내집마련 성공한 사람이 처음 들은 강의, 내집마련 기초반
내집마련 고민이라면? 집사기 전, 너나위의 내집마련 기초반
너나위, 권유디, 센스있게쓰자
안녕하십니까, 이훈팟입니다.
26년 4월부터 진행된 내마기, 내마중, 내마실을 들으며 매수한 서울 4급지 아파트 내집마련 후기를 작성해봅니다. 저희는 30대 초반의 맞벌이 예비 신혼이고, 해당 주택은 무주택인 여자친구(유리공)의 명의로 매수가 진행되었어요. 바로 입주하진 않고, 다주택자 세낀매물로 후순위 대출을 활용해서 집을 매수하였고, 입주는 내년 8월에 진행됩니다.
그럼 내집마련 후기에 대해서 자세한 부분을 아래 작성해봅니다.
1. 매수 전 (비규제지역 투자냐 vs 규제지역 내집마련이냐)
저는 26년 1월부터 월부학교 겨울학기를 듣게 되었습니다. 당시에 재이리 튜터님과 함께 나리즈 팀에 들어가며 참 열심히도 임장도 하고 매물도 찾고 노력을 했습니다. 이미 2주택을 보유한 상황이었기에, 추가 주택을 유리공 명의로 비규제지역 투자를 하는 방향성으로 참 열심히도 임장도 다니고 하였는데요. 그러다가 2월달이 넘어가면서, 무주택자인 유리공 명의로 생애최초 대출을 활용해서, 규제지역(서울/경기도) 등에 내집마련을 하는 방향성을 확인하게 되었습니다.
지방도 갔다가, 수도권도 갔다가 평일 퇴근하고는 매일 매물도 보러 갔다가 하는 등 열심히 했지만, 결국 비규제지역 투자에 대한 꿈이 접어감에 아쉬움이 있었습니다. 하지만 더 가치 있는 괜찮은 아파트를 산다는 방향으로 보면 사실 규제지역에 실거주를 2년 진행 및 대출원리금 납부 등을 감안하더라도 그게 합리적인 선택이었습니다.
그렇게 아쉬움을 한아름 안고, 26년 4월부터 내집마련 기초반 여정에 들어가게 됩니다.
2. 매수 중 (최선의 내집마련 단지는 어디일까?)
내마기/내마중 과정을 거치면서, 앞마당 및 서울 4~5급지 내에서 출퇴근이 가능하며 내집마련으로 유의미한 지역들과 단지들을 찾아보기 시작했습니다. 매물임장을 한참 다니던 4월말과 5월에는 정말 4~5급지의 반응이 뜨거웠습니다. 그 자리에서 매물 호가를 올리고, 어제 본 단지가 다음날 점심이면 나가는 등 매물들이 빠르게 사라지는 시장이었습니다.
특히 5/9(토) 전에 다주택자 양도세 중과 유예 매물들을 정리하려는 움직임들이 있으면서 오히려 잘 찾으면 기회가 아직은 남아있는 상황이었습니다.
그렇게 매물임장을 진행하다가, 관심 지역 APT 매물이 날라가는 상황에서, 평일 점심에 평소처럼 점심 시세 트래킹을 하다가, 매물을 보고 전화임장을 진행하게 됩니다. 다주택자 월세 낀 매물이었습니다. (27년 8월 만기)
<당시 상황>
훈팟 : 사장님, 이거 매물 내일 저녁에 볼 수 있을까요?
사장님 : 아니 이거, 대출도 안 나오고 지금 10팀 넘게 봤는데 대출 안나온대요. 진짜 볼 거에요 그래도?
훈팟 : 네네 보여주셔요. 제 아는 분도 대출 나왔다고 하고 저도 은행에 확인했어요. (사실 떨렸지만 자신감,,ㅋㅋ)
사장님 : 참놔, 그럼 뭐 보러 오셔요. 어렵게 잡습니다~
강력하게 이거 대출 안 나온다고 말하시는 사장님 앞에서 포기할 법도 하지만, 그래도 매물 보여달라고 저는 정중하게 그리고 간곡히 말씀 드리고 평일 저녁 매물 예약을 잡게 됩니다.
☆ 사실 이 때 제가 진짜루 큰 도움을 받은 분이 있습니다. 바로 월부학교 전 동료인 하몰이님입니다.
상승장에 네고까지, 사자마자 1억 번 서울 투자경험담 [하몰이]
이 글을 정말 얼마나 봤는지 모릅니다. 이미 앞단에 서울아파트 세낀 매물 후순위 대출을 활용해 매수한 경험담입니다.
실제로 26년 3월 월학 마지막 과정에서 경험담도 발표해주셨고, 그래서 저는 동료의 경험을 통해 할 수 있다는 자신감을 얻게 된 겁니다. 그래서 힘들고 방향이 안 보일 때 하몰이님 글을 읽고 또 읽었네요. 그래서 너무 고맙습니다 몰이님.
그렇게 매물 예약을 잡고 집을 저녁에 보러 가게 됩니다.
생각보다 매물 상태가 더 괜찮았습니다.
화장실, 주방, 신발장 등 수리 진행되었고, 거의 도배/장판만 하고 들어가도 충분히 신혼집으로 괜찮겠다 싶었어요.
해당 아파트와 매물의 특징을 정리해보면 아래와 같습니다.
가치 : 강남 접근성 1시간 이내, 직장 출퇴근 둘다 30분대 가능, 역세권/초품아/대단지 (RR : 로얄동/로얄층)
상황 : 다주택자 월세 낀 매물(27년 8월 만기) 5/9(토) 전 매도해야 양도세 중과 유예 가능 (매도자 팔 이유 有)
상태 : 화장실/주방/신발장 등 올수리 (+샷시, 베란다확장 등은 수리 진행 예정)
가격 : 네이버 호가 대비 3천만원 가량 저렴한 상황 (실제 매임해보니 사장님 넌지시 알려주심 ★ 현장의 중요성)
위처럼 강남을 1시간 안에 가고, 둘다 출퇴근 30분대에 가능해서 첫 시작 및 내집마련하기 충분히 괜찮겠다는 판단이 들었습니다. 매물을 보고 나서 생애최초 대출 가능 여부에 대해서도 대출상담사 및 은행 등 다방면으로 적극적으로 알아보기 시작합니다. 처음에는 상담사분들도 은행도 그리고 부동산 사장님도 많이 접해본 사례가 없다보니, 이게 가능한가라는 말씀으로 반신반의하며 의문점들이 많았습니다. 저와 유리공도 둘이 머리를 싸매면서 이게 맞나..? 싶어 한참을 다주택자 후순위대출에 대해서 알아보았네요. (심지어 챗지피티도 안된다고 했음,,, ㅋㅋ 허참)
그러다가, 어느 상담사분이 될 것 같다고 말해주시고, 정책에 대해서 알아보니까, 이게 되겠다는 생각이 슬슬 들기 시작했습니다. 그렇게 많은 노력 끝에 결국 후순위 대출 가능하고 대출 적격성 및 계산기도 가능한 점을 확인해 직진하게 됩니다. 대출 가능 여부 세부 사항은 아래와 같습니다.
■ 다주택자 세낀매물, 생애최초 주담대 후순위 대출 가능 사항
매수자가 무주택자일 경우 (생애최초)
매도자가 2주택 이상 다주택자일 경우
세낀 매물이 27년 8월 만기. (월세낀 매물이라 보증금 낮아, 대출 많이 나옴)
: 잔금시 주택담보대출이 나올때 보증금을 제외하고 나오는데 전세보다 월세가 보증금이 낮아 대출 많이 나옴
4. 임차인 만기 후, 2년 실거주 가능 조건
원래는 규제지역(토허제) 내 실거주를 바로 진행해야하나, 정부에서 세낀 매물에 관해 실입주 유예조건을 달아주었고, 저희는 위 조건들이 하나씩 다 맞아 들어가 결국 해당 아파트를 매수할 수 있게 된 것입니다. (천운이 도왔다!)
매수하는 과정에서 자유를향하여 멘토님과 매물코칭도 진행하게 됩니다.
월요일 아침에 바로 매물코칭 신청 광클을 진행하고, 저녁 퇴근시간에 맞춰 당일 매물코칭을 진행하였습니다.
1호기 과정에서도 자향 멘토님에게 도움을 받았던지라 오랜만에 코칭 연락을 하게 되었고 정말 반가웠습니다. 자향 멘토님도 본인을 알고 계시기에 조금은 신기했네요 ㅎㅎ, 그렇게 매물코칭을 받게 되고 당시 서울 B아파트와 함께 비교를 했었는데 매수를 진행한 서울 A아파트가 조금 더 가치적으로 낫겠다는 이야기를 해주셨습니다. 그래도 아파트 비교평가에 대한 부분 및 가격도 괜찮은 부분이라고 얘기해주셔서 더 힘이 났네요. 다주택자 유예규제가 얼마 안 남은 점 등 고려해 추가 네고에 대한 부분과 앞으로의 자산 포트폴리오 방향성에 대해서 알려주셨습니다.
그렇게 용기와 힘을 얻고 당일 유리공과 부동산에 방문해 매물을 한번 더 보고 아파트 매수 약정서를 작성하게 됩니다.
※ 비고 : 토허제 지역 및 비규제지역 등 내집마련 앞두신 분들 매물코칭 활용 강추합니다.
※ 참고 (다랭튜터님 매매계약서 특약 칼럼글)
(참고로 토허제 지역 매수 계약 시, 큰 도움 받았던 김다랭 튜터님 매매계약 특약 칼럼글도 첨부합니다.)
3. 매수 후 (잔금 및 인테리어)
위와 같은 과정을 거쳐 다행히도 토허제 승인 및 대출 승인을 이뤄냈고, 현재는 중도금까지 납부를 완료한 상황입니다.
다음달 말에 이제 잔금까지 무사히 진행하면 등기를 받게 되고 내집마련 과정을 마무리하게 되겠습니다.
중도금까지 납부했기에 이제는 뭐 돌이킬 수 없는 강을 건너게 된 것이지요.
내집마련 실전반을 진행하면서 인테리어 강의에 대해서도 잘 배울 수 있었는데요. 해당 집이 샷시랑 베란다확장은 안 되어 있어서, 7월말에 잔금을 치루고 내년도 8월에 입주할때 인테리어를 진행할 예정입니다. 샷시를 로이유리, 24mm 등 꼼꼼히 배울 수 있어 좋았습니다. 샷시/베란다확장/도배/장판/타일 등 정도 진행하고 야무지게 신혼집에 입주하면 좋을 것 같습니다. 내년도 봄 쯤에 인테리어 강의를 한번 더 듣고 진행해보면 좋을 것 같기도 하네요.
그래도 다행인 것은 매수한지 이제 1~2달이 되어가는데 그 때 가격보다 호가 기준으로 1억 정도는 오른 상황입니다.
물론 차분히 남은 과정도 잘 진행해서 지켜내고 괜찮은 자산들을 쌓아나가는 것이 중요하다고 생각합니다.
● 내집마련 복기포인트
■ 잘한 점
그래도 더 가치 있는 자산을 사는 방향으로 전환함 (비규제지역 투자 → 규제지역 내집마련)
2. 5/9일 양도세 중과 규제 전에 빠르게 매수 결정하고, 매코 받고 네고까지 진행한점
3. 꾸준히 강의 들으면서, 매수에 필요한 과정들 진행해나간점
■ 개선/아쉬운점
1. 좀 더 상위 생활권에 매수 기회는 없었을지 매물 터는 과정을 진행하지 못한 점
2. 매수하는 과정에서 유리공에게 좀 더 따뜻하게 대했으면 어땠을까 하는 점
■ 감사한 분들
자향 멘토님
: 매물코칭 진행해주시고, 응원 및 격려 해주신 점 감사합니다. 많은 힘이 되었습니다.
2. 재이리/진담 튜터님
: 월학 튜터님으로써 더 좋은 매물을 찾아가는 방향을 알려주신 재이리튜터님 감사합니다.
: 내마실 튜터님으로써 매일 1일 1질문 알려주시고, 명쾌한 답변들 주신 진담 튜터님 감사합니다.
3. 유리공
: 제일 감사합니다. 제일루요. 덕분에 이렇게 내집마련도 해내고 삽니다. 3년 넘는 시간동안 맨날 주말마다 임장가고 뭐 그러고 참 그러는데도 이해해주고, 좋을때도 있고 힘들때도 있지만 그래도 옆에서 응원해주고 힘이 되어줌에 제일 감사합니다. 고맙습니다.
함께 해주시는 동료분들도 감사합니다.
6월에 같이 하는 내마실 4조 찐땀즈 동료분들도 감사합니다.
내가 감당 가능하고 할 수 있는 선에서 최선을 다해 내 집을 찾고 매수해나가시는 걸 응원합니다.
특히 세낀 매물/후순위 대출도 저처럼 보증금 낮은 월세/반전세 매물을 활용해 매수하시면 기회가 있을 겁니다.
감사합니다.
