✅아파트명 : 푸르지오그랑블
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
분당구 종사자 수 : 345,459
분당구 직장 등급 : S
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 27분
여의도역 : 44분(1)
시청역 : 53분(2)
교통등급 : S
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 보중학교, 학업성취도 89.1%, B등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 현백화점, 롯데마트, 제생병원, A등급
5. 공급
1) 분당구 인구수 : 468,368
2) 연 적정수요(인구수x0.5%) : 2,342
(1년 : 2,342세대 / 3년 : 7,026세대)
3) 3년 입주량 합계 : 1,520세대 (26년 0세대 + 27년 1,520세대 + 28년 0세대)
4) 연 평균 입주량 : 1,520 세대÷3년 = 연평균 507세대 입주
5) 연 적정수요 대비 연평균 입주량 : 507÷1520 =0.33배
6) 연 적정수요 대비 연 공급평가 : 적정수요 ½이내 > S 등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진(선택)
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 현재 리센츠 호가 33.7억으로 그랑블이 싼 거는 아닌거 같다. 물론 매물별 비교가 필요해보임
2) 환금성 : 300세대 이상, O
3) 수익률 : 투자금 대비 수익률 계산 : 전세 레버리지 투자금 23.3억
100% 수익률(연평균10%) 위해선 10년 동안 23.3억 만큼 올라줘야 36.8억+23.3억 = 60.1억
10년 뒤 60.1억까지 가능할까? O
4) 원금보존 : 입지독점성O, 공급물량 적음, 전세가율 37% X
5) 리스크 대비: 공급S, O
나의 투자 결론(매수 여부): X
✅ 작성하면서 느낀점 :
저점인 2023년 매수시 17.2억 수익이면 진짜 대단하다.
근로소득으로는 불가한 가격..자본소득의 중요성을 다시 한번 인지하게 되었다. 3년만에 수익이 17억이라니..
