서울숲1차푸르지오아파트 수익률분석보고서 [열반스쿨기초반 우가행]

✅아파트명 : 서울숲1차푸르지오아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 (기준: 종사자수)

성동구 종사자 수 : 20만

성동구 직장 등급 : A 

2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)

강남역 : 16분 

여의도역 : 28분 

시청역 : 16분 

교통등급 : S

3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)

학군 : 광희중학교, 학업성취도 86%, B등급 

4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)

환경 : 압구정현대백화점, 갤러리아, S

5. 공급

1) 성동구 인구수 : 273,523명

2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 1년 : 1367세대, 3년 : 4101세대

3) 3년 입주량 합계 : 1957 세대 (26년 0세대 + 27년 1957세대 + 28년 0세대)

4) 연 평균 입주량 : 1957세대÷3년 = 연평균  652 세대 입주

5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량  : 652÷1367 =0.47배

6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 0.5이내, S등급 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

하락장이 오더라도 지난 전고점 밑으로는 떨어지지 않을것 같고,

하락장이 왔을때 20억 초반정도의 가격이면 매수해야 할것 같다. 대출제외하고 현금만 15억이상 필요.

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 저평가 여부 확인 : 비쌈.

2) 환금성 : 환금성 여부 확인  : 강남, 한강과 인접하고, 역세권 아파트로 수요 많음.

3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 

4) 원금보존 : 입지독점성 있고, 공급적음

5) 리스크 대비: 역전세 가능성 낮지만 신용대출로 대비.

나의 투자 결론(매수 여부): 지금은 많이 오른가격이고, 시세트레킹하며 하락장때 기회되면 매수. 

향후 ETF, 저축, 전세상승분으로 가능한 현금 많이 보유하고 대출가능금액 따져보고 찬스가 오면 기회를 잡자.

✅ 작성하면서 느낀점 : 향후 얼마나 더 오를지 모르고, 매수를 못할수도 있지만 어느정도 가격이 떨어질 수 있는지, 얼마나 더 오를지 가늠해 보고 앞으로 얼마만큼 현금을 보유해야 하는지 대략적인 감을 잡을수 있었음.