[열기 91기 매일 1씽 달성으로 7배 불려갈 자산 쌓아가조 불가less] 대전 유성구 상대동 아이파크시티1단지 아파트 수익률 분석 보고서

[ 대전 상대동 아이파크시티1단지 아파트 수익률 분석 보고서 ]

✅아파트명 : 아이파크시티1단지

✅위치(지도)

✅입지평가 

1. 인구 

유성구 > 서구 > 대덕구 > 중구  > 동구 순으로 세대당 인구수가 많고, 

동구와 중구, 대덕구에는 60대 이상 비중이 높다. 3040 연령 또한 유성구와 서구가 

많아서 유성구와 서구에 3~4인 가족단위가 많이 거주할 것으로 예상된다.

2. 직장 (기준: 종사자수) - 대전 내에서는 유성구가 종사자수가 제일 많다.

 유성구 종사자 수 : 204,522명/ 500인이상 사업체수도 서구보다 유성구가 많음

 유성구 직장 등급 : A등급

직장인 연봉은 봉명동(3,790만원) > 계산동(4,770만원) > 용계동(4,460만원) > 복용동(3,980만원) > 

상대동(3,710만원) 순이고 직장인 100명이상 근무지 중에 유의미한 직장은 없어 보인다. 

유성구 내에서는 봉명동이 6,257명으로 종사자수는 많지만, 둔산동 17,784명인것과 비교하면, 

유성구에 거주하는 사람들 대다수가 둔산동쪽으로 출근할 확률이 높다고 생각된다.

3. 학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)

학군 : 유성중학교, 학업성취도 81%, C등급 

< 도안신도시 주변 초등학교 학생수 >

학생수는 도안초 > 홍도초 > 상원초 > 복명초 > 복용초 > 상대초 > 계산초 > 원신흥초 >학하초 순이고,

학급당 학생수는 복용분교장과  학하초를 제외하면 대부분 20명대를 유지하고 있다.

6학년 학생수가 증가하는 학교는 홍도초, 봉명초, 상대초가 늘어난 것으로 보인다. 

< 유성구 전체 중학교 학업성취도율 >

유성구 평균 학업성취도는 82.3%고 아이파크시티 아파트에서 갈 수 있는 유성중학교는 81%로 평균수준이다.

유성구에서는 전민동의 전민중학교가 94.6%로 학업성취도율이 제일 높다.

학원가는 아이파크시티아파트 단지 바로 옆 상권에 14개 정도 있고, 둔산동이 197개인것에 비하면

규모는 크지 않은 것 같다. (목원대쪽에서 아이파크까지 학원 셔틀버스가 온다고함)

4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)

유성구 기준 :  백화점 2곳, 마트 4곳, 종합병원 1곳 S등급

아파트 반경 lkm기준 : 백화점X , 대형마트X , C등급

상권이 주로 몰려있는 쪽은 유성온천역 근처이고, 아파트 반경 1km내에는 

백화점이나 큰 마트가 없지만, 차량으로 30분 내외로 백화점이나 마트 상권을 

충분히 이용가능한 환경이다. 

5. 공급

1) 유성구 인구수 : 37만1,147명

2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 1,855 (1년 :  1,855세대 / 3년 : 5,565세대)

3) 3년 입주량 합계 : 9,350세대 (27년 6,157세대 + 28년 990세대 + 29년 2,293세대)

4) 연 평균 입주량 : 9,350세대÷3년 = 연평균 3,116 세대 입주

5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량  : 3,166÷1,855 =1.67배

6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배초과 ~2배이내  > B등급 

< 주요공급 위치 > -

아이파크시티 주변과 그 밑쪽으로 공급이 많이 들어오고, 주로 27년에 몰려있음

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 아이파크1단지 33평 현재 매매 7.1억, 전세 4.5억 

 5년 내 고점 매입시: 22년 6월 매매 11.3억 전세 4.3억

 5년 내 저점 매입시: 24년 11월 매매 6.6억 전세 4.5억

✅현장사진(선택)

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 

절대적저평가 O (전고점 대비 -28%로 매우 싸다)

상대적저평가 열매8단지/죽동금성백조예미지/힐스테이트 1단지/누리

→ 힐스테이트 제외하고 3단지는 연식에서 밀린다.

열매8단지는 학군과 상권이 잘 갖춰져있긴하지만, 20년가까이

차이 나는 아파트가 비슷한 가격이라면 상대적으로 저평가라고 본다.

→ 힐스테이트는 아이파크보다 5년 연식이 좋지만, 입지를 고정하면

아이파크보다 외곽으로 입지가 좀 떨어지는 편이다.

2) 환금성 

4층이상이고, 300세대 이상 환금성 O

10년뒤에도 이 아파트를 매수할 수요가 있을까?

10면뒤면 연식은 15년정도되었고, 충분히 매수 수요가 있을것 같다.

Why? 주변 신축아파트 공급과 함께 상권이 더 형성될 것 같다.

3) 수익률 

수익률 200%기대하려면?

투자금 2.63억으로 5.26억을 가져와야하는데,

12.39억이 될수 있는 아파트인가? 생각해보면

전고점 11.3억이므로 수익률 100%는 넘을 것 같고,

5년이상 보유하고 인플레이션 생각하면 12억까지 가능

4) 원금보존 

전세가율 63%(지방기준 전세가율 낮은편)

입지독점성 X, 주변 공급물량 많음

5) 리스크 대비 

투자관점에서는 주변 공급이 많아서 주의가 필요하지만,

내집마련 관점에서는 공급이 많은 시점이 기회가 될 것 같다. 

나의 투자 결론(매수 여부)

충분히 가격이 싸고 저환수원리를 봤을때, 매수 가능하다.

같은 가격대 더 좋은 곳이 있는지 살펴보고

매수 전 대출원리금 등 들어가는 비용 다시 계산하고,

7월 세금 규제 방향성에 따라 보유세 등 계산필요!

매수 후 보유와 매도 계획부분도 생각해보자!

(부사님과 협상 및 가격 네고도 시도하기!!)

✅ 작성하면서 느낀점 

항상 투자 관점으로만 생각하다가, 내집마련 관점과

같이 생각해보니깐 좀 더 진지해지고 어려웠던 것 같다.

그래도 수익률보고서는 재미있는 것 같다. 

저평가 부분 같은 가격대 아파트를 좀 더 찾아보고 

상대적저평가를 좀 더 해봐야겠다는 생각이 들었다.