관련 강의
열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 방법
주우이, 자음과모음
안녕하세요.
여유로운 행복을 이루어나가는 투자자 여행17입니다^^
주우이튜터님께서는
‘수익률을 높이는 투자의 모든 것’이라는 강의주제로
수익률 보고서를 써야 하는 이유와 방법에 대해
다양한 사례를 통해 자세하게 가르쳐주셨습니다^^
수익률 높은 투자를 하기 위해서는
수익률 보고서를 써야 한다!!
수익률 보고서..
내 투자의 수익과 결과를 바꿀 수 있는 투자 전 마지막 결정체임을 깨달았습니다.
그 동안 앞마당을 만들고 임장보고서를 쓰는 과정에서
그리고 1, 2호기 투자를 하는 과정에서도
제대로 된 투자 결론을, 즉 수익률 보고서를 쓰지 않았음을
반성하고 또 반성했습니다ㅜㅜ
나름 입지분석하고 비교해보긴 했지만
저환수원리를 모두 담은 한 장의 수익률 보고서를
문서로 작성하지는 않았던 것 같습니다.
이미 투자는 했고 아쉬운 부분들도 많지만..
앞으로의 보유와 매도 계획을 위해
1, 2호기의 수익률 보고서를 작성해보면서
투자 복기를 하고 제 자산을 잘 지켜나가고 불려나가겠습니다.
3기신도시 공급과 세금 등의 리스크도 다시 파악하여
대처방법을 고민하고
투자 단지의 수익을 따져보면서
보유와 매도 시나리오를 잘 구성해보겠습니다.
수익률 보고서에는 가저환수원리 5가지 내용이 담겨야 한다!
직교학환공의 입지분석(가치파악)과 저환수원리의 5가지를
하나하나 다 따져보는 것이 정말 중요함을 알 수 있었습니다.
투자 후보 물건들의 입지분석을 통해 가치를 알고 저환수원리를 모두 따진 후 투자를 한다면…
- 좋은 가치의 원금보존이 가능한 저평가된 물건을 골라낼 수 있고
- 리스크를 사전에 파악하고 대비함으로써 오랜 기간 보유하여 수익률을 높일 수 있으며
- 환금성이 좋아 적절한 시기에 매도까지 잘 해냄으로써
수익률 높은 투자를 할 수 있다는 것!!!
수익률 보고서 한 장에 입지분석과 저환수원리까지
모든 내용을 담아 투자 결론을 잘 내보겠습니다!!
입지분석 & 비교평가를 통해
저평가된 단지에 투자하는 것이 수익률을 높이는 길이다!
이전 너바나튜터님께서도
‘가치성장투자’를 제대로 하기 위해서는
저평가된 물건을 알아보고 투자하는 능력이 있어야
수익률 높은 투자자로 가는 길이라 말씀하셨던 기억이 납니다.
비교평가를 통해 내 투자금으로 할 수 있는 가장 좋은 아파트를 선별해내는 것이
수익과 수익률 높은 투자의 시작이자 핵심이라는 점은
듣고 들어도 부족하지 않은 듯합니다.
아는 것에 그치지 않고
입지분석을 통해 아파트들의 가치를 제대로 파악하고
비교평가를 제대로 하는 능력을 기르겠습니다.
시세트래킹을 하는 과정에서
비슷한 가격대의 단지들 또는 비슷한 가치의 단지들을
비교해보면서 저평가 단지를 골라내는 연습을
월 1회 해보겠습니다^^
환수원리도 체크하여 수익과 수익률 높이는 투자를 하자!!
수익성….
수익률 보고서를 쓰라는데,,
수익률 계산? 어떻게 하라는건지 잘 감이 오지 않았습니다.
강의를 듣고 제가 이해한 바는
투자하기 전 100% 또는 200% 등 수익률을 사전에 정해놓고
그만큼의 수익을 가져올 수 있을지, 그만큼 올라줄 수 있을지
전고점과 전저점 등과 비교하면서 따져본 후
투자 여부를 결정하는 것입니다… 혹은
투자수익률을 사전에 정해놓는 것입니다…(맞게 이해한 걸까요?^^;)
Q 질문 Q
다만 한 가지 궁금한 점이
‘해당 단지가 그 만큼 올라줄 수 있을까?’를 어떤 기준으로 판단해야 하는지입니다.
우선 전고점이 기준이 될 수 있으나
이미 전고 근처나 그 이상인 단지들이 많은 상황에서
전고점을 넘어서 어디까지 오를 수 있을지를 판단하는 기준은 무엇이 될 수 있을까요?
- 같은 생활권 더 좋은 단지의 가격, 더 좋은 생활권의 가격
비슷한 입지나 더 좋은 입지의 인접한 다른 구의 가격
이 어느 정도까지 올라왔는지를 바탕으로 판단할 수 있을까요?
과거 5년 전, 10년 전의 가격보다 현재 몇 배가 되었는지
를 바탕으로 판단할 수 있을까요?
조원분들에게도 물어보고
수익률 보고서 과제를 직접 하면서
여러가지 방법을 바탕으로 고민해보겠습니다^^
원금보전 & 리스크….
전세가율이 어느정도 높으면 되고
서울은 원금보전 왠만하면 다 되겠지라고
막연하고 안일하게만 생각했었던 것 같습니다.
하지만 원금보전을 위해서는
ㅇㅈㄷㅈㅅ이 있어야 하고 그러기 위해서는
주변의 빈땅이나 ㅇㅈㅁㄹ을 꼼꼼히 체크해야 함을
알게되었습니다.
이번 강의를 들으면서
자연스럽게 제가 한 투자의 복기가 되었는데
2호기 투자의 원금보전과 리스크가 걱정되는 부분입니다..
전세가율은 괜찮았지만 공급부분을 제대로 체크하지 않았습니다.
3기신도시 입주가 생각보다 미뤄질 것이라는 강의 내용만 듣고
깊게 체크하지 않았습니다 ㅠㅠ
이번에 찾아보니 2028년에 입주하는 왕숙신도시 물량들이 꽤 있었습니다..
2028년 5월 전세 갱신계약이 이루워지는데,
계약서를 미리 쓰는 등 리스크를 피할 수 있는 방법들을 미리 강구해놓아야겠습니다.
또한 28년, 30년.. 입주물량을 꼼꼼히 체크해나가면서
리스크 대비가 될 정도인지,,,
생각보다 입주물량이 한번에 쏟아지고 장기화 되어
역전세 영향을 많이 받을 것인지,,,
판단하여 보유와 매도 계획을 현명하게 세워나가야겠습니다.
가치, 가격 뿐만 아니라 시간도 수익률을 높여준다!!
좋은 가치의 물건을 저평가된 가격에 사는 것뿐만 아니라
수익률을 높일 수 있는 길은
바로 ‘시간’!
오래 보유하는 것임을 배웠습니다.
너바나 튜턴님, 주우이 튜터님 모두 말씀하셨던 부분입니다.
저도… 1, 2호기 물건 모두 10년 이상 오래 보유하고 싶습니다…
하지만.. 보유세 인상으로 인한 비용/편익을 생각했을 때
3기신도시 입주를 생각했을 때
2호기를 오래 오래 보유할 수 있을지
강의를 듣고 또 한번 마음이 복잡복잡해졌습니다^^;
세금 비용과 원금보전/리스크 등을 생각해서 일찍 매도하고
1호기에 집중하는 것이 이득일지
버틸 수 있다면 버텨서 10년을 보유해나가는 것이 이득일지
수익률 보고서를 쓰면서 더 고민해보겠습니다.
또한 세제개편이 나오면 투자코칭을 받아
보유 및 매도에 대한 튜터님의 말씀을 듣고
잃지 않고 자산을 불려나갈 수 있는 방향을 잘 설정해보겠습니다.
BM
1. 늦었지만 1, 2호기 수익률보고서 작성하기
2. 시세트래킹 후 비슷한 가격대의 단지들 또는 비슷한 가치의 단지들을
비교평가하며 저평가 단지 골라내는 연습하기(월 1회)
3. 다양한 방법 고민해보면서 수익률 계산해보기
4. 3기신도시 입주물량 꼼꼼히 체크하고 과거 사례를 통해 영향력 예측해보기
5. 공급으로 인한 리스크 대비 계획 세우기
6. 7월 세제개편 이후 투자코칭 받기
이번 열기반 수업을 들으면서
제가 다 알고 있다고 생각했던 저환수원리와 같은 개념들이
전혀 내재화 되어있지 않았고
실제 투자에도 제대로 적용하지 못한 부분들이 많았음을 깨달았습니다.
경험에 따라 강의 내용을 받아들이는 수준도 다 다르기에
같은 강의를 반복하여 듣는 것이 중요함 역시 깨달았습니다!
3년이라는 시간을 월부 환경에서 공부하고 투자했습니다.
하는 동안은 온 노력을 기울였다고 생각했지만
같은 시간을 알차게 온 힘을 기울여 발전하신 많은 선배님들과 동료분들에 비하면
저는 제대로 결론을 내지 않고 넘어간 임보들이 많았고
따라서 수익률 보고서와 결론을 쓰는 기술도 여전히
자연스레 이루어지지 못하는 수준임에
반성과 아쉬움이 듭니다…
3년은 짧지 않은 시간인데
그냥 얕고 가늘게만 투자공부를 한 제 자신을 반성하면서
앞으로는 인사이트를 가진 부동산 투자 전문가가 될 수 있도록
투자 결론을 제대로 작성하고
더 깊이 있는 생각과 고민이 담긴 공부를 해나가겠습니다^^
