고덕 그라시움 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 91기 15조 하나비]

26.06.27 (수정됨)

수익률 보고서(26.6)

1.아파트명: 고덕 그라시움

2.지도

3.입지평가 (직장,교통, 학군, 환경, 공급)

		고덕그라시움
입지	직장	B	종사자수 157,465 사업체수
	교통	A-	5상일동역8분 강남역 42분 환2 시청역 55분 환1 ->9호선 고덕역개통시 교통은 더 개선 여지
	학군/(학원)	C/고덕역학원가 가까움	강덕초9분 고덕초12분 고덕중 69
	환경	B	이마트 807
	공급	서울 S 남양주A 하남S	2028 남양주공급과잉 주로 진접읍, 강동구와는 거리가 먼 편으로 영향은 적을 것 같지만 알고 있을 것
가치	역세권	상일동역8분
	연식	2019
	세대수	4932
	평/방/화	24평
	균질성	상
선호도	생활권 선호도	상
	단지 선호도	상 대단지,신축, 지하철역,학교 가까움
가격	매 (25.1가정)/ 전	143000/60000
	차 (전세가율)	83000(42%)
	전고점	152250(24.9)
	하락률	-6
	전저점	100800(22.12)
	상승률	+41
	목표수익률 100% 예상가격	309000
리스크	잔금
	공급

4.비교평가

5.수익률 분석

6.현장 사진

7.투자 결론

기준		세부 기준			체크/현 ‘임장지’ 적용 기준
저평가 되었는가?	앞마당 입지 비교		가격 < 가치	모름
원하는 시점에 현금화 할 수 있는가?	수요		수요가 있는 단지 (저가치 제외)	O
	세대수		200세대 이상(수도권 300세대/지방 500세대),	O
	회전율 좋은 평형		15-33평형	O
	선호층 / 향		1-3층, 탑층 제외,되도록 남/남서/남동, (일)층-(탑)층-(동)향-(사)이드 가급적 제외
	*내 기준		강남 1시간 이내 도보 15분 지하철, 초등학교 15분 연식 25년이내, 연식 25년 이상일시 재건축 가능성 (급지, 용적률<200%) 300세대 이상 대형 평수 포함	O
투자금 대비 내돈이 얼마로 돌아오는가?	수익률		투자금대비 200% 수익률 가능여부/ 연평균 20%	?
	타이밍		전고점 대비 -20%이상 하락	X
	투자금			X
투자금을 잃지 않을 수 있는가?	높은 전세가율		서울 55%(강남45), 경기 70%, 지방 80%이상	X
	입지 독점성			O
	타이밍		봄, 여름, 가을, 겨울 (상승장/하락장/보합)
리스크 대비가 가능한가?	주변 공급물량		3년 내 주변 공급물량	O
	주변 전세 물량		주변 동일 평형 전세 물량
	잔금여부		매매가 이하/잔금준비여부(임대난이도)**
	역전세		유동성체크 (전세금 10%보유)

8. 작성하며 느낀 점

-24년도 가격 급상승 시점에서 부동산을 방문하고 직접 가격이 올라가고 문의가 빗발치는 상황을

보았는데 당시 매수하지 못한 랜드마크 단지라서 수익률을 분석해 봄.

-25.1월 기준,24평 매수시 100% 수익률을 달성하려면 이 단지가 30억정도는 되어야하는데 지금 생각으로는 아직 30억까지는 어려울 것 같다.26.6 성동구 구축, 선호 대단지,30평대도 아직 30억에 이르지 않았다.

-26.6 전세금 83000이고 10년후 166000으로 전세금 상승한다고 가정시 전세가율을 50%로 한다면 매매가 332000이므로 10년후는 100% 수익률도 기대해 볼 수 있다.

-수익이 크다면 투자금 리스크를 감당해야하는 것인지 아직 확신이 서지 않는다.

-하지만 25.1 당시 투자금을 무리해서라도 좋은 단지를 매수 했어야 하는 거였는지 아쉬움이 있지만 실제적으로 수익률을 확인해보고 내려야할 결론인 거 같다.