✅아파트명 : 죽현마을동원로얄듀크
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (기준: 종사자수)
기흥구 종사자수 18만명
직장등급: B등급
2. 교통 (기준 : 주요 업무지구까지 이동시간)
강남역 : 52분(수인분당선-신분당선 / 환1회)
여의도역 : 69분(수인분당선-신분당선-9호선 / 환2회)
시청역 : 95분(수인분당선-2호선 / 환1회)
교통등급 : A등급
3.학군 (평가기준 : 인근 중학교 학업성취도 평가)
학군 : 용인신촌중학교, 학업성취도 91.6% 특목고진학률 3.4%, A등급
4. 환경 (평가기준 : 주변 1km 내 편의시설)
환경 : 신세계백화점, 이마트 대형마트, A+등급
5. 공급
용인시 기흥구 인구수 : 43만명
연적정수요: 43만명 x 0.5% = 2,150세대
2026년 입주량: 472
2027년 입주량: 0
2028년 입주량: 238
26년부터 28년까지 3년동안의 입주량 합계: 710
3년 연평균 입주량: 237
연 적정수요 대비 연평균 입주량: 237 ÷ 2,150=0.11배
적정수요 대비 연공급 11% 수준으로 공급 매우 부족, S등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 죽현마을 동원로얄듀크 33평 현재 매매 12.2억, 전세 6.6억
5년 내 고점 매입시: 21년 12월 / 매매 11.2억/ 전세 4.4억
5년 내 저점 매입시: 23년 3월 / 매매 7.8억 / 전세 4.8억
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가
-같은 입지를 공유하는 죽현마을 아이파크와 비교했을 때, 그리고 죽전 꽃메마을 현홈과 비교했을 때,
연식, 입지, 가격, 전고점 측면에서 죽현마을 동원로얄듀크가 우위에 있다는 것을 알 수 있었음.
저평가는 아니지만 기흥구 안에서 또 죽전역생활권에서 상위 선호를 갖는 단지로 판단할 수 있었음.
2) 환금성
-300세대 이상 저층/탑층 제외했고 생활권 내 선호를 갖는 단지로써 환금이 충족된다고 볼 수 있음.
3) 수익률
- 현재 가격으로 수익률 계산을 해보면
매매가 12.2억/ 전세가 6.6억/투자금 5.6억
수익률 100% 기대할 때 매매가 17.8억
수익률 200% 기대할 때 매매가 23.4억
현재 전고점을 뚫고 올라간 상태로 전고점 대비 15% 수익이 난 상태이고
투자금 대비 100% 수익을 기대하면 17.8억이 되어야 하는데, 죽전안에서가 아닌 주변 수지구, 구미동, 구성역 생활권을 봤을 때 향후 17억 후반까지는 가능할 것으로 판단하였음.
4) 원금보존
-입지독점성이 있고, 공급물량이 적음.
5) 리스크 대비
-역전세가 나지 않기 위해 적정한 전세셋팅이 필요할 것으로 보인다.
💎나의 투자 결론(매수 여부)
생활권 내에서는 선호단지라는 사실은 명확하게 알 수 있었지만, 지금 같은 고점의 가격에 매수하는 것은 투자금도 많이 들 뿐더러, 수익률도 나오지 않아 투자를 하지 않는 쪽으로 판단할 것 같다.
5억대 투자금, 또는 12억대 매매물건이라면 더 좋은 입지(현재로써는 구리, 동탄)에 더 있을 것으로 판단한다.
✅ 작성하면서 느낀 점
다 안다고 생각하면서도 또 어려운 부분들이 많았다.
임장, 임보에만 몰입하다보면 수익률은 잠시 놓치기도 하고, 숫자계산이 복잡해서 등한시 하는 경우도 분명히 있었던 것 같다.
하지만 단지별로 이렇게 수익률분석을 해보는 것은 미니임보처럼 느껴지고 많은 도움이 되었다.
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