✅아파트명 : 고덕아르테온
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
강동구 종사자 수 : 16만명
강동구 직장 등급 : B
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 40분(갈아타기 2번)
여의도역 : 59분(갈아타기 0번)
시청역 : 53분(갈아타기 1번)
교통등급 : A
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
강명중학교, 학업성취도 80%, 특목고 2%
고덕중학교, 학업성취도 69%, 특목고 3%
학군등급 : C
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
이마트 명일점 1개
환경등급 : B
5. 공급
[재수강생은 적정수요 대비 공급평가까지 해보세요]
*화면 오른쪽 과제 설명(과제가이드)을 따라서 해보세요 : )
1) 강동구 인구수 : 49만9천명
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 1년 : 2495세대 / 3년 : 7485세대
3) 3년 입주량 합계 : 2751세대 (26년 705세대 + 27년 2046세대 + 28년 0세대)
4) 연 평균 입주량 : 917세대
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 0.36배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 0.5배이내 . 공급등급 : S등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진(선택)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : X. 동일급지 앞마당이 없어 상대적 비교평가는 불가능.
2) 환금성 : 환금성 여부 확인 : O ( 세대수 많고, 수요가 꾸준히 있음 )
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 현 투자금 10억으로 가정하여 100%수익률 위해서 29.3억이 되어야한다.
21년 전고대비 5억정도 비싼가격으로 싸다고는 할 수 없음. 전저점대비 2배정도되는 구간이라 조금 더 상승여력은 있을 수 있음. 목표 수익률을 다다르기 위해서는 시간이 많이 필요할 것 같다. (10년이상 장기보유)
4) 원금보존 : 55%미만으로 X
5) 리스크 대비: O 공급에 의한 역전세 리스크없음. 전세매물이없어 전세가 빠르게 오를 수 있으나 많이 올려받지 않으면 됨.
나의 투자 결론(매수 여부): 가치가 있는 단지지만 현재 많이 오른 상태이기에 저평가라고는 확신할 수 없다. 적정전세가율 아래며 투자금이 많이 들고 기대수익을 얻기위해선 오랜시간 걸릴 수 있음. 현재에서는 저평가가 아니라고 판단하기에 매수는 하지 않을 것 같다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
투자나 내집마련 둘다 수익률을 비교해봤는데, 확실히 전저점에서 매수했을때 수익률이 가장 좋다. 부동산 하락으로 사람들이 보지않을때가 기회임을 다시 한번 느끼게 되었고, 수익률보고서를 배우기만하다가 직접 다시 적어보려니 조금 어렵긴 했다. 매수에 대한 확신이 생기기까지 앞으로 꾸준한 노력이 필요하다는 생각이 들었다.
