*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
*첫 작성이라 어려운 경우, 3강 강사님 설명을 따라 작성해보세요! : ) *3강은 6/23(화) 업로드 됩니다
*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명 : 선사현대 수익률 분석 보고서
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
강동구 종사자 수 : 157,465
강동구 직장 등급 : B
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 33분 / 환승 1
여의도역 : 47분 / 환승 1
시청역 : 39분 / 환승 1
교통등급 : A
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 신암중학교, 학업성취도 79%, C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : B _ 2001 리테일
1km 이상 현대백화점, 이마트&엔터식스 , 등급
5. 공급
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 강동구 인구수 : 49.9만
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 2495
(1년 : 2495세대 / 3년 : 7485세대)
3) 3년 입주량 합계 : 2751 세대 (26년 705세대 + 27년 2046 세대 + 28년 0세대)
4) 연 평균 입주량 : 2751 세대÷3년 = 연평균 917 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 917÷2495 =0.37배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1/2 이내 > S 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 2주차 강의 [교재 다운로드] 에서 다운로드 받을수 있습니다.
현재 시세: 00단지 00평 현재 매매 00억, 전세 0억
5년 내 고점 매입시: 21년 10 월 매매 12.5억 전세 4.7억
5년 내 저점 매입시: 23년 12 월 매매 7.5억 전세 4.3억
✅현장사진(선택)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 전고 이상, 전저 대비 2배 이상. 높은 가격 수준.
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : 2000세대 이상 대단지 아파트, 수요 많음. 환금성 괜찮음.
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 저점 매수시 259% 수익률 확보( 연수익률 86%) ,
그러나 저점에서 매수는 실제로는 어려움.
IF) 25년 2월 기준, 매매 9.98억, 전세 4.3억 => 수익률 102% (연수익률 34%)
4) 원금보존 : 우상향 자산, 전세가율 44% = 미적정 전세가, 10년 뒤 전세가 = 현재 전세가 X2 < 현재 매매가 => 다다랐으나 넘기진 못함. 즉, 쉽지는 않음.
IF) 최악의 손실은 전세가 까지 하락 OR 하락 30% = 4.7억
5) 리스크 대비: 공급 관련 리스크는 매우 적음.
나의 투자 결론(매수 여부):
지금 투자로는 못하지만 된다는 가정하에 결론을 내린다면, 저환수원리에 따라 지금 투자하기 보다는 더 넓게, 같은 매매가 대비, 투자금 대비하여 더 살펴보도록 한다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
3급지 이상의 좋은 단지들은 전반적으로 지금까지 2.5배 이상 오른 것을 경험할 수 있었음.
이에 따라서 자본주의 시장 속에서 자산을 취득하는 것이 매우 중요하다는 것을 깨닫게 됨.
선택이 아닌 필수로써 반드시 자산을 갖춰야한다는 점.
다만 그렇다고 하여 너무 높은 가격에 사는 것도 위험하다고 생각함. 떨어질 때는 좋은 자산 일 수 록 더 많은 금액으로 떨어지기 때문에 무리하여 높은 가격에 사면 안된다는 것을 느낌.
