[열중 50기 5늘도 읽을조 라면대마왕] '대한민국 부동산의 역사' 독서후기

[돈버는 독서모임] 독서후기
 

✅ 도서 정보

• 책 제목 :  대한민국 부동산의 역사
• 저자 및 출판사 :  홍춘욱 / 상상스퀘어
• 읽은 날짜 : 2026.6.27.
• 핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #서울 #정치 #금리

• 도서를 읽고 내 점수는 : 7점 / 10점

   

(저자) 사학과+경제학 석사+경영학 박사. 33년간 국민연금, 은행, 증권사 등 두루 거친 경제 전문가.  

(도서) 조선시대부터 현대까지 대한민국의 부동산이 어떤 굴곡을 거쳤고 거기서 배울 교훈이 무엇인지 정리한 책

✅ 가장 인상깊은 구절 1가지는 무엇인가요?

“한양의 집값은 19세기 내내 상승해, 이때부터 ”집은 한양에 사 두어야 한다."라는 인식을 심었다."

‘막연하게 ‘서울’ 그냥 좋은 거 아냐?’라고 생각했는데, 서울에 대한 수요가 조선시대에도 막강했고, 그 당시에도 서울 부동산의 가치는 대단했다는 것을 읽고 새삼 서울의 가치에 대해 다시 생각해보게 되었다. 서울은 대한민국의 직장, 교육, 문화, 교통, 정치, 네트워크 등 모든 것이 몰려 있는 곳이고 그런 곳에 가고 싶고 살고 싶어 하는 것은 백년, 천년이 흘러도 똑같을 것이라는 생각이 들었다. 

✅ 책을 읽고 알게 된 점 또는 느낀 점

📌내용 및 줄거리

1부.  #서울 #공급 #금리

[1장. 한양 10리 밖을 벗어나지 말라]

<목민심서>를 쓴 강직한 선비 정약용도 자녀들에게 최소 한양에서 10리를 벗어나 살지 말라고 유언했다.

권력을 잡을 수 있는 과거 시험이 한양에 기반을 둔 특권층에 유리한 구조였다.

1700년부터 1900년까지 전국 실질 토지 가격은 지속 하락했지만, 한양의 주택가격은 계속 급등했다.

가장 큰 이유는 상품 경제 발달에 따른 도시화 현상으로 인해 한양에 인구가 집중된 까닭이다.

조선 왕조가 한양 주변에 집 짓는 것을 엄격하게 금지했는데도 강력한 인플레로 인해 집값 상승을 막을 수 없었다.

한양의 집값은 19세기 내내 상승해 이때부터 “집은 한양에 사두어야 한다”라는 인식이 심어졌다. 

[2장. 나라님이 당백전 찍어낼 때, 내 재산을 지킬 방법은?]

사회 전반의 불평등이 심화되었으며, 농업 생산성의 향상으로 토지에 기반을 둔 부자들이 형성되었다.

부자들은 서울 부동산을 열심히 사들였고 집값이 폭등했다. 

일제는 행정구역을 확대하고 신규 택지를 개발하며 대한민국 신도시 개발 역사의 신호탄을 쏘았다.

[3장. 장남만 상속받으라는 법 있나요?]

농지 개혁 이후 가족주의에서 벗어나 소가족 위주로 사회가 변했다.

교육 수준도 높아져서 전쟁을 극복하고 성장이 시작될 때 실질 토지 가격이 상승할 기반이 마련됐다.

[4장. 폭격을 맞아도 도시가 좋아!]

서울은 모든 것이 모여 있는 ‘클러스터’이기 때문에 수요가 몰린다.

위기가 있었더라도 부유하고 교육 잘 받은 사람들이 거주하는 곳은 금방 회복된다.

1967년 일련의 사건으로 인해 영등포-인천이 아니라 강남이 개발대상으로 선정되었다.

1967년 11월 29일에도 ‘부동산 투기 억제 특별 조치법’이 시행되었다.

[5장. 정부를 믿을 수 없을 때, 어떤 자산이 유망한가?]

1963년은 물가 상승률이 29%를 넘어선 반면, 은행 예금 금리는 15% 정도라 마이너스 금리 상태였다.

8.3조치 영향으로 기업의 수익성이 개선되고 임금이 빠르게 인상되어 주택시장으로 돈이 많이 유입되었다.

1967년, 1968년 두 차례 부동산 시장 정점에서 2가지 시사점을 얻을 수 있다.

(1) 주택 가격 상승의 결정적 요인은 경제 성장률 변화이다.

(2) 강력한 주택 시장 안정 대책은 성장률 둔화의 충격을 키운다.

한국 부동산 사이클을 결정짓는 것은 수출 경기이다.

[6장. 공급 앞에 장사 없다!]

주택 공급이 부족한 가운데 1985년부터 경기가 좋아지니 주택 가격이 급등하기 시작했다.

1988~1994년까지 403만호가 공급되었다. 그 결과 주택 시장 역사상 가장 강력한 약세장이 시작되었다.

[7장. 일본형 장기 불황을 겪지 않는 이유는?]

1991년~2000년까지 10년간 주택 시장이 약세장이었던 가장 큰 이유는 주택 가격이 소득 대비 너무 비싸서이다.

2015년 기준으로 PIR을 보면 1986년은 무려 400이었다.

1990년대 가격 폭락 사태는 97년 외환위기, 경제 성장 둔화, 도시화 흐름 중단 등 다양한 요인에 의해서다.

반면, 98년 이후에 다시 부동산 시장이 상승하게 된 이유는 명목 가격이 거의 그대로 유지되어서이다.

그 다음 이유는 주택 담보 대출이 활성화되지 않아서다. 가격 하락에 따른 연쇄 부도 위험성이 없어서다.

세번째는 원화 가치 하락이다. 마지막으로 정부가 막대한 재정을 투입해 시중 은행을 건전하게 유지한 덕도 있다.

그 상승 흐름이 2008년에 막을 내린 이유는 세계 금융 위기로 인해 수출 시장이 어려워지고 금리가 올라갔기 때문이다.

[8장. 수도권 주택 공급이 부족하다면, 인구를 지방으로 옮기면 되지 않을까?]

1999년부터 시작된 강세장의 특징은 강남 13개구 아파트의 독주이다.

2008년엔 공급이 줄었음에도 주택 가격이 하락한 강력한 요인 중 하나는 노무현 정부의 ‘지역 균형 발전' 정책이다.

2010년대에는 수도권 부동산 시장 침체에 따라 규제를 상당 부분 풀어주는 정부 정책이 나타났다.

특히 공공 부문 택지 개발을 전면 중단한 것이 이후 수도권 부동산 시장에 강력한 상승 모멘텀이 되었다.

2019년 인구 센서스에 따르면 처음으로 우리나라 수도권 인구 비중이 50%를 돌파했다.

우리나라는 반도체 산업의 영향을 많이 받는데, 이러한 지식 산업은 특정 지역에 집중적으로 분포하는 경향이 있다.

한국 반도체 수출 가격과 서울 아파트 매매 가격은 강력한 연관이 있다.

(다만, 단일 요인 하나로 부동산 시장을 해석하려는 자세는 경계해야 한다.)

[9장. 분양가 상한제와 임대차 3법의 불행한 만남]

2018년~2021년 말까지 지속된 수도권 가격 급등 현상은 여러가지 요인이 복합 작용한 것이다.

가격 촉발한 계기는 박근혜 정부의 부동산 경기 부양 정책과 16년부터 시작된 반도체 시장 호황이다.

하지만 17년에는 문재인 정부가 강력한 부동산 시장 규체 정책을 펼쳤고, 18년에는 반도체 붐이 꺾였는데도 계속 부동산 시장이 오른 가장 큰 이유는 주택 공급 감소이다.

특히 서울 아파트 공급이 지속 감소한 이유는 용적률 규제 때문이다.

여기에 정부가 지속적으로 재건축, 재개발을 규제한 것도 한 몫했다.

이렇게 계속 규제하는 이유는 정책 결정자가 부동산 시장을 잘 모른 채로 재빨리 대응해야 하기 때문이다.

또한 분양가 상한제와 임대차 3법도 재개발, 재건축을 어렵게 만들고 전세가를 올리는 등 부동산 시장 수급에 왜곡을 일으켜 부동산 가격 상승에 기름을 부었다. 여기에 저금리 현상까지 가세해 매수 수요를 자극했다.

주택 가격의 버블 여부를 판단할 때 한국주택금융공사가 제공하는 ‘주택 구입 부담 지수’가 유용하다.

각 지역의 역사적인 평균을 기준으로 버블을 판단하다. 

2부.  #중국 #일본 #바닥신호

[10장. 왜 2022년 말에 서울 아파트를 샀나?]

한국에서 부동산이 금융 자산의 특성을 띠게 된 가장 중요한 이유는 주담대의 활성화이다.

2000년대 초반의 카드 연체 사태로 시중 은행들은 담보가 확실한 주담대를 주력으로 하게 되었다.

한국 채권 시장 참여자들은 한국이 수출로 먹고 살기 때문에 미국의 금리 동향을 예의 주시한다.

2008년~2022년처럼 환율이 오른 시기에는 주택 시장 가격이 급락했는데, 그 이유는 환율이 경제의 신호등 역할을 하기 때문이다. 환율이 상승하면 투자 심리가 얼어붙고, 인플레 환경이 조성되어 부동산 시장에 악영향을 끼친다.

달러 원화 환율이 1% 상승할 때, 수입품 물가는 1.07%p. 인상된다.

[11장. 중국 부동산 시장은 왜 회복되지 못했나?]

한국은 2023년 3월을 고비로 새로운 상승 사이클이 시작되었는데, 금리 인하, 강력한 주택 시장 부양 정책(윤석열 정부), 환율 상승을 계기로 촉발된 기업 실적 개선 덕이다.

이에 반해, 중국은 부동산 불황에서 헤어나오지 못하고 있는데 다음과 같은 3가지 이유 때문이다.

(1) 정부의 지나친 대출 규제 => 첫번째 희생양, 헝다그룹

(2) 감당할 수 없게 부풀어 오른 부동산 버블

(3) 실업 증가, 미래 소득 전망 악화에 따른 저가 매수세 실종

중국은 1990년대 일본의 장기 불황의 전철을 그대로 답습할 확률이 높다.

[12장. 정부 정책만 보면 부동산 바닥을 잡을 수 있다]

정부가 부동산 경기를 부양하기 위한 정책을 사용한다면 그때가 부동산 시장 바닥이라고 보아도 좋다.

2022년의 11.10. 대책의 핵심은 투기 과열 지구 해제, 금융 규제 완화이다.

한국은 부동산 시장이 붕괴될 위험에 처했을 때 정부가 적극 개입하므로 주식보다 안전하다고 판단했다.

박근혜 정부 때도 9.1대책(재건축 연한 완화, 2017년까지 공공 택지 지정 전면 중단)이 있었고 미분양이 해소되기 시작하면서 부동산 경기가 살아났었다.

[13장. 서울 아파트를 팔고 수도권에 단독 주택을 지으면 안될까?]

아파트를 팔고 단독 주택을 매입하라는 것에는 2가지 함정이 있다.

(1) ‘직주 근접’의 원칙에 위배된다.

(2) 단독 주택 가격은 좀처럼 오르지 않는다.

아파트 가격만 유독 상승하는 이유는 1970년대 이후 아파트가 선호도 높은 거주공간으로 인식되었기 때문이다.

[14장. 새집 줄게, 경기도 살자]

1971년에 발발한 광주 대단지 사건은 현재 진행형이다.

역대 정부는 서울 외곽의 신도시 건설 시 교통 서비스를 제때 제공하겠다고 공약했지만 매번 헛된 공약으로 끝났다. 

[15장. 제2의 강남은 어디일까?]

제2의 강남은 없다.

[16장. 한국 부동산, 버블인가?]

2024년부터 시작된 상장 기업 이익의 급격한 증가를 감안할 때, 임금 대비 서울 아파트 가격은 다시 저평가 국면으로 접어들 것 같다.

강남과 같이 부자들이 트로피 자산으로 매수하는 곳들 말고 펀더멘털 대비 실거래가를 꾸준히 추적하는 게 더 중요하다.

[17장. 일본은 왜 장기 불황에 빠져들었나?]

일본 부동산이 아직도 장기불황이라고 생각하는 사람들이 많은데, 오히려 근래 도쿄를 비롯한 핵심 지역 고급 아파트 가격은 역사상 최고치를 넘어섰다.

일본 주택 가격이 급등한 이유는 컴팩트 시티 전략을 추진한 2000년대 고이즈미 개혁, 외국인 투자자들의 순매수 증가에 따른 풍선 효과이다.

일본은 2008년부터 인구 감소가 시작되었지만 도쿄도 지역만 인구가 급격하게 늘면서 대도시와 지방 토지 가격 차이가 확대되고 있다. 

[18장. 버블에 매도할 용기를 내는 법]

몇 가지 이상 징후를 느꼈기에 상승장에 매도를 했다.

(1) 갭투자 장세가 펼쳐지면서 비인기 지역마저 급등한 과열 징후

(2) 인플레 위험이 커지며 상승한 시장 금리

(3) ‘6.17’ 대책 발표 => 더이상 우호적이지 않은 전세 정책 / 정부의 유동성 조이기 정책

[19장. 상승 잠재력이 높은 집을 고르는 법]

(1) 강남과의 높은 접근성 => 교통이 개선되면 폭발적인 상승을 하는 등 강력한 상승 모멘텀이 있음

(2) 연식 =>  재건축 사업성을 좋게 만드는 낮은 용적률 / 단, 용적률이 높아도 강남 한복판이면 노상관

(3) 대단지

이 3가지 조건을 갖춘 집들은 대개 비싸므로, 미국 리츠 ETF를 추천한다.

2008년 세계 금융 위기 이후, 미국 리츠 ETF는 서울 아파트 가격과 비슷하게 상승하는 흐름이다.

앞으론 세계 부유층이 몰려드는 거대 도시 일부만 가격이 상승하는 세상이 펼쳐질 것 같다.

[20장. 서울 아파트 집값 잡는 법]

앞으로 재건축, 재개발 정비 사업이 신속하게 추진되려면 토지 가격이 매우 비싸야 한다.

그러나 건축비 상승과 분양가 상한제가 정비 사업의 의욕을 꺾는다. 

이를 해결하려면 용적률 제한을 풀어서 정비 사업 수익성을 높여야 한다.

하지만 정부가 용적률 상한을 높일 것 같지 않은데 왜냐하면 현재 정부가 투자자들에게 불이익을 주려는 기조를 노골적으로 유지하고 있기 때문이다.

미국도 민주당이 집권하는 곳은 부동산 가격이 안정화되길 바라면서 주택 공급 늘리는 것은 님비로 인해 반대한다.

용적률 상향이 안되면 다세대 주택 주차장 규제 완화 뿐인데, 밀집 거주 지역의 주차난을 생각하면 이도 쉽지 않다.

차량 소유를 제한하거나 저렴한 비용으로 공영 주차장을 운영하는 정책이 뒷받쳐주어야 한다.

하지만 이도 용적률 상향을 하지 않는 이유와 비슷한 이유로 쉽지 않을 것 같다.

이런 식의 강력한 정책이 나오기 전까지는 서울 집값 잡기는 쉽지 않을 것으로 보인다.

[21장. 아름답고 친환경적인 도시의 미래, 도쿄를 보라!]

도쿄는 중심부를 집중해서 개발하고 지진으로 인해 직주근접과 편리한 생활을 한번에 누릴 수 있는 고급 주상복합이 인기이다. 이에 반해, 한국은 계속 외곽으로 퍼져나가는 스프롤 현상처럼 신도시 개발을 하고 있는데 과연 이게 친환경적인 것인지, 직주근접을 원하는 수요를 충족하는 것인지 생각해볼 필요가 있다.

📌느낀 점

(1)

역사의 주체인 ‘사람’이 동일하기 때문에, 역사는 돌고 돈다. 돈을 더 벌고 싶은 사람의 욕심으로, 어느 역사에서나 꼼수를 부리는 행위는 있었다. 그러는 한편, 위기를 기회로 인식하고 CEO 정신을 발휘하여 열심히 산 사람도 언제나 있었다. 내가 사는 시대와 처한 환경에 대해 불평을 갖고 내가 성과가 크게 나지 않는 이유를 시대, 환경 탓으로 돌리고는 했는데, 지금보다 더 어렵고 힘든 시대에서도 기회를 잡고자 노력한 사람들의 모습 앞에서 숙연해졌다. 

또한, 부동산 시장 역시 같은 현상이 계속 반복됨을 느낄 수 있었다. 무려 1970년대에도 부동산 투기를 근절하기 위한 정책이 시행되는 등 집값 상승을 막으려는 정부의 노력이 생각했던 것보다 더 과거부터 있었다는 게 놀라웠다. 단순히 내가 사는 시대, 내가 겪은 부동산 시장만 보는 게 아니라 아주 먼 과거부터 지금까지 전체적인 부동산 시장의 역사에 대해 알게 되니 시야가 확대되는 것을 느꼈다. 하락이 있으면 상승도 있고, 상승이 있으면 하락이 있다는 것이 좀 더 피부로 와닿았다. 지금처럼 부동산 상승기에 앞으로 더이상 기회도 없을 것 같고 이미 뒤처진 것 같다는 생각에 조급했는데 시야를 넓히니까 언젠가 반드시 기회가 또 올 것이라는 생각이 강하게 들었고 마음이 오히려 편안해졌다. 

(2)

어떤 대상에 대해, 특히 그것이 내 인생에 큰 영향을 미치는 대상이라면, 세간에 떠도는 카더라나 편견을 그대로 수용하지 말고 스스로 납득이 될 때까지 조사해보거나 남이 조사한 것을 최소한 공부라도 하여 정확하게 파악하려고 노력하는 것이 중요하다고 느꼈다. ‘한국과 비슷한 옆나라 일본이 인구감소, 과한 공급으로 부동산 폭락을 맞았으니 한국도 비슷할 것이다.’ 보통 일반 시민이 가진 상식과 편견일 것이다. 경제 전문가도 직접 방문하고 조사해보고서야 이런 편견을 걷어낼 정도라면 일반 사람들은 누가 앉혀놓고 구구절절 알려주지 않는 이상 이러한 편견을 극복하기가 쉽지 않을 것 같다. 이런 편견을 가진 채로 계속 산다면 부동산에 대해 너무나 왜곡된 시각을 갖게 될 것이다.

(3)

경제에 대해 잘 아는 것과 투자를 해서 돈을 버는 것은 전혀 다른 영역이라고 느꼈다. 저자도 경제학 석사, 경영학 석사를 하고 대한민국 경제 관련 유수의 기관들을 두루 거친 전문가임에도 불구하고 무려 2010년대 후반까지 대한민국은 인구가 감소하니 집값이 떨어질거라는 전망을 냈다는 게 너무 놀라웠다. 홍춘욱 박사님의 유튜브 영상을 봤을 때도, 실제 돈을 벌게 된 것은 경제 공부를 많이 하고 분석을 해서가 아니라, 주변에 돈 번 멘토가 해준 말씀이 있었다거나 책에서처럼 지나가는 말로 동료가 조언을 해주고 또 본인이 시장을 직접 확인하면서 경험을 통해 돈 버는 방법을 알게 되었다. 부동산 투자로 돈 버는 것에서 지식과 행동(경험)의 비율을 나누자면 10:90이지 않을까 하는 생각을 해봤다.

(4)

부동산 시장 하나만 파악하고 알기에도 벅차서 거시경제를 확인하려는 노력을 별도로 해오지 않고 있는데, 그래도 최소한 돌아가는 흐름을 알아야겠다고 느꼈다. 우리나라 경제가 수출 위주의 산업들로 구성되어 있어서 해외 경제 흐름에도 영향을 받고, 정부가 어떤 기조로 부동산을 바라보냐에 따라 투자를 하는 데에 있어서 방향도 결정되기 때문이다. 물론, 결국 투자를 결정하는 가장 큰 기준은 ‘이 물건이 가치보다 싼가?’겠지만, 투자 생활을 이어나갈 때 투자 방향을 설정하고 시장에 대응할 때 전체 경제 상황을 알고 있다면 훨씬 더 현명한 판단을 할 수 있을 것 같다.

✅ 나에게 적용할 점

정부가 부동산 경기를 부양하려는 정책을 내면 매수 신호로 받아들이고, 반대로 정부가 부동산 규제 정책을 발표하기 시작하면 매도 신호로 받아들일 것.

막연하게 일본 부동산이 인구 감소로 인해 불황이라는 편견을 가지고 있으면 현실을 제대로 인식하지 못하듯, 관심있는 대상이 있고 그 대상이 내 삶에 큰 영향을 미칠 때 편견과 카더라만 믿지 말고 스스로 공부하고 정확하게 판단할 것.

한국은 수출 주도 국가이므로 미국의 경제 동향과 금리, 반도체 시장의 흐름 정도는 한국 부동산 시장을 더 현명하게 판단할 수 있도록 평소에도 알아두려는 노력을 기울일 것.