제가 여러 아파트, 특히 교통이 좋은 아파트를 임장하면서 들은 중개사 분들이 해주시는 말이 있습니다.
"여기 역세권이에요. 역까지 걸어서 5분이면 돼요."
그런데 브리핑과 제가 실제 느끼는 역접근성이 차이가 있을 때가 많았습니다.
지도를 보면 실제로 역이 가까웠지만, 실제로는 돌아가는 느낌이 들거나 먼 느낌도 받았습니다. 혹은 역이 가깝다고 말씀은 안해주시지만, ‘생각보다 편한데?’라는 느낌을 줄 때도 있었습니다.
사실 ‘교통이 좋다’라는 생각은 굉장히 주관적인 판단입니다. 숫자보다는 직접 걷고, 타고, 느껴야 합니다. 그런데 매우 주관적이지만 동시에 ‘서울/경기 집값’에 매우 큰 요인을 주는 요소이기도 합니다.
위의 예시는 아래와 같습니다.
- 파란색: 수원시 영통구 / 광교 일대에서 가장 선호되는 신축급 아파트 “34평”
- 빨간색: 송파구 잠실 / 연식은 조금 낡아지지만 교통과 위치가 매우 좋은 아파트 “12평”
두 아파트는 주변에 호수공원이나 프리미엄 쇼핑몰 등 환경적인 요소는 거의 비슷합니다. 그러나 평형이 거의 20평이나 차이가 남에도 불구하고 잠실의 아파트가 광교의 아파트 가격을 거의 다 따라잡은 모습을 보이고 있습니다.
평형이 아무리 작더라도 교통/위치가 압도적으로 중요한게 서울수도권이기 때문에 그렇습니다.
자, 그럼 다시 돌아와서 여러분은 이런 생각이 드실 수 있습니다.
“아니… 교통은 주관적이라며… 그런데 어떻게 판단해?”
여기서 교통이 주관적이라는 건 구체적으로 말씀드리자면 ‘실제 역 접근성’입니다. 주변의 역과의 접근성을 걷는 건 각자의 보폭이나 체력에 따라 달라질 수 있기 때문에 주관적인 부분이 있습니다. 그러나 100% 주관은 아닌 게, 결론적으로 부동산에서 교통이 중요한 이유는 ‘내 돈벌이(직장)’ 때문인데 이를 연결해서 보시면 구체적인 기준을 갖고 교통을 대할 수 있으실 겁니다.
제가 오늘 이 글에서 말씀드리고 싶은 부분은 ‘서울 수도권에서 가장 중요한 교통, 그 교통에 대해서 꽤 정확도 높게 판단하는 것’입니다. 여러분들의 내집마련이나 투자에서도 분명히 적용할 수 있는 부분이 있으리라 믿습니다. 끝까지 읽어주세요 :)
첫째, 강남을 얼마나 빠르게 갈 수 있는가
서울의 중심이 어디냐라고 질문 받을 때 예전의 저는 용산, 동작 등을 말씀드렸었습니다. 제가 생각한 중심은 ‘물리적으로 정중앙인 곳’이라고 생각했기 때문입니다. 그러나 저와 같이 생각하시는 분들께 서울수도권의 중심은 강남이라고 말씀드리고 싶습니다.
그 이유는 일자리 때문입니다.
2024년 서울시 채용 공고 분석에서 강남구는 전체의 18.4%로 1위, 서초구는 7.3%로 2위를 기록했습니다. 강남·서초 두 구를 합치면 서울 전체 일자리 공고의 25.7%를 차지합니다.
서울 일자리의 4분의 1이 강남권에 있다는 겁니다. 여의도(영등포구 6.3%), 광화문(중구 6.5%), 마포(5.0%)를 전부 합쳐도 강남 하나를 따라가지 못합니다. 이 숫자가 의미하는 건 하나입니다. 강남을 빠르게 갈 수 있는 노선이 연결된 지역의 수요는 꾸준히 유지된다는 것입니다.
강남 접근성 기준으로 노선을 줄 세우면 이렇습니다. 신분당선은 강남·판교를 직결하는 가장 강력한 프리미엄 노선입니다. 2호선은 강남을 가장 많은 환승 없이 연결하고 수요가 가장 탄탄합니다.
3호선·9호선·신분당선의 세 가지 노선이 모두 강남권을 연결하면서 도심과 여의도까지 접근성이 용이합니다. 이 노선들과 직결되거나 환승 한 번으로 닿는 역 주변이 교통 입지의 기본 기준선입니다.
반면 강남으로 가는 데 환승을 두 번 이상 해야 하는 노선이라면 교통 입지로서의 프리미엄이 약해집니다. 그러기에 ‘내가 보고 있는 아파트가 강남권 접근성이 수월한 노선을 갖고 있는지’를 먼저 보셔야 하며, 이 방면 접근성이 좋지 않으시다면 강남 다음으로 일자리가 많은 광화문/여의도 일대도 확인하셔야 가장 기본적인 입지가치를 챙기실 수 있으실 거에요.
둘째, 진짜 역세권인지 직접 걸어서 확인하세요
지도상 900미터, 도보 12분이면 역세권일까요?
사실 숫자만 보면 그럴 수 있습니다. 그런데 현실은 다릅니다. 같은 1킬로미터라도 평지인지 언덕인지, 횡단보도가 몇 개인지, 지하철 출구가 단지 정문 쪽인지 뒷길 쪽인지에 따라 체감이 완전히 달라집니다.
역세권의 진짜 기준은 숫자가 아닙니다. 이미지에 나온 표현이 정확합니다. "직접 걸어보니 괜찮다"는 감정이 들어야 합니다. 이 감정을 느끼시려면 아래와 같은 생각으로 살펴보시면 도움이 됩니다.
- 비 오는 날 우산 들고 아이 손 잡고 걸어도 불편하지 않은 거리인지.
- 퇴근하고 지친 몸으로 걸어올 때 "이 정도면 사람이 살 만하다"는 생각이 드는지.
- 한여름/한겨울 임산부가 안전하게 걸어볼 길인지.
직접 걸어보지 않으면 이걸 알 수 없습니다.
환승 여부도 마찬가지입니다. 퇴근 시간 강남역에서 환승하는 것과 환승 없이 집까지 가는 것은 체감이 완전히 다릅니다. 혼잡한 환승역에서 밀려가며 갈아타는 출퇴근이 매일 반복된다면, 그 불편함은 결국 임차 수요와 매수 수요에 영향을 줍니다. 환승 없이 주요 업무지구를 갈 수 있는 노선이 지나는 역 주변의 수요가 더 안정적인 이유입니다.
임장 때 꼭 해야 할 것이 있습니다. 평일 아침 출근 시간대에 그 역에서 강남까지 직접 타보는 겁니다. 지도로 보는 것과 몸으로 느끼는 것은 완전히 다릅니다.
셋째, 교통이 앞으로 개선되는지 확인하세요
지금 교통이 불편해도, 앞으로 크게 개선될 지역은 다릅니다.
대표적인 사례가 동북선입니다. 지금 성북구 장위동은 지하철 접근이 불편한 지역으로 꼽힙니다. 그런데 동북선이 개통되면 왕십리까지 한 번에 연결되고, 왕십리에서 2호선과 5호선으로 갈아탈 수 있게 됩니다. 지금은 교통 입지가 약하지만, 노선 개통 이후에는 완전히 다른 평가를 받을 수 있는 지역입니다.
교통 개선을 볼 때 확인해야 할 것이 있습니다. 단순히 노선이 생긴다는 것만으로는 부족합니다. 그 노선이 주요 업무지구와 얼마나 빠르게 연결되는지, 환승이 필요한지, 그리고 불편한 점이 크게 개선되는지를 보는 게 중요합니다.
위의 사례는 22년 9월 개통된 4호선 연장 호재에 대한 결과입니다. 상승장에서 안쪽에 있는 노원의 외곽보다 별내역 방면이 더 크게 영향을 받은 모습입니다. 교통이 더 불편했기 때문입니다. 제가 여기서 말씀드리고 싶은건 ‘남양주시 별내가 노원보다 좋습니다’가 아닙니다.
교통의 호재는 불편할수록 영향을 크게받기에, 내가 보고 있는 단지가 원래도 교통이 불편했는지를 보셨으면 하는 마음입니다.
교통이 개선되는 지역에는 두 가지 흐름이 나타납니다. 개통 전에 기대감이 먼저 반영되었다가 공사판이 펼쳐지면서 잠잠해집니다. 그리고 실제 개통 후에는 실거주 수요가 유입되며 가격이 재평가됩니다. 그래서 결국 확정된 호재가 공사판으로 먼지가 날린다면 절호의 찬스일 수 있습니다.
교통 분석은 지도를 보는 것에서 시작하지만, 지도로 끝내면 안 됩니다.
강남까지 몇 분인지를 숫자로 확인하고, 직접 걸어보고 타보고 느껴보고, 앞으로 이 교통이 어떻게 바뀌는지를 같이 봐야 합니다. 이 세 가지를 직접 확인한 사람과, 지도와 숫자만 본 사람은 같은 지역을 봐도 다른 판단을 내립니다.
위와 같은 3가지 기준을 토대로 올바른 의사결정 하시길 진심으로 응원드리겠습니다.
