수진행, 그러나 주변에 저평가된 단지를 더 봐야하고, 규제가 없고 투자를 할 수 있는 상황이라면 저평가에서 제외되므로 투자 우선순위에 두지 않는다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
전고점 이후 시장에서 저평가 여부 확인 하고 매수 판단을 하는 것이 정말 어렵다고 느꼈다.
주변 단지의 가치를 모르니 피교평가후 저평가가 어려웠다.
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