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https://www.khan.co.kr/article/202606300805001
[속보]‘동탄·기흥·구리’ 규제지역·토허구역 전격 지정…7월 1일부터 효력
2026년 6월 30일
이재명 정부 들어서서 새로운 부동산 규제가 나왔습니다.
지금부터 추가로 나온 규제에 대해 알아보는 시간을 가져보겠습니다.
참고로 현재까지 이재명 정부 들어서 나온 부동산 대책은 아래와 같습니다.
이재명 정부 부동산 대책 (대출/세금/공급/규제지역) 2025년 6월 27일 : 627대책 (대출) - 내용 : 수도권/규제지역 대출 6억 제한 주담대 받을 경우 대출 실행 후 6개월 이내 실거주(전입) 의무화 생애최초 LTV 80%→70% 규제지역 LTV 70%→50%, 비규제지역 LTV 70%→60% 다주택자 주담대 금지 / 소유권 이전 조건부 전세대출 금지 - 효과 : 발표 후 1~2달 이후 규제의 약발이 다하면서 상승세로 전환
2025년 9월 7일 : 97 주택공급대책 (공급) - 내용 : 수도권 5년간 135만 호 공급 계획 (서울 물량은 2~3%에 불과) LH 공공택지 조성 후 민간 매각 중단하고 직접 건설/공급하여 속도를 높이려고 함
- 효과 : 발표 후에도 사람들의 의구심이 강해졌으며 실제 큰 효과를 보지 못함 서리풀지구는 주민 반대에 부딪쳐 지연되고 있고, 민간 매각에서 LH개발로 선회된 부지 (성남, 수원, 하남, 동탄 등)이 매각 중단되며 공급이 묶이면서 착공으로 이어지지 못함 실제로 135만 호 중 제대로 진행되고 있는 곳이 없음
2025년 10월 15일 : 1015 대책 (대출/토허제) - 내용 : 조정대상지역+투기과열지구+토지거래허가구역 지정 (서울 25개구+경기12개구) 규제지역 LTV 40% 주택 가격에 따른 대출 한도 차등 적용 (15억~25억 : 4억, 25억 초과 : 2억) - 효과 : 발표 후 일시적으로 2~3개월 거래량이 줄어드는 양상을 보임 (서울 아파트 거래량 3천건 수준) 매물 없어서 거래량 감소(매수 기피X), 가격은 꾸준히 상승함
2026년 1월 25일 : 다주택자 양도세 중과 유예 폐지 시사 - 내용 : 5/9 다주택자 중과 유예 폐지 시사 5/9까지 계약 (토지거래허가 신청 완료)이 완료된 건까지 적용 - 효과 : 한강벨트를 중심으로 서울 1~3급지의 매물이 늘어나며 상승이 둔화되기 시작함 반면, 그동안 주목받지 못한 강북,동대문,강서 등 외곽 지역의 상승률이 높아짐
2026년 2월 3일 : 다주택자 양도세 중과 유예 종료에 다른 보완 방안 - 내용 : 다주택자 매도하고 무주택자가 매수하는 경우 임대차계약 종료일까지 매수자의 입주를 유예 가능 - 효과 : 다주택자의 매물을 유도하여 더 많은 매물이 시장에 나옴
2026년 4월 6일 : 다주택자 양도세 중과 유예 종료 관련 - 내용 : 5/9까지 계약 → 허가 신청 으로 기준 완화 - 효과 : 다주택자의 매물을 유도하여 더 많은 매물이 시장에 나옴
2026년 4월 4일 : 4.1 가계부채 관리방안 발표 - 내용 : 다주택자 투기적 대출 수요 불안으로 발표된 대책 가계부채 총량관리 강화 (대출을 더 어렵게 함) 다주택자 수도권/규제지역 아파트 담보대출 만기 연장 불허
2026년 5월 9일 : 다주택자 양도세 중과 유예 폐지 - 효과 : 전월세 매물 뿐만 아니라 매물이 잠기며 급속도로 감소함 강남구 매물 -2.5% 감소, 노원/강북/구로 매물 -13~17% 감소 중저가 아파트 수요 집중 (노원구 3개월 연속 거래량 700건 이상)
2026년 5월 12일 : 비거주 1주택자 실거주 의무 유예 - 내용 : 비거주 1주택자까지 실거주 유예를 확대 세낀 물건 임대차계약 종료일까지 매수자의 입주를 유예 - 효과 : 다주택자 중과 유예 폐지 이후 매물 잠김이 심화되어 비거주 1주택자 매물을 유도하고자 나온 정책이나 효과 적음
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![[서울=뉴시스] 30일 국토교통부에 따르면 정부가 최근 집값이 급격하게 오른 경기도 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시를 투기과열지구와 조정대상지역으로 신규 지정했다. 규제지역 효력은 7월 1일부터 발생한다. 투기과열지구와 조정대상지역으로 지정되면 대출과 청약 등 부동산 규제가 강화된다. 경기도는 이들 3곳을 오는 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지 토지거래허가구역으로 지정한다. (그래픽=전진우 기자) 618tue@newsis.com](https://cdn.weolbu.com/data_file/3c2860b6-35e9-4e5e-a6a4-e3fb5dc50979.jpg)
최근 3개월 간 큰 폭으로 집값이 상승한 3개의 지역을 규제지역에 편입했습니다.
삼중규제 (조정대상지역+투기과열지구+토지거래허가구역) 추가지정
화성 동탄구, 용인 기흥구 → 반도체 업계 특수에 따른 집값 상승 기대감 + GTX-A 개통 등 인프라 개선
구리시 → 서울과 인접한 역세권 수요
그러면 앞으로 어떤 지역이 추가로 규제지역으로 지정될 수 있을까요?
자세한 내용은 규제지역 지정에 대한 국통교통부의 일문일답을 통해 엿볼 수 있는데요
자세한 내용을 차근차근 알아보겠습니다.
https://v.daum.net/v/20260630175432307
[일문일답] 동탄.기흥.구리 부동산 규제지역으로 신규지정
Q. 이번 토지거래허가구역 지정 지역에도 개정 시행령에 따른 실거주 유예 등 적용되는지?
A. 신규 지정된 3곳에도 그대로 적용된다. 기준은 동일하다. 5월 10일부터 신청일까지 무주택자에 한정해서다. 쉽게 말해 이번에 토허구역에 3곳이 추가 지정된 것이고 전체적 제도 틀과 내용은 기존과 동일하다.
→ 추가 지정된 3곳도 다주택자 뿐만 아니라 비거주 1주택자 실거주 유예가 적용된다는 의미이다
https://news.bizwatch.co.kr/article/real_estate/2026/05/15/0027
'비거주 1주택' 실거주 유예…"제 계갱권은요?"
토지거래 허가구역 내 주택 거래 시 실거주 의무 유예 대상 : 다주택자 + 비거주1주택자
실거주 유예 기한 : 2028년 5월 11일까지 (세입자 계갱권 사용 불가)
Q. 이번 규제지역은 지정 기준을 충족한 지 몇달이 됐는데, 너무 늦게 지정한 것 아닌가?
정량적인 지정 기준을 운용하고 있지만 (직전 3개월 주택 가격 상승률이 물가 상승률의 1.3배 초과), 이를 충족했다고 지정하고 미충족했다고 즉시 해제하고 그러지는 않는다. 상황 지켜보면서 종합적으로 판단해 결정했다. 특정 지역은 집값 상승률 기준이 앞서 나타나기도 했지만, 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 이슈 등이 중간에 있어 전체적 시장 흐름을 고려하면서 모니터링한 결과 이번에 지정하기로 결정했다.
→ 규제지역 지정 시 정량적인 기준 : 직전 3개월 주택 가격 상승률이 물가 상승률의 1.3배 초과
Q. 경기도에 정량적 지표 상회하는 지역이 더 있는데, 이런 곳은 안한 이유가 무엇인가?
조정대상지역은 물가상승률과 집값 상승률을 비교해 1.3배를 기준으로 판단한다. 이번 3곳은 1.3배 요건을 충족했기 때문에 조정대상지역이 됐고, 다른 곳은 이를 충족하지 않아 고려 대상으로 삼지 않았다. 규제 지역을 지정할 때 풍선효과에 대한 이야기는 항상 나온다. 시장 상황을 고려해야겠지만, 아직 과열 아닌 곳을 대상으로 지정할 때는 조심스러운 부분이 있다. 추가적으로 시장 모니터링해서 판단하겠다.
→ 수도권 비규제 지역 중 최근 4개월 간 가격 상승률이 높았던 상위 지역들을 보면
구리, 동탄, 기흥구가 나란히 높은 상승률을 보이고 있고, 그 뒤로 만안구, 권선구, 군포시가 바짝 뒤쫓고 있는 것을 볼 수 있습니다. 향후 규제지역이 추가 지정된다면 이 지역들의 상승률이 가파르게 오르는 모습을 잘 지켜볼 필요가 있을 것 같습니다. (6월에 군포시가 무섭게 튀어오르는 모습을 보이고 있네요…)
Q. 정성적인 판단도 포함되나?
거래량 추이, 청약 경쟁률, 인허가, 공급 상황, 자가보유율, 점유율 등 정량적 지표 외에도 집값 상승에 영향을 미칠 수 있는 개발 호재가 있는지, 자금조달계획상 차입 지중이나 거래 특성 등도 고려해서 시장 상황을 판단하고 있다.
→ 규제지역 지정 시 정성적인 기준 : 개발 호재, 대출 비중
Q. 투기적 매수를 차단하기 위해 규제 지역을 지정한다고 했는데, 그렇게 판단한 근거는 무엇인가?
시장 지표 가운데 대표적으로 갭투자 비율, 외지인 거래 비율 등을 고려해서 판단한다. 기본적으론 거래량 가격 상승률 높은 점 등을 종합적으로 고려한다.
→ 규제지역 지정 시 정량적인 기준 : 갭투자 비율, 외지인 거래 비율, 가격 상승률, 거래량
수도권 비규제지역에서 외지인 거래 비중이 높은 곳을 보면 동탄, 기흥, 구리가 모두 포함되어있고 15~20% 내외의 외지인 비중을 가지고 있는데요. 최근 상승세가 높은 만안구, 군포, 권선구도 15% 이상의 외지인 비중을 가진 지역이기 때문에 충분히 종합적으로 고려할 때 향후 규제 지역에 편입될 수 있는 가능성이 높아보입니다.
Q. 3개 지역 거래의 차입 비중은 얼마나 되나?
30~40%로 파악된다. (20억원 아파트를 살 때 대출 비중이 6억~8억이라는 의미)
→ 다른 비규제 지역도 차입 비중이 30~40% 정도가 되면 규제지역이 될 수 있다는 의미
[자금조달계획서 상 주택 구매 자금 중 순수 대출과 임대보증금을 합산한 외적 차입 비중]
동탄구 : 33.43% (1위) → 수지구를 넘어설 정도의 수준
기흥구 : 28.07%
구리시 : 30%→갭투자 비중이 높음
남양주시 : 30~33%→세입자 임대보증금 활용한 갭투자 비중 높음
만안구 : 30~32% →주담대 비율 높아 실수요 목적의 차입 비중 높음
권선구 : 30%
부천 원미구, 군포시 : 28~30% →1기신도시 정비 사업 기대감으로 자금 유입
전체적으로 동탄, 기흥, 구리가 30%를 상회하는 차입 비중을 가지고 있지만 이외의 수도권 비규제 지역인 남양주, 만안구, 권선구, 부천, 군포시 또한 높은 차입 비중을 가지고 있어서 언제든지 규제지역으로 편입이 가능하다
정리해보면…
2026년 6월 30일 기준으로 동탄, 기흥, 구리가 삼중 규제지역으로 편입되었다.
일문일답을 통해 정성적인지표와 정량적인 지표를 살펴보면 수도권에서 향후 가격 상승세가 높고 갭투자와 차입 비중이 높은 만안구, 권선구, 군포시가 규제 지역으로 추가 편성될 가능성이 높다. 지속적으로 모니터링하면서 살펴보자
