토허제 확대, 대출한도 축소? 집 못사는거 아닐까? [하몰이]

안녕하세요

하루하루 몰입하는 투자자

하몰이입니다.

올해초 서울에 내집마련을 하고 3개월이 지났습니다. 

매수이후 중과세 유예 종료시점이 다가왔고 

오르는 호가를 보며 좋아하던 아내의 모습도 무뎌졌습니다.

그리고 최근 해당지역 뿐만 아니라 서울/경기 시세를 보면서 

정말이지 몸으로 느낀 부분이 있습니다.

“내 집 마련의 타이밍이란 없다는 것”

올해초 분위기를 돌이켜보면,
작년부터 6·27  , 10·15 , 2·12 부동산관련 규제와 대책을 거치며

 다주택자 세낀물건들이 나오기 시작했고
현금이 어느정도 있는 무주택자들이 접근가능한 물건들이었기에 

거래가 주춤하며 시장 변화에 눈치보는 시기도 있었습니다.

그 때 내 집 마련한 저도 “너무 비싸진게 아닐까”,  “지금 사도 되는건가”라는 

생각을 안했다면 거짓말입니다.

다만, 상급지에 비해 덜 오른 것은 맞고 

감당가능하다는 판단이 있었기에 오로지 제가 한 것은 “실행”뿐이었습니다.

이와 동시에 아내게에 했던 말이 정확히 기억나는데,

 “오를 수도 있지만 떨어질 수도 있다는 걸 알아야해”였습니다.

양도세 중과라는 규제에 큰 영향을 받는 지역은 고가아파트가 많은 상급지입니다.

이 시기에 실제로 상급지는 몇억씩 싸게 나오는 급매가 있었고, 

기사에서도 상급지 가격이 하락했다는 내용도 있었으며 

이러한 정보들은 매수자에게 “기다리면 싸게 살 수 있겠구나”라는 심리로 이어집니다.

다만 아이러니하게도 이런 심리를 갖는 사람들은 

대체로 고가보다 중저가 아파트에 해당하는 매수자들이라는 점입니다.

이 시기에 집을 마련하려했던 2명의 친구가 있었는데요,
1명은 4급지 내 집 마련이라는 선택을
나머지 1명은 관망이라는 선택을 하였습니다.

지금은 3명이 모였을 때, 더이상 집얘기를 하지 않습니다. 

그런 현실이 마음 아프기도 합니다.

같은 예산이었던 2명 중 한 명은 현시점에 자산을 가져 인플레이션으로부터 돈을 지키고 있고, 

다른 한 명은 기존보다 다운그레이드한 지역을 봐야하기 때문이었습니다.

심지어 최근 국민은행의 대출한도(6억->3억) 축소 기사를 보고는 

더더욱 마음이 조급해진 것 같습니다. 전세만기도 얼마남지 않았거든요,,

이렇게나 변화가 많았지만, 친구에게 해준 말은 똑같으면서도 한 마디를 추가했습니다.
“지금 예산에서 가장 좋은걸 사, 지금이 가장 좋은 타이밍일 수 있어”

5.9일 전까지 서울 전 지역에서 거래건수가 늘어났고 

이후로는 집주인들이 물건을 거두면서

매매와 임대시장 모두 공급부족현상이 나타났습니다.

6월 토지거래허가건수를 보면 거래가 줄어든 이유는 

물건자체가 줄어들었기 때문입니다.

역사가 반복되는 것처럼 이번 정부에서도 

7월 세제개편을 통해 보유세를 강화할 것으로 전망합니다.

일반적으로 보유세도 고가아파트에 영향을 많이주고 

케이스마다 다르지만 중저가 아파트에는 미미합니다.

그렇기에 꼭 팔아야하는 사람이 있다해도
고가지역과 중저가지역 매도자의 심리는 다를 수밖에 없습니다.

몇 억을 싸게 팔아도 편익이 큰 고가아파트,
팔면 좋지만 굳이 깎아서 팔 필요가 없는 중저가아파트,

이말인 즉슨 중저가지역(중하급지)를 원래 보유하고 있던 사람에게는 

고가지역(상급지)로 갈아탈 수 있는 기회일 수도 있습니다.

상급지는 싸게 나오고 기존에 보유한 중저가 아파트를

제값이 매도할 수 있다면요.

“상승장에서도 갈아탈 기회가 있다”라는 말이

지금 시기의 가격 흐름을 보면서 느낄 수 있었습니다.

물론, 이 갈아타기는 1주택자이어야 대출(LTV 40%, 6억한도)을 포함한 

세금(양도세,보유세) 측면에서도 유리합니다.

정리해보면,
상승장에 중저가 지역을 매수를 했고, 

그때는 저의 거래가 그래프상 최고점이었지만 

하나하나 위로 찍혀 상승장의 일부가 되었습니다.

즉, 중저가 지역이 상급지와 키맞추기를 해나가는 과정을 보며 

매수한 시점에 생각했던 “많이 올랐다”라는 생각이 사라지고, 

그때가 나에겐 내 집 마련 적기였구나라는 복기가 되었습니다.

그리고 두번째로는 아파트를 보유하며 시장을 지켜보는 과정에서 

반복되는 규제에 서로다른 모습을 보이는 고가/중저가아파트, 

상승장이지만 기존에 주택으로 자산을 불린 1주택자에게는

입지 좋은 상급지로 갈아탈 수 있는 타이밍도 생기는구나를 배우게 되었습니다.

매수 당시 감정을 복기해보면,
“오를거 같아”라는 생각이 , 제 자신이 최대벽이었던 것 같습니다.

떨어질 것 같은데 사는것은 누가보면 바보같은 짓일 수 있습니다.

다만, 투자의 본질은 가격의 오르내림도 아니고, 상승장과 하락장도 아닌

내가 겪고있는 지금 시기에 가치있는 자산이 무엇인지 

그리고 이를 매수하고 보유해나갈 기준과 가치판단 능력이었습니다

어떤 대상이든 투자를 하면서 가장 후회되는 순간은

가격이 떨어질 때보다 자산을 보유하지 못하고 기회를 날릴 때인 것 같습니다.

그렇기에 내가 감당한 선에서 최초매수든 갈아타기든

더 가치있는 자산을 가질 수 있다면

그 시기가 가장 좋은 타이밍 아닐까요?

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.