2026년 지금은 투자를 하지 않고 미래에 부자가 되길 꿈꾸는 것이 불가능한 상황이 되었습니다. 실질금리가 마이너스이기 때문이죠.
예를들어 빅맥의 가격이 연5% 정도 올라가는데, 예금이자를 연3% 주면, 실질 금리는 -2%가 되는 것입니다. 이걸 유식한 말로 구매력의 상실이라고 합니다.
5천원을 예금에 넣어두고, 1년후 5천3백원을 받습니다. 그런데 1년후에 빅맥은 5천원에서 5천5백원이 됩니다. 이렇게 되면 내가 5천원을 소비로 사용하지 않고 1년을 참은 결과로 -200원 상황이 되는 것입니다. 빅맥을 사먹으려면 200원이 더 필요해지기 때문이죠.
지금 당장의 소비를 참은 결과로서 무려 200원을 손해보는 상태가 됩니다.
이렇게 실질 금리가 마이너스인 상황에서 사람들의 반응은 두가지로 갈립니다. 어차피 소비를 참아봤자 물가가 더 올라서 미래에는 더 비싸게 사야할 것 같으니 지금 쓰자. 네 맞습니다. 이게 욜로입니다.
반대로 이제는 은행 예적금으로는 시간이 지날수록 구매력이 더 떨어지니까, 투자를 하. 네 맞습니다. 개인 투자자가 되는 것입니다.
이 칼럼은 투자자가 되기로 결심한 사람들에게 가장 중요한 사항 3가지만 딱 압축해서 아주 쉽게 알려 드리겠습니다. 앞에서 당신은 실질금리라는 매우 까다로운 개념을 빅맥과 예금이라는 아주 현실적인 비교를 통해서 단번에 이해했을 것입니다.
이런식으로 투자자가 돈을 잃지 않고, 나아가서 투자로 돈을 버는데 있어서 가장 중요한 개념 딱 3가지만 아주 쉽게 이해시켜 드리겠습니다. 이 3가지를 이해하시면, 10분만에 투자 실력이 올라갈 것입니다.
인플레이션 효과
우리는 종이 돈을 기준으로 모든 경제적인 의사결정을 합니다. 최저시급이 500원 올라서 좋아하는 것도 종이돈을 기준으로 생각하는 것입니다. 하지만 이는 잘못된 생각입니다. 왜냐하면 돈이 늘어나기 때문입니다.
경자인 섬이 있다고 가정해봅시다. 이 곳에는 딱 빅백 하나만 존재한다고 상상 해보세요. 그리고 이 섬에 1천원이 있다고 가정해봅시다. 그러면 빅맥은 얼마일까요? 네 1천원입니다.
시간이 지나서 돈을 찍어, 이 섬에 있는 돈이 1만원 되었다고 가정해봅시다. 그런데 여전히 이 섬에는 빅맥 하나만 존재합니다. 그러면 이 빅백은 얼마가 될까요? 네 1만원입니다.
빅맥이 올라간 걸까요? 돈이 늘어난 걸까요? 네 맞습니다. 돈이 늘어난 것입니다. 1천원, 1만원은 그냥 단위만 바뀐 것이지 가치는 동일합니다.
여기서 빅맥을 서울 아파트, 삼성전자 주식, 미국 나스닥지수 등으로 바꿔도 동일한 것입니다. 즉 돈은 늘어나는 속성을 가지고 있는데, 늘어나지 않는 어떤 것을 쥐고 있다면 해당 가격은 오를 것이라는 것입니다.
대표적으로 토지는 부증성이라고 해서 늘어나지 않는다는 특징이 있습니다. 그래서 지난 200년간 장기로 보면 전세계 토지 가격은 연평균5~6% 정도 올라갔습니다. 이는 토지의 가치가 증가해서라기 보다는 돈이 늘어난 결과가 더 큰 영향을 미친 것입니다. 물론 건축 기술과 도시화로 토지 가치가 일부 증가하기도 합니다.
저희 어머니 말로는 예날 여의도 시범아파트가 70년대에 평당30만원 이하로 분양했다고 합니다. 현재는 평당1억이 넘으니, 대략 300배이상 오른 것입니다. 그런데 통화량도 보통10년에 두배 증가합니다. 지난 50년동안 대략 32배이상 증가했을 것입니다.
그러면 통화량증가분을 제하면, 대략 실질 가격으로는 50년동안 10배 이하로 올랐다는 것을 알 수 있습니다. 이 10배는 아마 서울 여의도라는 도시화의 수혜를 적격으로 받는 입지의 힘 + 재건축이 확실히 될 단지라서 재건축된 이후의 가격을 반영한 것입니다. 이 두가지 요소가 나머지 10배수의 절반 씩을 담당한다고 보면 쉽습니다.
수요와 공급
26년 3월 현재는 두쫀쿠의 유행이 지나갔습니다. 왜그럴까요? 바로 스타벅스에 두쫀쿠가 풀렸기 때문입니다. 스타벅스에 두쫀쿠가 풀리기 시작한 것은, 대량 생산이 가능해졌다는 이야기입니다.
반면 두쫀쿠를 먹어본 사람들이 반복적으로 먹길 희망하는지는 미지수입니다. 한두번 별미경험으로 먹을수는 있어도 매일 밤 두쫀쿠를 하나씩 먹지는 않을 것입니다. 그렇게 수요는 결국 줄어듭니다. 데일리하게 먹는 음식이 아니기 때문이죠.
그런데 공급이 크게 늘어난 것입니다. 이렇게 되면 처음에는 가격이 떨어지기 시작합니다. 이후에는 두쫀쿠를 만들어서 팔면 손해가 나는 수준까지 가격이 떨어지게 됩니다. 그러면 두쫀쿠 만드는 상점, 공장들이 문을 닫거나 더이상 두쫀쿠를 만들지 않습니다. 손해를 보는데 만들수는 없기 때문이죠.
이 상태에서 여전히 두쫀쿠를 먹고싶어하는 수요가 유지되면 공급이 부족해 지는 시점에서 가격은 반등합니다. 그런데 만약 다른 음식으로 유행이 넘어가면 당연히 두쫀쿠는 시장에서 완전히 사라지게 됩니다. 대만카스텔라, 벌꿀아이스크림등이 사라진 대표적인 음식이고 허니버터칩 처럼 일반 과자의 한 종류로서 남아있는 경우도 있습니다.
그런데 부동산은 어떤가요?
아무리 ai시대가 되고, 로봇이 일을해도 결국 사람은 집에 살아야 합니다. 특히 도시를 선호하는 현상은 갈수록 커져서 2030은 점점 수도권에 모입니다. 특히 여성의 서울,수도권 집중화 현상은 매우 강합니다.
더 많은 기회와 좋은 일자리, 좋은 배우자를 만나는데 있어서 서울, 수도권이 압도적으로 유리하기 때문이죠. 이렇게 여성이 모이면 그곳이 문화를 선도하게 되고, 결국 시차를 두고 젊은 남자들도 자동으로 몰리게 됩니다.
부동산의 경우 가격이 오르면 집을 많이 짓게 됩니다. 그러면 당연히 수요를 초과하는 입주 물량이 만들어집니다. 그러면 집값이 떨어지고, 임대료가 떨어집니다. 그러면 건설사가 망해서 공급을 할 주체가 줄어듭니다.
하지만 그렇다고 두쫀쿠 유행처럼 집은 한번 유행하고 사라질 것이 아니죠. 우리 모두는 결국 집에 살아야 합니다. 그러면 다시 공급이 부족해지고,집값이 오르고, 그러면 건설사들은 또 다시 집을 짓습니다. 이것이 정상적인 사이클을 만듭니다.
그런데 현재 대한민국은 이런 공급이 막혀있습니다. 이유는 입지가 좋은 빈 땅이 극히 드물기 때문입니다. 이 경우 재건축, 재개발을 활성화 해서 편리한 주택에 대한 수요를 충족해주고, 교통망을 확충하여 통근 시간이 좀 걸리더라도 가성비 좋은 주택 수요 또한 충족 해줘야 합니다.
하지만 재개발, 재건축은 굉장히 어렵게 제도가 구성되어 있고, 신도시와 교통망 확충은 엄청난 돈이 들어가기 때문에 계속 연기되고 있습니다. 3기 신도시 발표한지가 언제인데, 아직 본격적으로 입주한 구역이 하나도 없습니다. 최근 시범단지들이 겨우 청약을 앞두고 있는 수준의 속도를 보여주고 있습니다.
이런 상황을 비탄력적 시장이라고 합니다. 즉 공급에 시간이 오래 걸리는 것을 "비 탄려적이다"라고 표현한 것입니다. 대표적으로 금광을 새롭게 탐사해서 캐는 작업도 10년이상 소요되는 비탄력적인 일입니다. 그래서 이런 비 탄력성을 띄는 실물자산은 장기 투자에서 매우 좋습니다.
수요과 공급의 불균형이 한동안 있기 때문이죠. 그리고 그 불균형이 쉽게 해소되지 않기 때문입니다. 공급이 까다로운 자산에 투자하는게 그래서 투자에서 유리한 것입니다.
대한민국 부자 보고서를 보면 결국 주택으로 인생의 종자돈을 만들었다는 응답이 80%에 달하는 것은 우연이 아니고 이런 현상을 반영하는 것입니다.
주식투자의 기본원리
이제 부동산 이야기를 했으니, 주식 이야기를 해보겠습니다. 1년에 1억을 버는 기계가 있다고 가정하겠습니다. 당신은 이 가게를 얼마에 살 의향이 있으신가요? 잠깐만 읽기를 멈추시고 여기에 자기만의 답을 적어보고 영상을 계속 시청 해주세요.
조금 더 나아가 보겠습니다. 경자인 초콜릿 가게가 있다고 가정해보겠습니다. 이 가게는 차리는데 보증금과 인테리어 비용으로 총1억을 들였습니다. 이 가게는 5년째 매년 1억씩 벌어들이고 있습니다. 5년동안 총 5억을 순이익으로 번 것입니다. 그리고 이 가게 주인은 경매방식으로 이 가게를 팔려고 합니다. 당신은 이 가게를 얼마주고 사고 싶나요?
1억 들여서 차린 가게니까 1억에? 그럼 가게 주인이 팔까요? 5년동안 매년1억씩 벌어들인 가게를 차린 비용만 받고 팔까요? 항상 투자는 내 입장에서 생각하는 것이 아니라, 상대의 입장을 고려해야 하며, 나와 같이 매수를 놓고 경쟁하는 다른 매수 희망자와 경쟁하는 것입니다.
그럼 1억 들여서 차렸고, 1년에 1억은 벌 것으로 기대가 되니까, 2억에 사겠다고 하면 가게 주인이 팔까요? 다른 매수 희망자는 차린 비용 1억과 2년치 순이익에 해당하는 2억을 더해서 3억에 사겠다고 한다면 당연히 주인은 그 사람에게 팔 것입니다.
이렇게 벌어들인 돈에 벨류에이션 하는 방식을 per라고 합니다. 또 자산, 위 경우는 가게를 차린 비용에 의해서 벨류에이션 하는 방식은 pbr이라고 합니다. 3억에 사면 per는 3이고, pbr도 3에 사는 것입니다.
주식시장은 이렇게 차린비용( 즉 회계 장부상 자본)과 벌어들인 돈(즉 회계 장부상 순이익)을 가지고 펼쳐지는 거대한 경매장과 같습니다. 그런데 문제는 이렇게 단순하지 않습니다.
만약 저 초콜릿 가게가 경자인 초콜릿이 아니라, 고디바 초콜릿이라면 얼마까지 매수가로 쓸 수 있을까요? 만약 고디바 초콜릿이고, 송파구 독점 영업권을 가지고 있는 지사라면요?
송파구내에 고디바 초콜릿 가게 오픈을 이 지사의 허락을 받아서 해야하고, 송파구내에 다른 고디바 초콜릿에서 번 순이익의 10%를 받을 수 있는 로얄티를 받는 본사라면요?
이런식으로 수많은 기업이 수많은 비즈니스 모델을 보유하고 있고, 그들의 자산과 이익에 대하여 매수 희망자들은 다른 가격을 부르고 있는 것입니다. 그리고 가장 비싼 가격을 부른 사람이 살 수 있게 되어 있습니다.
가치 투자자들은 이런 모든 사항을 고려하여 싸다/비싸다를 판단하여, 싸다고 판단하면 매수를 진행합니다. 하지만 현실적으로 일반인이 이런 벨류에이션 방법을 알고 있다고 하더라도, 제대로 판단하기는 매우 어려울 것입니다. 왜냐하면 산업마다, 기업마다 비즈니스 모델이 다르기 때문이죠.
다시한번 처음의 질문으로 돌아가서 1년에 1억을 버는 기계를 얼마에 사야 적정한지 알아냈을까요? 못 알아냈을 것입니다. 개별주식 투자는 위 질문에 대한 답을 알아내는 것보다 훨씬 더 어렵습니다.
3대 원칙을 투자에 적용하는 방법
이 3가지 원칙을 투자에 적용하면 대략 이렇게 됩니다.
첫째, 현금성 자산만 장기보유하면 안된다. 참고로 예적금,채권도 현금성 자산 입니다.
둘째, 자기가 살 집은 가능하면 1채 마련하는게 유리하다. 특히 수요는 늘어나는데, 땅의 공급이 제한적인 곳이라면 더욱 유리하다.
셋째, 주식 시장에서 개별 기업의 적정가를 알아 내기는 매우어렵다. 그러니 분산해서 장기 투자해라. 분산 장기 투자의 대표적인 것이 글로벌 자산배분 투자법입니다.
그래서 제가 누차 주장하는 일갈전자 "일주택 갈아타기 + 자산배분 투자"를 해야 하는 것입니다. 이 3가지 투자 원칙을 알고, 그에 맞는 일갈전자를 하시면 적어도 가난해지는 일은 방지 할 수 있을 것입니다.
