수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 방법
주우이, 자음과모음
안녕하세요.
어제보다 1% 더 발전하는 투자자 골드트윈입니다.
지방 부동산 투자를 공부하다 보면 하나의 패턴이 보이게 됩니다.
공급이 줄어들면 전월세 매물이 빠르게 사라지면서 전세가가 오르기 시작하고, 매매가와의 차이가 좁혀지면 사람들은 조금만 더 보태서 차라리 집을 살까? 하는 생각에 매수로 전환되면서 매매가도 따라 오릅니다.
이 패턴은 전주, 울산에서 있었고, 작년부터 부산에서도 반복되고 있습니다. 그리고 지금 이곳에서 다시 시작되고 있습니다.
전주, 울산, 부산에서 반복된 패턴
전주는 2022년과 2023년 일반공급 물량이 각각 423세대, 268세대에 불과했습니다. 공급이 사실상 끊긴 상황이었고, 2024년 4월부터 매매가가 상승 전환되면서 전북에서 가장 높은 상승률을 기록했습니다.
울산도 비슷했습니다. 전세가가 먼저 32주 연속 오르면서 치고 올라갔고, 2024년 7월 매매가도 뒤따라 상승 전환됐습니다.
부산 역시 2023년 2만 5천 세대에 달했던 입주 물량이 줄어들면서 2025년 하반기부터 본격적으로 전세가가 먼저 움직이기 시작했고 아직도 여전히 오르고 있는 상황입니다.
개별 단지의 흐름을 보아도 전세가가 먼저 반등하고 매매가가 따라 오르는 흐름을 확인할 수 있습니다.
이처럼 공급이 줄어들고 시장이 전환되는 시그널은 전세가에서 먼저 나타나는 것을 알 수 있습니다.
지금 대구에서 똑같은 일이 벌어지고 있습니다
대구는 2023년 3만 4천 세대라는 입주 물량으로 전국에서 가장 긴 침체를 겪었습니다. 117주 연속 하락. 그만큼 시장이 깊이 무너졌습니다. 하지만 그 공급이 이제 바닥을 치고 있습니다. 올해 하반기 입주 물량은 단 299세대에 불과하고, 2027년에는 1,000세대 수준까지 떨어질 전망입니다.
이러한 영향을 현장에서 더욱 잘 느낄 수가 있습니다. 지금 대구에서는 입주가 진행 중인 일부 신축 단지를 제외하고는 전월세 매물이 빠르게 사라지고 있습니다. 전세가격은 지난해 9월 이후 22주 연속 올랐고, 매매가도 117주 만에 하락을 멈추고 상승으로 돌아섰습니다. 전주, 울산, 부산에서 봤던 그 모습입니다.
대구의 랜드마크 학군지 신축인 힐스테이트범어는 25년 하반기 부터 이미 전세가가 오르면서 매매가도 신고가를 갱신했습니다.
메인 학군지는 아니지만, 사람들이 선호하는 신축, 준신축들의 경우에도 26년들어 전세가가 상승하면서 매매가도 조금씩 반응이 오고 있는 모습니다.
실제 현장에서도 전세매물이 너무 부족하다보니, 부동산 사장님들께서 투자자들을 반기는 모습이며 전세가를 높여서 맞춰도 나갈 수 있다는 적극적인 모습을 보여주셨었습니다.
그렇다면 지금 대구에서 어떻게 접근해야 할까요
물론 수도권 투자 여건이 된다면 수도권이 먼저입니다. 하지만 투자금이 부족하거나 수도권 투자가 어려운 상황이라면, 대구는 지금 시점에 충분히 관심을 가져볼 만한 지역이라고 생각합니다.
그렇다고 아무 단지나 사도 된다는 말은 아닙니다.
수성구 범어동 일대는 범4만3이라는 압도적인 학군과 범어1동이라는 대구 최고 부촌이 자리한 곳입니다. 실거주 수요가 꾸준히 받쳐주는 입지인 만큼, 투자금이 조금 더 들더라도 이 지역 안에서 선호 단지라면 실거주 또는 투자로도 접근해볼 수 있습니다.
그 외 지역에서는 지방 투자의 기본 원칙이 그대로 적용됩니다. 브랜드, 신축, 대단지 등 단지 자체의 상품성이 좋아서 사람들이 선호하는 곳이 먼저, 더 많이 오를 것이라고 생각해볼 수 있습니다.
지방 투자는 이미 정답지가 있습니다. 공급 부족으로 전세가가 상승하면서 매매가도 올랐던, 울산, 전주, 부산의 시장을 보면 대구에서도 어떤 단지가 우선순위일지를 예측 해볼 수 있습니다.
울산의 두 단지를 예를 들어보겠습니다. 남구의 균질한 생활권을 갖춘 가성비 학군지 구축인 신정현대홈타운3단지과 중구의 나홀로 준신축 복산아이파크를 비교해보면, 전세가가 상승을 시작했던 2023년 연식이 좋은 복산아이파크의 매매가가 먼저 반등을 시작했고 현재도 더 비싼 모습을 알 수 있습니다.
이처럼 우리는 앞단에서 먼저 간 정답지를 알고 있기에 기회가 다가 오고 있는 대구라는 시장에서 어떤 선택을 내리는 것이 더 좋은 선택일지를 알 수 있을 것 같습니다.
혹시 지금 투자금이 부족하여 지방 투자를 우선으로 보아야 하시는 분, 투자금은 있으나 지방에 거주하여 서울 수도권이 토허제로 묶여 있어 실거주가 어려우신 분들 등 상황에 따라서 지방을 투자 후보로 고려하고 계신 분들이 있다면 울산, 전주, 부산 처럼 다시 한번 기회를 주는 대구라는 시장을 놓치지 않으시길 바랍니다.
혹시 아직 투자 경험이 없어서 어떤 단지를 사야할지 판단이 서지 않는 다면, 앞서 오른 지역인 전주, 울산, 부산에서 어떤 단지가 먼저 올랐는지, 어떤 입지와 상품성을 가진 단지가 더 많이 올랐는지, 어디까지 상승 흐름이 퍼져나갔는지를 살펴보면 대구 또는 다른 시장에서도 어떤 단지를 먼저 봐야할지를 스스로 판단할 수 있을 것입니다.
강화되는 규제에도 움츠려들지 않고 기회를 잡기위해서 행동하는 지방 투자자분들 모두 더 좋은 기회를 잡으시길 응원드리겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
