✅아파트명 : 광장현대10차파크빌(00' 1170^)
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)B
광진구 종사자 수 : 129,707명
광진구 직장 등급 : B
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)A
강남역 : 31분
여의도역 : 47분
시청역 : 36분
교통등급 : A
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)A
아실 https://asil.kr/asil/ 에서 > 학군 선택 >지도 위에서 단지에서 가장 가까운 중학교의 학업성취도 확인
학군 : 양진중학교, 학업성취도 93.5%, A등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)B
카카오맵에서 ‘주변’ 탭을 눌러
백화점과와 대형마트를 확인할 수 있습니다.
환경 : 롯데마트 1개, B등급
5. 공급 S
1) 광진구 인구수 : 33만 명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 33만*0.5%=연 1,650세대, 3년 4950세대
(1년 : 000세대 / 3년 : 000세대)
3) 3년 입주량 합계 : 389세대 (26년 389세대 + 27년 0세대 + 28년 0세대)
4) 연 평균 입주량 : 389세대÷3년 = 연평균 129세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 129÷1650 =0.07배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1/2이내 > 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 광장현대파크빌10차 22평 현재 매매 18.5억, 전세 7.5억
5년 내 고점 매입시: 21년 9월 매매 15.26억 전세 8억
5년 내 저점 매입시: 23년 10월 매매 9억 전세 6.2억
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 어렵다…ㅜㅜ . 그래도 결론은 매수O.
1. 고가치= 입지독점성 있음(학군으로서의 수요 많음, 강남, 여의도, 광화문 1시간 이내 출퇴근, 공급 제한)
2. 비교
(1)광장현대8단지 18.5억과 비교 시 교통(역과의 거리) 등 더 나음. 참고로 주차나 연식으로 봤을 때 10차 선호.
(2)수서1-2단지 18.5억과 비교시 교통(34분) 학군(중동중 84%) 더 나음
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 :O 1170세대, 중층
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : △고점에 매수하면 연 20%가 안 나옴(전세 투자 연9%, 실거주 7%)
저점이면 연 67%, 63%가 나온다. 물론 가치성장투자이기에 기회가 될 때 사면 좋겠지만 수익률을 높이기 위해서는 싼 구간에 매수하는 게 수익률이 극대화 된다.
4) 원금보존 :X, 18.5/7.5 전세가율44%로 서울 적정 전세가율 55%에 못 미침. 전세가 6.5억이 10년 뒤 두 배가 되어도 13억으로 ㅅ현재 매매가를 따라가진 못함.
5) 리스크 대비: O, 광진구 공급 매우 부족 ,. 26년도에만 300세대 예정(구의), 27,28년도 입주 예정 없음
나의 투자 결론(매수 여부): 투자한다(매수한다)- 수서1-2단지가 직장이 압도적인데… 강남역까지 접근성은 생각보다 아쉽고, 실거주이다보니 나의 니즈는 학군도 있는데 강남이어도 그게 어려운 지역이어서.
✅ 작성하면서 느낀점 : 저평가!!! 어려워. 역시 쉬워보여도 내가 하면 어렵다. 저평가 안목 좀 쌓아나가야겠다, 전고점 대비해서도 많이 올랐다. 23년도에 임장했을 때 갔더라면…!!! 바로 갈아탈 수도 있었을텐데 그 때 아예 갈 수 있다는 생각을 못 한게 너무 아쉽다. 지금도 다음 스텝 기회 어떤 게 있을까~ 항상 긴밀히 지켜 보고 갈 수 있는 방법 없는지 머리를 잘 굴려보자.
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