*화면 오른쪽 과제 설명(과제 가이드)을 참고해서 작성해보세요 : )
*첫 작성이라 어려운 경우, 3강 강사님 설명을 따라 작성해보세요! : ) *3강은 6/23(화) 업로드 됩니다
*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명 : 아름마을인창래미안
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
구리시 종사자 수 : 6.9만
구리시 직장 등급 : C등급
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 46분
여의도역 : 63분
시청역 : 51분
교통등급 : A등급
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 동구중학교, 학업성취도 82%, C등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 롯데마트, B등급
5. 공급
1) 구리시 인구수 : 18만 7463명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 938
(1년 : 938세대 / 3년 : 2814세대)
3) 3년 입주량 합계 : 3800세대 (26년 1180세대 + 27년 268세대 + 28년 2352세대)
4) 연 평균 입주량 : 3800세대÷3년 = 연평균 1266세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 1.35배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1배 이상 : B등급
공급 물량 중 선호지역에 입주하는 곳은 롯데캐슬시그니처만 있는데, 입주물량 거의 정리됨.
나머지 공급은 비선호지역 또는 300세대 미만 공급으로 RISK 적음
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 8호선 개통 후 지역 교통 입지가 상승하였으나, 상승한 가치 대비 다른 비규제지역과 비교해봤을 때 가격이 싸다.
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : 300세대 이상이며, 로얄동이고 저층/탑층 아님.
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 전저점의 2배까지 오른다고 가정하면 10.94억. 2억 투자해 3.64억 수익 가능함.
4) 원금보존 : 10년 뒤 전세가 2배 가정하면, 전세가 10.6억임. 현재 매매가보다 싸서 원금보존 가능함.
5) 리스크 대비: 올해 초 입주 물량은 다 소화되었으며, 3년간 그 외 입주물량은 비선호 생활권 입주임. 당장은 아니지만 왕숙 신도시 입주는 주의깊게 봐야함.
나의 투자 결론(매수 여부): 매수
✅ 작성하면서 느낀점 :
실제로 수익률 보고서를 작성 중에 저환수원리를 직접 게산해보며 목표 매도금액과 수익률을 예상해 볼 수 있었다. 다음 투자를 진행할 때는 최종 결정 전에 수익률 보고서를 작성해봐야겠다!
