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주우이, 자음과모음
안녕하세요, 5년 차 투자자 근쌤입니다.
지난 번에 이어 이번 글에선
‘중소도시’ 내집마련에 대한
기준을 소개하고자 합니다.
저 또한 경북의 40만 중소도시에 거주하고 있다보니
지인들의 내집마련에 대한 도움을 줄 때도 있습니다.
어떤 아파트를 사야 할까?를 고민하기 전에,
꼭 매매로 접근해야하나!?를 먼저 생각해 보세요.
(광역시와는 다른 점입니다)
기본적으로 자산의 가격은 수요와 공급에 의해 형성됩니다.
수요가 풍부해야 가격도 많이 오릅니다.
지방은 ‘인구’가 곧 수요입니다.
이는 수도권과 다른 부분입니다.
예를들어 과천은 인구 8만의 지역이지만,
수요는 강남 급이죠…그러니 가격도 20억대입니다.
왜냐하면 과천 시민 뿐만 아니라
서울, 경기도 권에 거주하는 매우 많은 사람들이
예산만 된다면 과천에 거주하고 싶어하기 때문입니다.
이 두터운 수요가 20억대라는 가격으로 반영되는 것이죠.
그러나 지방의 8만 인구 지역은
수요가 딱 8만명 수준인 것입니다.
천안에 살던 사람이 구미로 가지 않습니다.
안양에 살던 사람은 과천으로 갈 수 있지만요.
인접한 지역민 정도는 수요가 될 순 있으나
그 규모가 매우 작습니다.
그래서 N십만 인구 수준의 중소도시라면
수요의 크기 자체가 작음을 인지하고,
정말 매매를 하는게 최선일까?부터 고민해보세요.
아파트를 단순히 보금자리가 아니라 ‘자산’으로 보신다면,
중소도시 거주민이라면 거주와 보유를 분리하는 것을 추천합니다.
구미에선 전월세로 살고
서울 수도권(비규제) 또는 광역시 대장급 단지를 투자해 놓는 것입니다.
즉, 비거주 1주택자가 되는 것입니다.
또는 미국S&P500 ETF를 적립식으로
꾸준히 모아가는 것이 더 나을 수 있습니다.
물론, 중소도시의 아파트가 안 오른다는 것이 아닙니다.
현재도 창원, 전주는 꽤 가격이 상승하고 있죠.
창원, 전주의 신축 아파트들입니다.
전고점에 이르렀거나, 돌파를 해버렸네요.
그럼에도 불구하고 매매를 고민해보라는 것은,
하락장이 올 때
내가 산 가격을 다시 만날 수 있기 때문입니다.
예를들어 40만 인구 구미의
나름 괜찮은 준신축 단지입니다.
2016년 입주 단지로서 지난 상승장(20-21)때
꽤 높은 상승을 보여주었습니다.
임장 가보면 아이들, 학생들 참 많고
거주민들도 꽤 젊은 편으로
가성비 단지의 느낌이 납니다.
그러나 하락장을 맞이한 뒤 어땠나요?
다시 상승 전 가격으로 돌아와 버렸습니다.
전세가는 더 떨어져 버렸죠…
입주물량, 금리 상승 앞에 무너진 것입니다.
수요층이 얇으니까요.
반면 위 그래프는 수도권의
30년된 구축 복도식 아파트입니다.
아무리 오래된 아파트라도
수요가 풍부하다 보니,
하락장이 와도 상승장 전의
가격까지는 떨어지지 않는 모습입니다.
꽤 떨어졌다 싶으면 다시 수요가 붙는 것입니다.
‘이 가격이면 충분히 괜찮지!’
이 현상은 선호도가 높은 단지일수록 더 뚜렷합니다.
쉽게말해 ‘좀처럼 저렴한 상태로 두지 않는다’는 거죠.
꽤 떨어졌다 싶으면 금새 수요가 붙어 가격을 회복하는 것입니다.
그래서 ‘수요’가 정말 중요한 것입니다.
사실, 광역시의 아파트 또한
비슷한 모습(내가 산 가격을 또 만나게 되는)을 보이는
아파트들이 꽤 많습니다.
그렇기 때문에 저의 글을 참고해서
잘 골라야 합니다…!
https://blog.naver.com/pkw4109/224322544634
인구가 적은 중소도시는 당연히
이런 아파트들이 대부분이구요.
그러니 선택 범위를 더 보수적으로 좁혀야 합니다.
<기준>
*선호 생활권(사람들이 좋아하는 동네)
*신축(입주 5년 내)+대단지(700세대↑)+전용 84
중소도시 내집마련을 해야한다면,
‘대장급 단지’를 타겟팅해야 합니다.
꼭 제일 비싼 ‘랜드마크 아파트’가 아니라도
그 지역 내에서 꽤 선호도가 높은 단지를
매수해야 합니다.
이에 대해선 아래 글을 참고해 주세요.
https://blog.naver.com/pkw4109/224067333418
이를 위해 ‘아실’ 사이트를 이용하길 추천합니다.
아실-순위분석(상단 탭)-지역 선택 & 최근 6개월 & 84m2
이렇게 세팅을 해놓은 뒤,
내 예산에서 적어도 이 탑10 단지는 매수할 수 있어야 합니다.
예산이 부족함을 확인했다면 매매를 하지 않기를 권장합니다.
또한 인구가 적은 도시일수록 매수 범위를 더 좁혀야 합니다.
예를들어 구미시는 인구가 40만 명으로 적습니다.
저라면 위 탑10 중에서도
상위 5~6위 정도까지만 보겠습니다.
(※중흥에듀힐스는 펜트하우스 매물이라 비싸게 거래된 것이라 제외)
그 아래 순위 단지가 나쁜게 아니라
그만큼 더 보수적으로, 확실한 단지를 매수해야 합니다.
현재 구미를 예로들면 입주물량이 다 소진되고,
정부의 똘1채 방향성 기조도 함께 작용하여
전세매물이 매우 적고, 신축 대장급 단지들 위주로
가격이 상승하고 있는 모습을 보이고 있습니다.
반면, 구축 단지들은 전혀 상승 흐름이 오고 있지 않습니다.
두 단지는 그리 멀리 떨어져 있지 않은데요,
신축이냐 아니냐에 따라 가격 흐름이 다름을 볼 수 있습니다.
푸르지오캐슬 살던 사람들이
신축+대단지인 아이파크로 갈아타는 흐름입니다.
그러니 본인이 광역시가 아닌 중소도시에 거주하고 있고,
내집마련을 꼭 해야 한다면, 제시한 기준은 최소로 지켜봅시다.
선호 생활권 + 신축 + 대단지 + 전용84
선호 생활권은 그 지역에 살고 계신다면 아실 것입니다.
인구가 많지 않은 지역이라도
그 지역 사람들이 살고 싶어하는 동네들이 있기 마련입니다.
직주근접보단 깔끔한 아파트 밀집 환경을 좋아하죠.
직주근접은 보통 공장 주변일 가능성이 높으니까요.
천안의 신불당, 성성, 청주의 가경, 복대, 동남지구, 율량지구.
구미의 송정, 형곡, 도량, 확장단지 등…
이 정도 생활권은 사람들이 좋아하지!라 인식하는 곳들..
특히 아이 키우는 젊은 층들이 좋아할 생활권인 것이 중요합니다.
보통은 연식 좋은 단지들이 밀집해 있는 환경이라면
선호하는 생활권으로 봐도 무방합니다.
(지역 내 지나치게 외곽 위치면 X)
예를들어 천안의 성성지구입니다.
연식 좋은 아파트들이 밀집된 환경이고 위치도 괜찮습니다.
신불당이 비싸면 이곳을 선택하는 분들이
꽤 많은 것으로 알고 있습니다.
천안+아산 내에선 수요가 있을 지역이죠.
이러한 생활권 내에서
신축 - 입주 5년 이내(가급적)
대단지 - 최소 700세대 이상
전용 84 - 지방은 30평대를 좋아한다.(59가 안오르는 것은 아님)
이 정도의 상품성은 갖추면 좋겠습니다.
그래서 청약 또는 분양권도
괜찮은 선택지일 수 있습니다.(신축)
1군 브랜드가 아니어도
대단지면 그 단점을 상쇄할 수 있습니다.
예를들어 같은 입지라면
300세대 자이보단
1,000세대 중흥S클래스가 낫습니다.
(선호도 뿐 아니라 환금성 측면에서도)
초품아면 당연히 더 좋겠지만,
초등학교가 멀지만 않다면 괜찮다고 봅니다.
그래서 ‘초품아’는 최소 기준에선 제외했습니다.
(같은 값에 초품아면 당연히 더 좋은 것!)
만약 내 예산으로 보니 이 기준을 충족하는 단지가 없다?
그럼 차라리 내집마련을 하지 않는 것을 권장합니다.
예산을 세웠더니 3.5억이다?
이 예산으론 위 기준을 충족하는 단지는 못 삽니다.
그럼 이 돈에 맞게 그 아래 급의 단지를 산다?
저는 차라리 전세나 월세로 살면서
종잣돈으로 ETF투자를 하길 권장합니다.
(또는 비거주 1주택)
3.5억 아파트도 분명 오를 순 있지만,
막상 가격 오른다고 매도하여 차익 실현 후
전세로 살 수 있을까요?
쉽지 않습니다.
거주지를 옮기는 것이기 때문입니다.
자녀가 있다면 더더욱 힘들테구요.
물론 같은 단지 내 전월세로 들어갈 순 있겠지만,
전세가도 꽤 올랐을 가능성이 높아
이를 행동에 옮기긴 꽤 어려울 것입니다.
또한 내 집이 오르면
수요가 더 많은 집은 더 오르기 때문에
갈아타기도 쉽지 않습니다.
(지금 서울이 갈아타기가 쉽지 않은 이유)
그러니 하락장 방어가 꽤 될만한
수요가 풍부한 단지를 사야합니다.
만약 인구 30만도 안되는 지역이다?
가급적 내집마련을 권하진 않습니다.
물론 그 지역 내 최선호 단지는 오를 수 있습니다.
이렇게 오를 순 있지만…
가격 상승 힘이 약하기 때문에
보유기간에 비해 수익률, 수익금이
실망스러울 가능성이 높습니다.
위 기준에 맞게 내 예산에 맞는 단지를 추려낸 뒤엔
전세가+거주만족도에 따라 우선순위를 고르면 되겠습니다.
이미 이 후보들은 충분히 다 괜찮은 단지들일 것입니다.
그렇다면 내가 살기 더 좋은 곳을 선택하시고,
이왕이면 전세가도 함께 보면서
우선순위를 정한 뒤 과감한 가격협상도 해보시길 바라겠습니다.
중소도시 내집마련은 확실히 서울, 광역시에 비해
더 보수적으로 접근해야 합니다.
대한민국의 인구 감소 현상을
가장 직격타로 맞을 곳들이기 때문입니다.
저 또한 현재 월세로 거주하며
서울 수도권의 아파트를 보유하는 형태로
포트폴리오를 운용 중입니다.
현명하고 후회 없는 내집마련을 응원합니다!
