[내마실6기 갱지지튜터님과 6개월 안에 내집마련으로 자산 11배 상승할조 행복한자산가] 내가 할 수 있는 가장 좋은 땅을 산다!

안녕하세요 ㅎㅎ 행복과 함께 자산가로 성장중인 행복한 자산가😎입니다.

내마실 마지막 강의는 권유디튜터님의 강의였습니다.

강의 내내 중요한 2가지를 반복해서 강조해 주셨습니다

1. 내 집 마련은 내 예산으로 살 수 있는 가장 좋은 것을 산다! 여기서 좋은 것은 건물가치 보다 땅의 가치!
   cf)투자라면 전세가와 전세가 상승도 고려 필요. 
    하지만 앞으로는 규제로 1-2채밖에 보유가 안되므로,
    앞으로는 땅의 가치를 보리고 매매가 상승을 노리는 것도 생각해야 함.

2. 가격 수준에 따라 무슨 일이 펼쳐질지 예상하고 감당한다.

   현재 가격 수준은 서울아파트를 통화량으로 나눈 저평가 지수를 통해서 정리 해주셨습니다.

   저평가지수 최고점에서 현재값을 뺀 값이 낮다는 것은 최근 가격상승이 큰, 1-3급지로

   통화량에 비해 아파트가격이 많이 올랐기 때문에 금리 인상등의 상황에서 조정이 가능하다는 것을 알아야 합니다.

   즉, 큰 변동성과 큰 상승률을 가지고 있습니다. 하지만 결국 좋은 자산이기 때문에 오릅니다. 

   실거래가보다 낮은 호가인 현재는 기회입니다.

   4-5급지와 수도권 비규제지역은  전고점도 못올른 곳이 있기 때문에 안전하지만, 가격상승의 속도 역시 적습니다.

   즉, 적은 변동성과 적은 상승률을 가지고 있습니다. 지금 파도가 밀려오는 기회인 곳입니다.

   중요한 것은 통화량의 상승으로 인해,

   지난 상승장 누적상승률은 1-5군의 가치있는 아파트(=강남 한시간이내) 모두가 비슷하다는 것입니다.

   하지만 절대가가 다르기 때문에 상승폭은 차이가 납니다.

   결론적으로, 지금 못 오른 4-5군의 상승률은 더 오르고

   많이 오른 1-3군의 상승률은 덜 오르지만 절대가가 크기 때문에 상승폭은 적지 않을 것입니다.

   하지만 그만큼 조정가능하다는 것을 충분히 알고 매수해야합니다.

    

시장상황의 힌트는 ‘다주택자에게 주담대를 내어 주는 곳’은 가격이 바닥인 상황으로,

그래서 지방은 지금이 기회입니다.

2호기를 비규제투자를 할지, 1호기를 갈아타기해서 실거주할지 고민이었는데,

비규제지역의 투자에 대해서도 알려주셔서 고민이 조금은 해결되었습니다.

현재 비규제 지역은 거래량은 많지만 호가를 실거래수준 도는 낮은 수준 아직 파도가 오지 않은지역으로

지금이 기회! 결정을 늦추지 말아야합니다.

그리고 비규제지역밖에 못보는 사람은 비규제지역끼리만 비교해야합니다.

규제지역과 비교해서 비싸다고 하는 것은 기회를 놓치는 것이며, 

최악은 비규제지역도 규제지역이되어 살 수 있는 기회까지 놓치는 것입니다.

기회비용으로 생각해야 합니다. 

상승장에서는 규제지역이 비규제보다 비싸지는 순간 비규제도 올라가고, 

하락장에서는 떨어질 수 있지만 규제가 되어 못사는 것보다 낫고, 결국은 우상향합니다. 

(비규제 지역에서 비싼곳은 없댜!!)

지금 임장 하는 지역이 언덕이 있어 고민이 많았는데 확실히 정리해 주셔서 좋았습니다.

언덕은 입지 가치를 뒤집을 정도로 중요한 요소는 아니지만, 같은 생활권에서는 선호도에 영향을 줍니다.

즉, 입지차이가 크면 입지가 더 좋은 언덕을 선택하는 것이 좋고, 

입지가치가 비슷하면, 평지단지를 선택하는 것이 유리합니다.

예)역에서 더 먼 상급지 얕은경사 > 역에서 가까운 상급지 심한 경사 > 하급지평지

가격은 중요하지 않습니다. 가격은 내 천장을 제한하는 금액일 뿐이고, 내 마음을 속이는 장치입니다.

그런 점에서 갈아타기를 고민하던 저 역시 가격를 가지고 갈 단지를 정하는 것이 아닌,

더 좋은 가치를 가진 단지로 갈아탄다는 것을 기억하고 실행해야겠습니다.

동일평형의 상위급지 > 동일급지의 상위평형, 동일급지의 상위연식을 기준으로

갈아탈 단지를 찾아야 합니다.

호재 역시 호재로 가치를 생각해야합니다. 

특히 교통의 경우 착공단계에 들어간 경우, 실현됐다는 가정하에 가치를 비교해보는 게 좋습니다.

마인드에 관련한 이야기도 해주셨습니다.

지금 내가 번 돈은 행운이라는 생각에 동의합니다. 제 실력보다는 좋은 시장 상황이라는 운이 있었습니다.

하지만 지금까지의 상황과는 정반대의 상황이 펼쳐질 수도 있습니다.

수익이나 상승률이 아닌 생존의 입장에서 생각해야 할 때입니다.

저의 전략에서 생존을 기본으로 두고 감당가능할 수 있는 돈그릇을 만들고 오래 살아남을 수 있도록 하겠습니다.

가장 많이 오를 지역이 아닌, 내가 감당할 수 있는 리스크 안에서 꾸준히 투자할 수 있는 자산을 선택해야겠습니다.

2주택 관련해서 고민이 있었는데 현재 기준으로 계산해 볼 수 있는 보유 가능여부도 알려주셨습니다.

하지만 예측할 수 없어 계산치가 의미 없을 수 있기 때문에, 7월에 세제개편안 발표 후 결정하는 것이 좋습니다.

부=(소득-지출)(1+수익률)*기간

소득을 늘렸고 지출을 줄였고 수익률이 이미 높다면, 기간이 중요합니다.

지금까지는 완전히 다른 방향으로 행복하게 시간을 보내는 것이 중요합니다.

아직은 수익률을 더 높여야 하는 단계이기 때문에, 지금은 좀 더 열심히 노력하고

2호기 이후에는 관계와 건강과 재미를 찾아 행복한 시간을 보낼 수 있는 날을 기다리겠습니다.

하지만 그 기간에도 베타투자를 통해 소득을 올리고,

3-4개월에 한번씩 상급지 앞마당을 만들어서 다음 기회를 노려 수익률을 다시 증가 시키겠습니다.

하락장의 기준으로 볼 수 있는 수치로 ‘전세가율’을 이야기 해주셨습니다.

강남3구 45%, 서울주요지역 55%, 지방 70%를 평균으로 보고 거품이 있는지를 판단해 볼 수 있겠습니다.

갈아타기 준비 시 예산금액을 어느정도로 봐야할지도 헷깔렸는데

예산, +/- 1억의 단지들을 최소 2개이상 알아놓고, 

매도 후 그 중 가장 좋은 매물을 선택해야겠습니다.

투자가 목표가 아닌 내 삶의 행복의 수단이 될 수 있도록

내가 왜 지금 이 일을 하고 있는지 내 진짜 목표를 생각하면서 

제 닉네임인 행복한자산가가 될 수 있도록 월부 생활을 해나가겠습니다!

긴 시간 동안 좋은 내용으로 강의 해주신 권유디튜터님 감사합니당 ㅎㅎ

BM point

1. 2호기 가정 후 종부세 계산해보기(p23)
2. 비규제지역 투자 고려해보기
3. 1호기 갈아타기를 위한 상급지 앞마당 만들기