✅아파트명 : e편한세상 인덕원퍼스트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
의왕시 종사자 수 : 61,890
의왕 직장 등급 : C
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 50분
여의도역 : 50분
시청역 : 50분
교통등급 : A
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 갈뫼중학교, 학업성취도 87%, B등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 롯데마트, B등급
5. 공급
-직접적인 영향을 주고받는 상위 급지 과천/비슷한 급지 동안구의 3년 입주 물량도 비교.
-의왕시 입주 합계 : 6804세대(26년 4,785세대 + 27년 1,377세대 + 28년 642세대)
- 3개구 합계 : 14,498세대 (26년 5,243세대 + 27년 6,299세대 + 28년 2,956세대)
1) 과천(8만)+의왕(16만)+동안(32만) 인구수 : 56만
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 약 2,800세대
(1년 : 2,800세대 / 3년 : 8,400세대)
3) 3년 입주량 합계 : 14,498 세대 (26년 5,243세대 + 27년 6,299세대 + 28년 2,956세대)
4) 연 평균 입주량 : 14,498세대÷3년 = 연평균 4,832세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 4,832÷2,800 =1.72배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 1-2배 이내 > B 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: e편한세상 인덕원 퍼스트 34평 현재 매매 11억, 전세 6.3억
5년 내 고점 매입시: 2021년 10월 매매 125,000만원 전세 63,000만원
5년 내 저점 매입시: 2023년 3월 매매 75,000만원 전세 37,000만원
-매수 후 2년 거주한 다음에 전세를 주었을 경우에 수익률은 더 올라간다.
-2년 후 전세가 7억 예상 후 전세 줄 경우 투자금은 4억이되며, 8년 후 전세가 상승 80%로 계산시,
(최초 전세금 65,000만원 에서 80%상승시 117,000만원. 전세가율 55%로 역산시 매매가-215,000만원)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 저평가이다. 같은 생활권인 북의왕에서 인덕원 센트럴 자이/인덕원 센트럴 푸르지오 보다는 싸며, 상품성이 더 떨어지는 래미안 에버하임이랑 가격이 같고, 주변 구축과 가격 차이가 많이 나지 않는다. 3개월 사이에 주변 구축들 8억대 매물들이 다 사라지고, 다 10억대로 올라온 상황. 대부분 24평형의 경우 전고점 이상 돌파 하였지만, 34평형은 전고점 밑이다. 생활권 영향을 주고받는 평촌어바인퍼스트보다 가격이 싸고.
마지막으로 비규제 지역인 산본 래미안하이어스(34평) / 만안구 래미안메가트리아(34평) 가격이 같다. 투자 수요가 몰리지 못하는 규제 지역인 의왕인 경우 실거주 수요끼리 경쟁이며, 현재 상황에선 바로 근처 입주도 꾸준히 많았다. 실거주 매수라면, 괜찮은 가격이란 생각이든다. 광명 철산 한신의 경우 광명 내에서 선호 생활권의 구축이지만, 현재 전고점 바로 밑이다. 가격 또한 괜찮다. 이 정도 급지의 34평 구축 10억 이하의 단지는 이제 거의 없다.
의왕과 비슷한 상황이란 생각이 든다. 의왕 아니면, 광명이란 대안도 괜찮다.
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : 환금성 좋다.(주변 균질성, 꾸준한 신축 대단지 유입으로 더 좋아지고 있다)
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 2년 실거주 후 전세를 준다면, 괜찮은 수익률이란 생각이 든다.
4) 원금보존 : 10년뒤 전세가 계산시 현재 매매가 11억을 넘어서서 원금 보존 가능함.
5) 리스크 대비: 과천 3기신도시 입주가 직접적인 영향을 주겠지만, 앞으로의 3년 간 서울의 공급물량이 너무 적다.
리스크 대비 가능하다.
나의 투자 결론(매수 여부): 실거주 목적으로 매수한다.
✅ 작성하면서 느낀점
-정부 정책이 규제로 바뀌었을 때 위기 일수도 있지만 누군가에게는 충분한 기회가 될 수 있다는 생각이 든다.
또한 좋은 위치에 있는 땅이라면, 꾸준한 공급이 있을 때 또한 좋은 기회이다. 올해 초부터 최근 까지 또는
2-3개월 만에 가격이 많이 바뀌었다. 아는 지역을 늘리면서 꾸준히 나아가야겠다.
