관련 강의
지방투자 실전반_30기_26년 10월 개강
마스터, 월부멘토
유삐님 감사합니다 :)
2년 만에 돌아온 지방 시장, '될까'가 아니라 '되게 만든다'
2년 만에 돌아온 지투실이라 기대 반 걱정반의 마음이지만,
언제나 당연하다는 듯 했던 대로 묵묵히 나아가 보려 합니다.
지금 시장을 보면 "현재 지방 시장에 우리밖에 없다"는 말이 깊이 와닿습니다
정말 오랜만에 기회가 온 시장인데,
2년 전인 24년에 지투실을 들었을 때와는 사뭇 다른 시장 상황에 당황하지 않을 수 없었습니다
수도권 상승장과 주식 시장의 활성화 등 여러 가지 이유가 있을 것 같습니다
이런 시장 상황에서 보통의 사람들은 시장이 좋지 않을 땐 좋지 않은 이유를,
좋을 때는 좋은 이유만을 찾게 됩니다
"어차피 지금 서울에 집 못 사는데 앞마당은 왜 만드는 거지?"라는 의문을 품으면서 말이죠
하지만 진짜 투자자는 이렇게 조용할 때 사서 시끄러울 때 팔고 나올 수 있어야 하고,
그게 바로 우리가 되어야 합니다.
ㅣ현재 지방 아파트 시장 진단 및 투자 기준ㅣ
7월 말 세제 개편이 예정되어 있어 상황을 더 지켜봐야 하겠지만,
소액의 종잣돈으로 지방 투자를 고민하고 있거나 수도권 자산의 가치가 아주 높은 경우가 아니라면 추가 투자를 충분히 고민해 볼 수 있다는 튜터님의 말씀에 전적으로 공감했습니다
지금 지방 투자가 기회인 이유는 DSR 규제가 없을 뿐더러,
다주택자인 튜터님조차 주담대가 나온다고 하실 정도로 금융 제도적으로 집을 사기에 너무나 좋은 환경이기 때문입니다
현재 시황을 보더라도 5대 광역시 모두 전세가율이 상승 중입니다
4~5년 전과 비교했을 때,
하락장 이후 매매가와 전세가가 반등하며 완연한 '봄 시장'으로 가고 있는 모습입니다
매매가가 상승한다는 건 결국 가치가 있다는 뜻입니다
"지방 투자는 끝났다"는 말은 틀렸습니다
다만 이제는 "지방은 끝났다"가 아니라,
"더욱더 단지별 가치 가르마를 타는 것"이 중요해진 시장입니다
수도권에서 쓰이는 공식이 지방에서는 통하지 않기 때문에,
지방 투자의 우선순위와 투자 범위를 바로 알고 보수적으로 접근하는 것이 핵심입니다
마냥 지방 아파트라고 다 돈이 되는 것은 아닙니다
단지에 따라 사람들이 선호하는 지역은 오르지만,
덜 선호하는 단지들은 여전히 하락하고 있습니다
얼마 전 수도권인 군포시 임장을 치열하게 하고 있을 때,
2년 전 매물임장을 했던 대구 사장님께 좋은 매물이 나왔다는 연락(콜백)을 받았습니다
대구 탑티어 단지들은 현재 콜백이 많이 온다고 하는데,
군포에서 전화기를 붙잡고 있던 그 순간 현장의 정보와 선호도가 가격에 어떻게 나타나는지 온몸으로 체감할 수 있었습니다
튜터님은 시세를 어떻게 읽어야 하는지 선호 신축, 선호 구축, 중간 신축, 후순위 단지 분류를 통해 너무나 완벽한 로직과 근거로 설명해 주셨습니다
결국 현장에서 파악한 '선호도'가 가격을 읽는 가장 중요한 단서가 됩니다
ㅣ종잣돈 2배 불리는 지방투자 성공 공식ㅣ
지방이냐 수도권이냐를 선택하는 것은 결국 본인의 몫이자 하락장에서의 문제입니다
하지만 수도권에서는 장이 좋을 때 구축도 같이 오르지만, 지방은 예외입니다. 가수요가 없는 지방 구축은 나중에 매도하기가 극도로 어렵습니다
종종 "1등 생활권의 안 좋은 단지 vs 안 좋은 생활권의 안 좋은 단지" 같은 질문을 하곤 하는데,
이는 아무 의미가 없는 어리석은 질문입니다
단지마다 선호도가 다르므로 면밀하게 따져봐야 합니다
지방 투자를 안 할 거라며 지투실을 안 듣는 분들에게 묻고 싶습니다.
"그럼 당장 강남 못 사는데 서울 임장은 왜 하시나요?"
현장의 모습 그대로를 보고 단지별 개별 선호도를 파악하는 것,
그것이 우리가 임장을 가는 이유이자 환금성을 지키는 유일한 방법입니다.
ㅣ지방투자 이후 우리의 로드맵ㅣ
우리가 매도를 하는 것은 단순히 가치가 없어서 파는 게 아니라,
더 좋은 아파트를 매수하기 위해 '갈아타기'를 하는 과정입니다.
만약 매도를 해서 단순히 옆그레이드를 하는 상황이라면 굳이 매도할 필요가 없습니다
지방에서 지방으로 옮겨 가는 것은 올바른 포트폴리오 재구성이 아닙니다.
역사적으로 공급이 없어진다고 해서 매매가가 바로 오르지는 않았고,
지지부진한 시기가 늘 존재했습니다
부산의 규제지역 지정과 해제 사례(19년 말 해제)를 보더라도, 항상 규제 직전에는 시그널이 나왔습니다
모두가 규제로 묶일 것 같다고 예상했지만 묶이지 않았을 때,
사람들의 심리가 자극받으며 폭등이 일어났습니다
리스크를 통제할 수 있는 지금, 될까 말까 고민하기보다
시장에 발을 담그고 멘탈을 유지하며 기회를 잡아야 합니다
"될까가 아니라, 되게 만든다." 이 마음가짐 하나 가슴에 품고,
이번 지투실 안방마님처럼 든든하게 완주하겠습니다.
링즈들 화이팅 :)
