"강서구 정도면 살 수 있겠지."
여의도로 출근하는 남편과 김포공항으로 출근하는 아내는 10억 원 정도의 아파트를 알아보고 있었습니다.
자금 계획도 이미 세워두었습니다.
주택담보대출을 받고 부족한 금액은 모아둔 종잣돈으로 마련하면 된다고 생각했습니다.
그런데 갑자기 국민은행의 대출 한도가 기존 6억 원에서 3억 원으로 줄어들었습니다.
순식간에 자금 계획이 흔들렸고,
부부는 결국 직주근접을 포기하고 더 외곽 지역까지 집을 다시 알아보기 시작했습니다.
최근 정부 규제뿐만아니라 은행이 자체적으로 대출을 더 줄이기 시작했습니다.
특히 주택담보대출 취급 규모가 가장 큰 KB국민은행이 가장 먼저 대출 한도를 축소했습니다.
내집마련을 고민이라면 무엇을 준비해야 하는지 알아보겠습니다.
1. 국민은행, 대출 한도를 절반으로 줄였습니다.
원래 정부 규제에 따르면 수도권 규제지역에서는 주택담보대출 최대 6억 원까지 가능했습니다.
KB국민은행은 오는 10일부터 별도 안내 시까지 주택구입자금 대출 최대한도를
3억 원까지만 대출해주기로 결정했습니다.
- 수도권 및 규제 지역: 주택 구입 목적 담보대출 최대한도 6억 원 → 3억 원으로 축소
- 기타 지역: 최대한도 제한이 없던 수도권·규제지역 외 지역에도 3억 원 이내 기준 동일 적용
예를 들어 12억 원짜리 아파트를 매수한다면
기존에는 LTV 40%를 적용받아 최대 4억 8천만 원까지 대출이 가능했습니다.
하지만 이제 국민은행에서는 3억 원까지만 가능합니다.
즉, 준비해야 하는 현금이 1억 8천만 원 더 늘어난 것입니다.
2. 다른 은행은요?
현재 국민은행을 제외한 다른 시중은행에서는 주택담보대출이 가능합니다!
5대 시중은행은 올해 늘릴 수 있는 가계대출 규모를 금융당국과 미리 약속해 두었는데,
상반기가 지난 시점에 이미 연간 목표치의 약 77%를 소진한 상태입니다.
최근 주식 투자 열기가 커지면서 신용대출을 받아 투자하는 사람이 늘었고,
집값 상승으로 주택담보대출도 빠르게 증가하면서 다른 은행들도 대출 관리에 신경쓰기 시작했습니다.
신한은행은 이달 들어 일주일만에 대출상담사를 통한 신규 대출 접수 한도를 소진해 일시 중단했습니다.
또한 여러 은행에서 모기지보험(MCI·MCG) 가입도 일시 중단했습니다.
이 때문에 실제한도가 서울에선 5500만원, 경기에선 4800만원 안팎으로 줄어듭니다.
사실 이런 현상은 올해만 있는 일이 아닙니다.
은행은 매년 가계대출 총량을 관리하기 때문에 연말로 갈수록 한도를 모두 사용하면
대출 접수를 중단하거나 조건을 강화하는 경우가 많습니다.
아직 모든 은행이 국민은행처럼 대출 한도를 줄인 것은 아지만,
한 은행에서 대출이 어려워지면 자연스럽게 다른 은행으로 수요가 몰리게 됩니다.
결국 연말로 갈수록 점차적으로 대출받기가 어려워지는 구조가 되므로
매수를 고민중이라면 미리 움직이는 것이 좋습니다.
3. 앞으로 어떻게 해야할까요?
대출이 줄어든다는 뉴스가 나올수록 많은 사람이 서두르기 시작합니다.
하지만 가장 위험한 것은 바로 그 조급한 마음입니다.
첫 번째, 조급함으로 매수하시면 안됩니다.
대출이 걱정되서
"그냥 조금 더 저렴한 곳으로 사야 하나?"
“대출 더 줄기전에 빠르게 사자” 라는 생각을 하기 쉽습니다.
단순히 가격대에 맞춰 주택을 급하게 매수하는 것은 아쉬운 선택이 될 수 있습니다.
보통 가격이 낮아질수록 자산의 가치까지 함께 낮아지는 경우도 많습니다.
같은 가격대의 집을 사더라도 추후에 상승속도는 달라질 수 있습니다.
지난 상승장에서 6억까지 갔던 비슷한 가격대에서 출발한 두 아파트 단지 예시를 들고 왔는데요.
22년까지는 가격 흐름을 비슷하게 갔으나 2023년 매매가 상승 속도에 큰 차이를 보였고,
현재 두 단지의 가격 격차는 1억 원 이상 벌어졌습니다.
내가 원하는 시점, 원하는 가격에 매도할 수 있어야 더 좋은 입지로 갈아탈 수 있습니다.
결국 처음 어떤 집을 선택하느냐가 다음 집의 수준까지 결정합니다.
대출 한도가 줄어들었다는 소식에 마음이 급해질 수 있습니다.
하지만 지금일수록 조급함보다 입지를 먼저 보는 선택이 더 큰 차이를 만듭니다.
실천 팁: 네이버 부동산에 내 예산 필터를 설정해 보세요.
그리고 현재 거주하는 곳뿐만 아니라 출퇴근 범위 안에서
‘최소 5개 이상’의 다른 단지들을 비교해 보세요. 선택지가 많을수록 후회는 줄어듭니다.
두 번째, 대출은 계산기가 아니라 은행에서 확인하세요.
대출 계산기로 계산한 대출 한도와 은행에서 시시각각 변하는 실제 승인 한도는 달라질 수 있습니다.
따라서 사고 싶은 단지가 정해졌다면 주거래 은행에만 의존하지 말고
여러 금융기관을 비교하여 지점 단위로 가능한 한도를 확인하는 것이 좋습니다.
대출 한도 제한 조치는 매매계약일 기준이 아니라 은행 서류 접수일을 기준으로 적용됩니다.
미리 계약서를 작성했다고 해도 은행에 서류를 접수하지 않았다면 대출을 확정할 수 없습니다.
특히 주택담보대출은 보통 은행은 잔금 약 2개월 전,
일부 은행이나 보험사는 3개월 전 부터 접수가 가능합니다.
계약서 작성 이후에 알아보는 것이 아니라
매수를 결정하는 순간부터 대출 계획도 함께 준비해야 합니다.
실천 팁: 같은 은행이더라도 상담사마다 대출 상품에 대한 설명이 다릅니다.
은행과 보험사까지 적어도 3분의 대출 상담사와 통화하여 크로스 체크해야 합니다.
세번째, 대출은 신중하게 사용하세요.
최근에는 주식시장 상승으로 신용대출을 받아 투자하는 사례도 늘고 있습니다.
주택담보대출 한도가 줄었다고 "그럼 신용대출이나 마이너스통장을 먼저 받아둘까?"
생각하는 분들도 있습니다.
하지만 현재 1억 원을 초과하는 신용대출을 실행하는 경우
1년간 규제지역 주택 구입에 제한을 받을 수 있습니다.
내가 받은 신용대출이 정작 가장 중요한 내 집 마련 기회를 막는 상황이 생길 수도 있습니다.
또한 대출은 '빌릴 수 있는 금액'이 아니라 '끝까지 감당할 수 있는 금액'을 기준으로 판단해야 합니다.
실천 팁: 주담대 한도는 월급이 아닌
‘월 저축액’의 50~70% 수준의 원리금을 꾸준히 갚을수 있는지 점검해야합니다.
마이너스 통장은 적어도 2년 안에 무리 없이 상환할 수 있는 수준에서 사용하는 것이 안전합니다.
가장 먼저 준비해야할 전략
대출 한도 축소 소식에 많은 사람들이 이렇게 생각합니다.
“이제 집을 못 사는 거 아닌가?”
시장 상황은 계속 변합니다.
대출 정책도 바뀌고, 금리도 바뀌고, 규제도 달라집니다.
변하지 않는 것은 좋은 입지를 선택하는 기준과 보수적으로 자금을 준비하는 습관입니다.
대출 한도가 줄었다고 조급하게 움직이기보다,
입지는 지키고, 자금 계획은 더 꼼꼼하게 세우는 것.
지금 같은 시장에서 내집마련 위해 가장 먼저 준비해야 할 전략입니다.
