[열중 50기 5늘도 읽을조 라면대마왕] 올바른 선택을 꾸준히 하는 투자자가 되어야 한다(3강 후기)

잔쟈니 튜터님을 서기 강의에서 처음 뵀었고 너무 좋았었는데, 이번 강의 역시 너무나 좋았습니다.

열중을 3번째 재수강하는데도 불구하고 이해가 잘 안가서 여러번 돌려봐야 하는 구간들도 있었지만, 그만큼 새로운 시각과 새로운 내용을 배울 수 있었습니다. 도대체 월부 강의는 어디까지 업그레이드되는 건지 매번 신비롭기만 합니다.

어쩜 그렇게 군더더기 말 1도 없이 처음부터 끝까지 아주 빡빡하게 잘 짜여진 각본처럼 강의해주시는지, 좋은 강의해주셔서 잔쟈니 튜터님께 이 자리를 빌어 감사의 인사를 드립니다. 

이번 강의는 한번 더 들어야 할 것 같고, 부디 제가 이 좋은 강의를 잘 흡수할 수 있기를 바라봅니다.

PART1. 비교평가 기본 원칙

#위치 #투자대상이해 #확신

1호기를 사고 투코를 받기 전까지 불안에 떨었던 제가 떠올랐습니다. 확신이 없었던 이유는 사실, 1호기를 한 앞마당이 자실로 만든 곳이었고 부끄럽게도 매임을 단 1개도 하지 않았기 때문입니다. 그보다도, 강의에서 알려주신대로 시세와 임장을 통해 ‘이 지역의 핵심가치는 무엇인가?’를 파악하고 그에 따른 단지 선호도를 몰랐기 때문임을 이제야 알게 되었습니다. 

그래서인지 오히려 이번 강의를 들으며 제 투자를 되돌아보게 되었고, 제가 투자한 지역과 단지의 특징이 무엇인지 더욱 명확하게 이해할 수 있었습니다. 그러면서 정석대로 최선을 다한 건 아니었지만, 서당개 3년이면 풍월을 읊는다고, 월부에서 보낸 3년이 헛되지는 않았는지 오히려 나름대로 최소한의 기준을 지키고 리스크를 피하면서 한 투자라는 확신이 생겼습니다. 

그리고 선생님들께서 거듭 말씀하시는, ‘매수’ 뿐만 아니라 ‘보유’와 ‘운영’의 중요성에 대해서도 다시 되새기게 되었습니다. 비록 살 때는 정확하게 알고 사지 않았지만, 이렇게 강의를 듣고 1호기 시세트래킹을 하는 등 실력을 쌓아나가면서 단지와 지역의 특성을 이해하고 잘 보유해 나갈 역량을 계속 길러야겠다는 다짐을 했습니다.

PART2. 비교평가 전략

#가치파악 #핵심가치 #우선순위

‘가치’와 ‘가격’은 월부 기초강의 때부터 선생님들께서 항상 강조하시는 말씀인데, 앞마당의 단지들을 떠올려보면 정확하게 가치 판단이 아직도 제대로 되지 않는다는 것이 부끄럽고 답답합니다. 이 부분을 해소하려면 역시나 임장(전화 or 매물)을 열심히 해서 빈 부분을 채워나가는 수밖에는 없다는 생각이 듭니다. 자괴감이 힘들긴 하지만, 이렇게 계속 긁혀야 발전을 위해 계속 앞으로 한발자국씩 나아가니 꼭 필요한 과정인 것 같습니다.

수도권과 지방으로 나누어서 설명해주시고, 철저하게 아파트 ‘가격’에 영향을 미치는 요소들을 낱낱히 설명해주셔서 좋았습니다. 뿐만 아니라, 입지 가치와 건물 가치, 지역 내에서 물건까지 세세하게 카테고리를 나눠서 설명해주시니까 퉁쳐서 알던 것들을 세분화 시키면서 더욱 입체적으로 이해할 수 있었습니다. 

제작년 실준에서 조장을 할 때, 평촌 지역을 앞마당으로 넓혔었는데 당시 평촌 지역 내는 투자금이 높아(전세가 너무 안 받쳐줘서) 조원님들이 비산 상단과 호계 하단의 단지들에 대한 궁금증이 많았습니다. 여기를 어떻게 이해하면 좋을지에 대해 여러가지 이야기가 오고 갔는데 결국 제대로된 결론을 못 내리고 조모임이 끝났던 기억이 있습니다. 평북과 평남의 각 핵심가치에 대해 이해하고 있었더라면, 혹은 시세지도와 임장을 통해 스스로 각 지역의 핵심가치가 무엇인지 파악해야 함을 이해하고 파악했더라면 그 당시 조원님들께 더 좋은 인사이트를 나눌 수 있었을텐데 하는 아쉬움이 많이 밀려왔습니다. 

강의 중간에 맛보기 퀴즈로 동대문의 2개 단지를 알려주시면서 어떤 게 더 우선순위일지 알아보라고 하셨는데, 저는 오답을 골랐습니다. 동대문구가 앞마당이 아직 아니라서 그런 것도 있겠지만, 핵심가치가 무엇이고 왜 알아야 하는지에 대한 개념 자체가 없다는 것이 너무 충격이었습니다. 어떻게 이런 것도 모르고 용감하게 투자를 했을까요?😂 무식하면 용감하다는 말이 바로 이럴 때 하는 말인가 봅니다. ‘감이 아니라 명확한 기준을 갖고 하는 것’을 말씀해주셨을 때, 지식이라고 배운 것을 저는 제대로 실천하지 않고 있었던 것 같고 ‘감’에 의존해서 투자를 하고 있다는 생각이 들었습니다. 매달 앞마당들을 다시 돌아보며 투자 가능한 단지들을 5개씩 손에 쥐고 있는 게 앞으로의 목표인데, 이때 꼭 핵심가치를 기준으로 단지를 선정해야겠다는 다짐을 했습니다. 

늘 비교평가가 어려웠고 결론이 어려웠는데 가치에 대한 명확한 기준이 없었기 때문임을 알게 되었습니다. 모든 입지요소에 똑같은 가중치를 두는 게 아니라, 더 우선순위를 매겨야 하는 것들이 있습니다. 그 전에는 막연하게 이해하고 있던 것들이 이번 강의를 통해 명확하게 정리된 점이 많습니다.

특히, 물건별 비교평가는 1호기 할 때 마지막까지 너무나도 고민되고 어려웠던 영역이었어서 정말 집중해서 잘 듣게 되었습니다. 중간에 또 깜짝 퀴즈를 내주셔서 나름대로 4개 단지 순위를 매겨보았는데, 제일 좋은 매물은 맞췄지만 그 다음으로 나머지 매물들의 순위를 어떻게 매기고 조건을 어떻게 맞춰봐야 하는지는 제대로 파악할 수가 없었습니다. 강의를 통해 월세 낀 물건은 이런 식으로 전세를 맞춰서 투자할 수 있구나를 처음으로 배웠고 높게 세낀 기본집은 투자금이 비슷한 물건을 근거로 하여 협상을 시도해볼 수 있다는 것 자체를 처음 배웠습니다. 요즘 시장이 매도자 우위라 매도인과 부사님의 눈치(?)만 보고 무조건 ‘비싸게 놓은 집은 이유가 있을테니 깎이지 않을 것이다’라는 편견을 갖고 있었는데 물어보는 것은 돈이 들지 않고 혹시나 모를 가능성에 대비해서 적극적으로 모든 매물에 대해 조건 협상을 검토해보는 습관을 길러야겠다는 생각이 들었습니다. 전임을 하거나 매임을 할 때도 적정한 가격에 수리도 적정한 세낀 물건만 찾아보는 식으로 쉽게 하곤 했는데 이제 잔쟈니 튜터님께 배웠으니 1강에서 권유디 튜터님께서 말씀해주신 대로 적극적은 투자자가 되어 가급적 모든 물건을 검토해봐야겠습니다. 매물을 털고 각종 조건을 훈련을 한다는 게 어떤건지 이제 이해할 수 있었습니다.

가장 기억에 남는 내용은 단연 월세 낀 매물에 대한 것입니다. 그간 월세낀 물건은 투자금도 많이 들고 까다로워서 항상 좋은 조건(RR, 수리 등)에서도 낮은 가격에 오랫동안 나와 있는 경우를 많이 보았습니다. 어떻게 투자할 수 있는지 구체적으로 알지 못해 겁도 나도 무서워서 아예 본 적이 없고 협상해보려는 시도조차 해본 적이 없는데 앞으로는 좀 더 용기내서 해볼 수 있을 것 같습니다.

대출 관련 내용이 그 다음으로 인상깊었습니다. 그러면서 한편으로 괜찮은 매물이었는데 리스크를 제대로 파악할 줄 몰라서 감당 가능했는데도 대출을 일으켜야 한다는 이유만으로 넘겨버린 매물들이 생각나 가슴이 아팠습니다. 대출이라고 다 같은 대출이 아니고, 감당가능한 대출이라는 것이 꼭 6개월 이내에 근로소득으로 갚을 수 있는 것만을 의미하는 것은 아니라는 것을 이번 강의를 통해 배웠습니다.

마지막으로 수도권과 지방 투자가 모두 가능할 때 판단 기준을 주셔서 큰 도움이 되었습니다. 

PART3. 비교평가 사례

강사로서 좋은 투자 사례를 알려주시고 싶으셨겠지만, 초보 투자자 시절 하셨던 약간 부족해보일 수 있는 투자 사례를 알려주셔서 감사합니다. 저도 비슷한 지역을 투자하겠다고 나름대로 매임도 많이 해보고 다녀서 강의를 잘 이해할 수 있었습니다. 저에게 부족했던 점은 안쪽으로 들어갈수록 가격이 낮아진다는 것은 감으로 알고 있었지만, 그걸 임보에 제대로 못 녹여냈던 것 같고 위치 말고 다른 입지요소들로 인해 수요가 있을 수 있다는 사실을 제대로 정리해두지 않은 점입니다. 강사님이 말씀하신 단지는 아예 제 투자 후보에 올라온 적도 없는데 어떤 이유에서였는지 기억이 나지 않는 것을 보면 지난 1호기 투자 과정이 참 흐릿했다는 생각이 다시 듭니다.

1호기가 아쉬웠지만, 그래도 월부 덕에 무엇인가 자산을 취득해서 상급지로 갈아타기를 계획할 수 있게 되었습니다. 안타였지만 운 좋게 조금이라도 득점을 했기에 잃지 않는 투자를 할 수 있었습니다. 당장 투자금은 없지만 언젠가 생길 그날을 위해 로드맵을 꾸준히 그리고 실력을 늘리는 투자자가 되어야겠습니다. 튜터님께서 ‘같은 집을 사도 끝이 달랐다.’라는 말씀이 매우 인상깊었습니다.    

PART4. 독서후기 작성법

저도 월부 생활을 하며 여러가지 새로운 일에 치이다 보니 독서만 하는 것도 대단한데 후기까지 왜 써야 할까란 생각을 많이 했었습니다. 그런데 확실히 이번 열중을 보내며 후기를 착실히 쓰다보니 독서후기 양식 때문에라도 책을 읽으면서 ‘어떻게 하면 하나라도 책의 내용을 내 삶에 적용할 수 있을까? 난 이 책을 통해 무엇을 배우려고 하는 걸까?’하는 생각을 의도적으로 하게 되었습니다. 후기의 필요성을 몸소 깨닫게 되었습니다.

강의에서 새롭게 배운 점은 책의 특성에 따라 ‘책에서 본 것’에 대한 정리방법이 다르다는 점입니다. 저는 책의 성격이 아니라 그때 그때 후기를 쓰는 데 얼마나 시간이 있는가에 따라 인상깊은 구절을 필사만 한 적도 있고 전체적으로 요약한 적도 있습니다. 앞으론 책의 성격에 따라 달리 해야겠다는 생각을 했습니다.

“열정이란 건 말이야. 포기하지 않고 계속 하는 거야.”

튜터님이 7년 전 자신에게 하고 싶은 말이라고 하셨지만, 곧 그건 튜터님이 가신 길의 출발점에 선 수강생들에게 해주시는 말이라는 생각이 들었습니다. 목실감을 매일 쓰면서도 하나씩 이빨 빠진 것처럼 달성하지 못한 목표들을 볼 때마다 자책을 하고 월부에 있는 시간이 길었음에도 게으르게 배워서 동료들보다 못한 실력을 가진 건 아닌지 괴로웠던 날들이 많았습니다. 그럼에도 어쨌든 2023년부터 지금까지 지속적으로 부동산 투자와 시장에 관심을 갖고 공부해온 제 자신이 한편으로는 자랑스럽고 잘했다고 칭찬도 해줘야겠다는 생각이 들었습니다. 그리고 앞으로도 더욱 더 절뚝댔으면 절뚝댔지 과거보다 편하게 공부할리가 없는 미래의 제 자신에게도 꼭 그 말을 들려주고 싶고 응원해주고 싶습니다. 

빠르면 2027년, 늦으면 2029년, 다음 선택을 하게 될텐데 그때 이번 열중을 회고하며 그때 참 잘 배웠고 덕분에 좋은 선택을 이어가는 투자자가 될 수 있었다고 되돌아볼 수 있다면 좋겠습니다.

감사합니다.