✅아파트명 : 상계주공13단지
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
노원구 종사자 수 : 133,398
노원구 직장 등급 : B등급
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
[네이버지도 길찾기, 시간 오전 7:30]
강남역 : 58분
여의도역 : 64분
시청역 : 55분
교통등급 : A등급
(강남권에 7호선을 이용해 1시간 이내 들어갈수있다. 1정거장 아래로 가면, 노원역에서 4호선 이용 가능하다. )
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 청원중학교, 학업성취도 82.8%, C등급
(바로 옆에 초,중,고가 모두 있어, 학군에 큰 관심이 없는 학부모라면 실거주하기에는 괜찮아 보인다.
다만 중계동에 이미 학군과 학원가가 형성되어 있어, 자녀가 중,고등학교에 진학하는 시기에는 중계동 인근으로 수요가 빠질 가능성도 있어 보인다. 특히 중계동에는 학업성취도 90%가 넘는 중학교가 2곳 있어, 교육 환경을 중요하게 보는 수요층에게는 중계동이 더 매력적으로 느껴질 수 있을 것 같다.)
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 노원구 롯데 백화점, A등급
(1.37km 이내에 롯데백화점 노원점이 있으며, 지하철로는 1정거장 거리라 백화점 이용은 비교적 편리해 보인다.
다만 단지 주변에 바로 이용할 수 있는 대형마트는 부족한 편이고, 약 2.19km 떨어진 창동역(자차로 주말기준 16분) 인근에 이마트가 있어 대형마트 이용 시에는 어느 정도 이동이 필요해 보인다. 3.05km에는 킴스클럽아울렛(자차14분, 지하철24분), 4.42km에는 이마트, 트레이더스(자차로 22분)가 있다. )
5. 공급
- 노원구 3년입주 합계 : 2719세대 (26년 0세대 + 27년455세대 + 28년2264세대)
1) 노원구 인구수 : 481,589명
2) 연 적정수요(481,589x0.5%) : 2,407명
481,589x0.005=2,407세대
(1년 : 2,407세대 / 3년 : 7221세대)
3) 3년 입주량 합계 : 2719세대 (26년 0세대 + 27년 455세대 + 28년 2264세대)
4) 연 평균 입주량 : 2719 세대÷3년 = 연평균 906 세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 906÷2,407 =0.376배(적정수요의 37.6% 수준)
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 ½이내 > S 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 상계주공 13단지 21평 현재 매매 4억9,900만원, 전세 2억9,500만원
5년 내 고점 매입시: 21년 7월 매매 6억2,800만원 전세 2억5,000만원
5년 내 저점 매입시: 24년 12월 매매 3억8,000만 전세 2억4,000만
✅현장사진(선택)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 :
전고점 6억 2,800만 원 대비 -24.7% 하락한 4억 7,300만 원에 매수함.
현재 최근 실거래가는 4억 9,900만 원으로, 여전히 전고점 대비 약 -20.5% 하락한 수준이다.
매수 시점인 4억 7,300만 원 대비 약 2,600만 원 상승했으며, 비율로는 약 5.5% 상승한 상태이다.
최근 실거래 흐름을 보면, 3월에는 5억 원, 5월에는 5억 2,000만 원에 거래된 사례가 있다.
다만 5억 원대에 거래된 물건은 수리가 완료된 집이었고, 4억 후반대 거래 물건은 수리가 되지 않은 상태였다.
이번 매수 물건은 4억 7,300만 원에 매수 후 약 2,000만 원 정도의 인테리어 비용을 투입할 예정이다. 수리 후에는 기존 5억 원대 거래 사례와 비교했을 때 가격 경쟁력이 있을 것으로 판단된다.
현재 호가는 저층 5억 2,000만 원, 중층 5억 3,000만 원 수준으로 올라와 있다.
따라서 아직 전고점을 회복하지 못한 상태이며, 최근 실거래가와 호가 흐름을 고려했을 때 아직도 전고점 대비 저평가 구간에 있는 물건으로 판단된다.
2) 환금성 :
7호선 역세권 입지로, 지하철역까지 도보 10분 이내 접근이 가능하다.
또한 방 2개, 화장실 1개 구조로 신혼부부나 영유아 자녀가 있는 가구가 실거주 또는 전세 수요로 접근하기에 무리가 없는 평형이라고 판단된다.
생애최초 관련 조건을 고려하면, 생애최초 대출은 3년 실거주가 아닌 2년 실거주 조건이며,
생애최초 취득세 감면은 3년 실거주 조건이 있다.
따라서 취득세 감면 조건까지 고려하여 3년 실거주 후 매도 또는 전세 전환을 검토할 수 있습니다.
또한 해당 단지는 향후 재건축 이슈도 있어 장기적으로 관심 수요가 이어질 가능성이 있다.
역세권 입지, 실수요가 가능한 구조, 신혼부부 및 영유아 가구의 전세 수요, 재건축 기대감 등을 종합적으로 고려했을 때 환금성은 충분히 있다고 판단된다.
3) 수익률 :
2026년 3월 4억 7,300만 원에 매수하였고, 향후 상승장에서 전고점인 6억 2,800만 원 수준까지 회복한다고 가정하면, 예상 차익은 약 1억 5,500만 원이다.
매수가 기준 수익률로 보면 약 32.8% 수준이며, 전고점 대비 하락폭이 컸던 만큼 회복 시 수익 여력은 있다고 판단된다. 또한 해당 단지는 재건축 이슈가 있는 만큼, 향후 상승장에서는 시세 회복 및 가격 상승에 긍정적인 영향을 받을 가능성이 있다고 본다.
4) 원금보존 :
현재 전세가는 2억 4,000만 원 수준이며, 전세가율은 약 51~53%이다.
10년 뒤 전세가가 2배 상승하여 4억 8,000만 원 수준이 된다고 가정하면, 매수가 4억 7,300만 원 기준으로는 원금보존이 가능할 것으로 보인다.
다만 해당 물건은 장기 실거주 목적보다는 경기도 외곽 입지의 징검다리 주택으로 보는 것이 적절해 보인다.
일반적으로 선호도가 높은 25평, 30평대 평형은 아니기 때문에, 장기 보유보다는 일정 기간 실거주 후 매도하여 상급지로 갈아타는 전략이 더 적합하다고 판단된다.
5) 리스크 대비:
수도권 전반적으로 공급이 부족해 전세가가 상승하는 흐름이 있다.
다만 2년 실거주 요건이 충족되는 2028년 7월경에는 주변에 약 2,264세대 입주 물량이 예정되어 있어,
매도나 전세 세입자를 구할 때 일시적으로 영향을 받을 수 있다.
수요 대비 과도한 공급은 아니지만, 해당 시점에는 시장 상황을 함께 보며 매도 또는 전세 전환 여부를 판단해야 할 것 같다. 전략적으로는 3년 실거주 후 생애최초 취득세 감면 조건을 충족한 뒤 매도하거나, 전세가율이 올라왔을 때 전세를 주고 주담대를 일부 상환하며 보유하는 방법도 고려할 수 있다.
다만 장기 보유보다는, 상승장에서 매도해 입지 좋은 상급지로 갈아타는 징검다리 주택으로 활용하는 것이 더 적합해 보입니다. 특히 2028년~2030년 남양주 왕숙지구 3기 신도시 입주 예정도 장기적으로 영향을 줄 수 있어, 보유 기간은 너무 길게 가져가기보다는 시장 회복 시점에 맞춰 갈아타기를 검토하는 것이 좋아 보인다.
남양주 왕숙지구는 2028년부터 순차 입주가 예정되어 있으며, 왕숙2 일부 블록은 2030년 입주 예정으로 확인된다. 따라서 장기 보유 시 인근 3기 신도시 입주 물량의 영향을 받을 가능성도 고려할 필요가 있다.
나의 투자 결론(매수 여부):
지인에게는 부천·산본 갭투자도 함께 추천했으나, 직장과 생활권을 고려했을 때
본인은 노원 실거주 매수를 더 선호하였다. 또한 전세를 끼고 매수하는 방식에 부담을 느끼고 있었기 때문에,
갭투자보다는 실거주가 가능한 서울 내 매수가 더 적합하다고 판단했다.
결과적으로 서울에서 비교적 진입 가능한 가격대인 노원구를 선택해 실거주 목적의 매매를 진행하였다.
3년 실거주 → 비과세 요건 확보/ 생애최초 취득세 감면 조건 충족 → 6억 근처 매도 가능하면 수익 확정
→ 더 좋은 급지로 갈아타기 다만 2년 뒤에 전세가율 60~65% 이상 + 상승장 분위기 + 재건축 진행 호재가 같이 보이면 그때는 전세 주고 보유도 검토해볼 수 있을 것 같음.
결론은 무조건 오래 들고 가기보다는, 상승장에 잘 팔아서 갈아타는 징검다리 집으로 보는 게 좋고,
전세가율이 60% 이상 올라오면 보유 선택지도 열어두면 좋을 것 같다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
노원구 특강은 들었지만, 아직 앞마당으로 만든 지역은 아니었기 때문에 입지가 선명하게 보이지는 않았다.
이번 일을 계기로 노원구를 더 깊이 임장하고, 확실한 앞마당으로 만들어야겠다는 생각이 들었다.
지인에게 도움을 주고 싶었지만, 내가 충분히 알고 있는 지역이 아니었기 때문에 더 많은 조언을 해주기에는 한계가 있었다. 그래서 이번 기회에 수익률 보고서를 작성해보며 물건을 다시 점검해보았다.
누군가를 돕는다는 것은 단순히 좋은 마음만으로 되는 일이 아니라, 그만큼 실력이 뒷받침되어야 한다는 것을 느꼈다. 쉽게 조언하기보다는 충분히 공부하고, 한 번 도움을 주기로 했다면 끝까지 책임감 있게 도와야겠다는 생각도 들었다.
또한 지인도 앞으로 부동산 공부를 조금 더 해나가면 좋겠다고 느꼈다. 매수 이후 보유 과정에서는 하락장과 상승장을 모두 겪을 수 있는데, 그때 내가 매수한 입지를 제대로 알고 있다면 흔들리지 않고 버티는 데 큰 힘이 될 것 같다.
아파트 저환수원리 기준으로 수익률 보고서를 작성해보니 입지 분석이 더 뚜렷해졌고, 아직 저평가되어 있는 외곽 지역도 많이 남아 있다는 생각이 들었다. 나 역시 부동산 공부를 꾸준히 이어가며, 갈아타기할 날을 위해 더 선명한 앞마당을 만들어가야겠다.
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