수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 방법
주우이, 자음과모음
26년 7월 9일
'호남 반도체 첨단국가산업단지 사업예정지 및 그 인근지역'이
토지거래허가구역으로 전격 지정되었습니다.
효력은 14일부터 곧바로 발생하며, 기간은 2028년 7월 13일까지 총 2년입니다.
이번 지정을 두고 많은 사람들이
"지방 부동산은 이제 끝난 것 아니냐"며 걱정하고 있습니다.
특히 남구의 봉선동, 서구의 치평동, 동구의 계림동 등 광주의 선호 지역들이 포함되어 심리적으로 위축되었을 수 있습니다.
하지만 국토교통부 공고문을 자세히 읽어보면,
꼭 그렇지는 않다는 것을 알 수 있습니다.
팩트 체크: 정말 모든 아파트가 묶인걸까?
공고문을 보면 도시지역 내 주거지역의 허가 기준 면적이 '60㎡ 초과'로 명시되어 있습니다.
숫자만 보면 "국민평형인 전용 84㎡는 무조건 걸리겠구나" 싶지만,
여기서 말하는 면적은 아파트 '전용면적'이 아니라 '대지지분'입니다.
- 전용면적 : 우리가 실제로 발을 딛고 사는 집 안의 면적.
- 대지지분 : 아파트 단지 전체 토지를 세대수가 나누어 가진 ‘땅의 권리’
우리가 주변에서 흔히 보는 15층~25층 높이의 일반적인 아파트는
용적률에 따라 전용 84㎡(34평형) 기준 대지지분이 보통 30~40㎡ 수준에 불과합니다.
따라서 50~60평대 대형평형을 제외하고
일반적인 전용 84㎡ 이하 아파트는 이번 규제에 해당하지 않아
토허가 규제에서는 벗어납니다. (대지지분 60㎡ 미만이기 때문)
※참고
현재 수도권 주요 토허제 구역은 기준을 '6㎡ 초과'로 극단적으로 낮춰놓았습니다.
광주도 호재로 가수요가 몰려 가격이 급격히 변한다면
언제든 이 기준은 낮출 가능성이 있어 보입니다.
호재에 속지 마세요
비슷한 호재는 과거 2020년도 청주 시장에도 존재했습니다.
바로 방사광 가속기 호재였는데요.
초기 유치 발표 당시
- 생산유발 6조 7천억 원
- 고용창출 효과 약 13만 7천명
이라는 엄청난 숫자가 언론을 도배하며 투자심리가 폭발하여
가격이 급등하는 결과를 낳았습니다.
그러나 곧이어 규제로 묶인 뒤,
사업은 지연되고 지연되어 상승을 유발하였던 호재가 잠잠해지자
하락장으로 들어선 뒤 호재로 인한 상승분을 모두 뱉어냈습니다.
기존에 가치있던 단지는 가격을 회복한 곳도 있지만
호재로 인해 상승한 단지들은 아주 오랜기간 횡보하고 있습니다.
광주에서도 가격이 급등하면 비슷한 현상이 생길 수 있으리라 생각합니다.
실질적으로 국가 주도로 진행중인 용인반도체 클러스터도
아직까지 토지보상문제로 인해 사업이 계속 지연되고 있고,
회사입장에서 우선순위는 여전히 용인 반도체클러스터 착공과 평택 공장 증설입니다.
또한 지금은 반도체 시황이 좋으나 앞으로 수요가 어떻게 되느냐에 따라
투자 방향은 바뀔 수도 있고, 정권이 교체되면 사업도 어찌될지 모릅니다.
혹시라도 호재와 기대심리로 인해
가격이 상승한다고 하더라도
이럴 때일수록 본질적인 가치를 보아야 합니다.
절대 가격이 올라가는 것에 흔들려서는 안됩니다.
매수하더라도 가치와 가격, 그리고 우선순위에 대한
명확한 기준을 갖고 의사결정을 하여야 합니다.
광주 시장,
다른 지역의 미래 교과서
앞으로 우리가 해야 할 일은 명확합니다.
투자를 하지 않는다고 하더라도,
지금 광주 아파트 시장의 분위기와 가격 흐름을 꾸준히 지켜보는 것입니다.
특히 지방의 첫 토허제 지역인만큼 시장 변화를 잘 이해한다먼
앞으로 새롭게 확대될 수 있는 지방 토허제 시장에 대해서도
어떻게 대응해야 할지 알 수 있습니다.
또한 심리보다는 공급이 다소 지배적인 지방 시장에서도
이러한 호재와 규제가 과연 시장분위기와 가격에 어떤 영향을 줄지,
새로운 선호단지들이 많이 들어온 시점에서
지난 장과 다르게 사람들은 어디를 가장 먼저 달려갈지
등등 우리가 앞으로의 시장에서 얻을 인사이트는 참 많습니다.
“지방도 토허제 묶이네?”
“이제 지방투자 해도 되는거 맞아?”
“지금 바로 달려가야 하는건가?”
여러분들을 조급하게 만들거나
또는 확신을 흔들리게 할만한 생각들이
머릿속에서 계속 떠오르실텐데요.
언제나 기회는 있으며,
그 안에서 기회를 잡는 자와 잡지 못하는 자의 차이는
같은 상황을 어떻게 바라보고 받아들이느냐에 달려있다고 생각합니다.
흔들리지 않고 나아가실 여러분들의 투자생활을 진심으로 응원드립니다!
감사합니다.
