투자 4년차가 '내 돈을 넣고' 나서야 알게 된 것들 [감사의열쇠]

안녕하세요.

월부의 마스터키, 감사의열쇠입니다.

투자자가 되고 주기적으로 들어왔던 단어 중 하나는 

“복기” 인 것 같습니다.

투자자로서 4년차의 시간을 보내면서 여러번의 복기를 하였지만,

초반의 복기는 ‘매수의 과정’에 포커싱이 되어 있었고

그 과정에서 내가 부족했던 부분은 무엇인지가 중심이 되었었는데요.

이제는 자산을 소유하는 단계에서

자산을 “보유”하는 경험을 한 투자자가 되었고

보유 단계 에서의 복기는 이전에 느끼지 못했던 많은 것을 깨닫게 했습니다.

그래서 오늘은 ‘보유의 과정’에서 복기를 하며 깨달은 것들을

나누어 보고자 합니다.

🚩 내가 투자 했던 시기의 ‘시장’은 어땠는가?

처음 ‘시장’에 대한 복기를 해야 한다는 이야기는,

첫 학교에서 밥잘 튜터님께서 해주셨습니다.

하지만 ‘시장의 대한 복기가 뭘까?’ 라는 물음표를 오랜시간 동안 가지고 있었는데요.

그 이야기를 듣고 1년이 지난 뒤에야 그 의미가 무엇이었는지 이제 알아가게 되었습니다.

이것이 시장을 경험한 사람이 알 수 있는 인사이트라는 것을 느끼게 되었는데요.

제가 처음 투자를 공부한 시기는 23년 1월.

차갑게 부동산 시장이 얼어붙은 하락장의 정점 이었습니다.

저는 서울 지방 모두 하락 시점에 공부를 시작했고,

제가 투자를 했던 시기는 23년 말, 24년 말이었습니다.

코로나시기에 돈이 많이 풀려 자산의 가격이 급등하였지만,

단기간에 금리가 폭발적으로 올라가면서,

부동산 시장이 얼어붙었고 1년 여의 정체기를 지나 

급격한 하락장이 시작되었습니다.

서울 수도권, 지방 모두 절대적으로 싼 시기였고

내가 들고 있는 1억 남짓한 돈으로 어디를 투자해야 할지 몰랐습니다.

강의를 통해 투자 지역에 대한 레버리지를 받을 수 있었고,

저는 지방에 투자를 우선적으로 보게 되었습니다.

✅ 경험과 노하우(앞마당)가 없는 사람은, 경험이 있는 사람의 이야기를 들을 수 있는 강의가 최고의 레버리지다.

✅ 시장에 대한 복기는 그 시장을 지나온 후에야 알 수 있다.

✅ 시장을 직접 경험하는 것 자체가 투자자의 무기다.

🚩 그 ‘시장’에서 서울 vs 지방 어디가 베스트였나?

지금의 시장을 알고 있는 분이라면 모두가 아실 것 같습니다.

강남 토지 거래허가 구역이 일시적으로 해제되었고,

신생아대출 특례 등으로 일부 타켓층에서 거래가 일어나기 시작하더니

서울 수도권 시장이 매우 빠르게 움직였습니다.

그리고 현재 서울을 중심으로 전고를 갱신하며 

이전 보다 빨라진 싸이클로 서울 수도권 상승장의 시기를 지나고 있습니다.

빠른 부동산 가격 상승에 정부는 다시 강력한 규제를 시행하고 있습니다. 

시장만 보면, 서울 수도권 투자가 베스트 였습니다.

✅ 지난 시장에 어떤 사람이 기회를 잡을 수 있었는 지를 알면, 다음 시장이 왔을 때 적용할 수 있다.

✅ 서울 수도권 시장은 ‘살 수 있을 때 사야 하는 시장’으로 바뀌어 가고 있다.

✅ 돈이 많이 풀리면서 부동산 시장에 일어난 변화 중 하나는 더 빨라진 사이클이다.

🚩 내가 서울 수도권 투자 기회를 잃은 것은 아닌가?

그때 까지는 서울 수도권 시장의 매매가는 바닥이었지만,

전세가율 역시 높지 않았습니다.

제가 가진 1억 남짓한 돈으로 투자할 수 있었던 단지는 

수도권 외곽 지역으로, 현재에도 투자 기회를 주고 있습니다.

잠시 잠깐 제 앞마당에서 ‘죽전’이 1억대의 투자 기회를 주고 있다는 것을 알았고,

수도권 투자도 고민하며 질문했던 적이 있습니다.

"현재까지는 서울 수도권은 사이클이 느리고,

지방이 더 빠르기 때문에 지방 투자가 더 빠르게 수익을 볼 수도 있어요.

근데 이렇게 되지 않을 수도 있습니다."

멘토님께서는 그동안 경험했던 시장을 기준으로 가이드를 주셨고,

그렇게 되지도 않을 수 있음을 알려주셨지만

그때 까지 제가 투자가 가능한 지역은 ‘지방’이었기에

앞마당이 지방에 집중되어 있었고

죽전이라는 지역의 가치, 단지에 대한 가치를 스스로 핀단할 수 없었고 수도권에 확신을 가지고 투자할 수 있는 준비가 되어 있지 않았습니다.

그래서 저는 제가 할 수 있는 지방에 투자하게 됩니다.

✅ 시장이 기회를 주어도, 내가 준비되어 있지 않으면 투자 할 수 없다.

✅ 부동산 시장은 이전 시장 처럼 비슷하게 갈수도, 다르게 갈 수도 있다.

✅ 내가 예상한 것과 다르게 시장이 흘러갈 경우의 수까지 감안하고 투자 의사결정을 할 수 있어야 한다.

✅ 복기를 통해서 수도권 투자를 하지 못했다고 아쉬워 할 필요가 없다는 것을 알았다.

✅ 내가 소액으로 접근이 가능했었던 수도권 외곽의 단지들은, 지방 투자를 하고 다시 돌아올때까지 오래 기회를 주고 있었다.

🚩 내가 할 수 있었던 더 좋은 선택은?

지방에 투자를 했더라도, 제가 아쉽다고 느끼는 부분은 투자한 지역이었습니다.

지방에서 ‘공급’이 미치는 영향이 얼마나 지대한지 몰랐습니다.

지방에서 공급이 가격에 직접적으로 반응한다는 것은,

더 ‘가치’있는 단지를 선택하는 것보다 

내 투자에 미치는 영향이 더 크다는 것을 배웠습니다.

이것은 지방에 투자해본 사람만이 체감할 수 있는 것 같습니다.

현재 공급이 씨가 마른 서울 수도권과는 전혀 다른 시장이기 때문입니다.

만약 다음 지방 투자를 바라본다면,

더 가치 있는 단지를 고려하는 단계 앞 단에

공급이 없어 매도에 용이한 지역을 우선적으로 선택할 것 같습니다.

물론 공급이 없는 지역에 더 많은 투자자가 몰릴 수 있겠지만

다음 투자시에는 현장에서 부사님과 씨름하며 느끼는 스트레스와 피로감을 너머서

투자의 결과를 낼 수 있어야 한다는 것을 배웠습니다.

✅ 지방에서 ‘공급’은 더 가치 있는 단지를 선택하는 것 만큼이나 중요하다.

✅ 지방은 ‘매도’를 염두해야 하는 곳이고,원하는 시기에 매도 할 수 있느냐가 

     나의 다음 투자 포트폴리오에 지대한 영향을 미친다.

🚩 바뀐 시장에 맞게 나의 포트폴리오를 변경 했는가?

모두가 예상 한 것 보다 서울 수도권 시장은 더 빠르게 움직였고,

현재는 지방보다 서울 수도권이 기회를 주는 시장이 되었습니다.

하지만 저는 처음 투자 공부를 시작한 시점에서 배웠었던 투자의 기준과 원칙으로만 나의 투자에 적용하고 있었습니다.

기존에 가지고 있었던 포트폴리오를 변경할 수 있는 유연함이 없었습니다.

하지만 저보다 더 많은 시장의 경험을 하셨던 멘토님, 튜터님들은

저에게 빠르게 포트폴리오를 변경할 것을 제안해주셨습니다.

하지만 저는 달라진 시장 상황에 맞는 투자 전략을 바꾸는 것이 어렵게 느껴졌습니다.

‘나는 왜 빠르게 스스로 판단을 하지 못했을까?’도 고민의 포인트였는데

이번 학기에 진담 튜터님께 질문을 드리면서 이 질문도 해소되었습니다.

제가 포트폴리오를 바꾸는 것을 어려워했던 것은 

시장이 바뀌는 변화를 경험하는 것이 처음이기 때문이었습니다.

이제는 시장에 참여한 투자자가 되었기 때문에

앞으로는 급변하는 시장의 변화에 발 빠르게 나의 투자에 적용해야 겠다는 것을 배울 수 있었습니다.

✅ 바뀌는 시장 상황에 맞게 다양한 옵션을 가지고 있는 투자자가 되어야 한다.

✅ 내가 경험한 시장이나, 내가 배운 투자 원칙과 기준만 고집하지 않고 

     상황에 맞게 유연하게 나의 투자에 적용할 수 있어야 한다.

✅ 이제는 투자의 종목까지도 다양하게 넓히는 포트폴리오를 만들어가야 하는 시장이 되었다.

 🚩임장 보고서에서 중요한 것은 정답이 아니다.

시장을 직접 경험하면서 느낀 것은 임장보고서에 남겨야 할 것은 정답이 아니라는 것입니다.

지역을 한달 동안 방문하고, 지역을 조사한 것만으로 지역과 단지의 가치를 명확하게 알 수 없을 뿐더러

직접 시장을 경험해보지 않고 임보결론에 최고의 의사결정을 담는데는 한계가 있습니다.

임보 남겨야 하는 것은 정답이 아니라 지역과 단지의 가치에 대해 많이 고민하고 스스로 정리한 내 생각을 남겨야 한다는 것을 깨달았습니다.
진짜 인사이트는 시간이 지난 뒤

시장이 어떤 결과를 주는 지는 시장을 보면서 배우는 것이 라는 것을 느꼈습니다.

✅ 임보에는 지역과 단지에 대한 가치 우선순위에 대한 내 생각이 정리 되면 된다.

✅ 진짜 인사이트는 시장이 흘러가는 것을 보면서 나의 투자 생각과 다른 점이 무엇 인지를 복기하면서 생긴다.

오늘은 자산을 가진 사람으로 시장을 복기 하면서

깨달을 것들은 정리해보았습니다.

복기 하는 과정에서 이전에는 깨닫지 못한 것들을

왜 지금은 알수 있었나? 생각해보면

내 돈을 넣고, 이 시장을 직접 경험한 투자자가 되었기 때문입니다.

내 돈을 넣고 마음 아파본 경험
나만 수익이 나지 않아 고독한 시간을 보내본 경험

내가 정리한 뾰족한 투자 생각이 실제 시장에서 어떻게 반응하는지 지켜보는 경험
그 과정에서 투자자의 인사이트는 피어나는 것 같습니다.

이렇게 내 스스로 시장의 복기까지 하는 과정이 되기까지

저를 믿어주고 묵묵히 응원해주시고, 아낌 없는 투자자의 인사이트를 나누어 주신

밥잘 튜터님. 잔쟈니 튜터님. 진담 튜터님 저의 투자 여정에 

멋진 스승님이 되어 주셔서 진심으로 감사합니다. 😊

앞으로도 시장에 참여하는 투자자되어

오래도록 함께하는 투자자 되겠습니다.

감사합니다.