관련 강의
지방투자 실전반_30기_26년 10월 개강
마스터, 월부멘토
안녕하세요. 푸른노을입니다.
2주차 강의는 재이리 튜터님의 지방 투자 계약 프로세스에 관련된 내용이었는데요.
제가 1호기 투자를 진행하던 당시에도 왜 비교평가해서 매수하는 것까지 과정이 있고 막상 계약에 대한 내용은 없을까 하면서 월부 카페를 많이 찾아봤던 기억이 납니다 ㅎㅎ
그러면서 실수를 통해 배운 점들도 많았는데요.. 이 강의를 미리 들었더라면 시행 착오들을 많이 줄일 수 있었겠구나 하는 생각이 많이 들었던 것 같습니다 :)
매수 프로세스
매수를 하는 과정에서 가장 중요한 것은 비교평가를 통해 가치 있는 저평가된 자산을 찾는 것인데요.
하지만 비교 평가를 통해 1등을 뽑는 과정이 끝이 아니라, 실전 투자 과정인 계약을 제대로 알아야 돈을 잃지 않을 수 있다는 것을 알 수 있었습니다.
계약은 가계약 > 본계약 > 잔금 의 과정으로 이루어지는데요.
튜터님께서 각 단계별로 확인해야 할 부분들에 대해 하나하나 설명해주셨습니다.
가계약 단계에서는 등기부등본을 통한 리스크 파악, 중대 하자 확인, KB 시세 확인이 필요한데요.
근저당이 매매가보다 많이 잡혀있다던가, 누수가 발생하거나 크게 파손된 부분이 있다던가, 전세가가 전세보증보험을 들 수 없을 정도로 과도하게 높게 설정해서 실제로 전세가를 예상 가격에 맞출 수 없는 문제들이 발생한다면 나의 시간과 돈이 더 들어가기 때문에 미리 사전에 확인이 필요함을 알 수 있었습니다.
그리고 여기서 또 중요한 것이 어떤 특약들을 챙겨서 작성해야 하는지와 매도인 특약 동의 여부에 대한 부분이었는데요.
실제로 근저당이나 위약금 관련 특약으로 인해 계약이 파기될 수 있는 위험 요인들을 제거해줄 수 있기 때문에 꼭 필요한 특약 사항들을 잘 챙겨서 작성해야겠다는 생각이 들었습니다.
본계약 단계에서는 사전에 계약서 초안을 확인해서 특약이 정확하게 반영되었는지, 오탈자는 없는지 등에 대한 확인이 필요하였는데요.
실제로 저도 계약하면서 요청했던 특약이 빠져있는 경우도 있었고, 오탈자가 발생하는 경우를 많이 보면서 해당 부분들을 미리 잘 챙겨야겠다는 생각이 들었습니다.
전세 프로세스
본계약 이후에도 전세를 새로 맞춰야 하는 경우에는 전세 계약까지의 과정이 매우 중요한데요..!
매수는 내가 원할 때 할 수 있지만, 전세는 골든 타임이 정해져 있다는 말씀이 크게 다가왔던 것 같습니다.
전세 빼기의 골든 타임은 두달 반 전이라는 것! 부사님은 비즈니스 파트너일 뿐 잔금을 치르는 당사자는 ‘나’ 이기 때문에 CEO 마인드가 중요하다는 것을 다시 한번 깨달을 수 있었습니다.
일단 첫번째로는 내 물건을 1등으로 만드는 것이 중요한데요.
내 전세 물건이 1등이 되기 위해서 중요한 것은 결국 가격과 상태입니다.
여기서 가격 설정을 할 때 조건부 최저가를 만드는 경우가 많다고 튜터님께서는 말씀해주셨는데요 ㅎㅎ
아무래도 전세가를 좀더 높게 받고 싶고, 내 물건이다보니 좀더 장점들이 많이 보이겠지만,
조건부가 아닌 그냥 최저가를 만들어 놓고, 임차인의 상황과 요구에 맞게 빠르게 대응이 가능해야 전세입자 분을 빠르게 구할 수 있다는 것을 알 수 있었습니다.
그리고 전세 계약에서도 특약이 중요한데요.
이사 날짜를 협의해서 정하는 것과 위약금에 대한 부분에 관련된 특약은 필수로 작성해서,
계약이 파기되거나 추후 문제가 발생할 수 있는 가능성을 사전에 방지해야겠다는 생각이 들었습니다.
보유, 매도 프로세스
투자는 싸게 사서 비싸게 파는 것인데요..!
매수가 끝이 아니라, 내 물건을 오랜 기간 보유하고 매도하는 과정을 통해 잘 지켜내야 수익을 얻을 수 있다는 것을 알 수 있었습니다.
보유하는 과정에서 중요한 부분이 임차인과의 관계를 좋게 가져가는 것이었는데요!
우리가 투자 후 기대하는 수익은 못해도 수천만원 단위이기 때문에,
당장의 비용보다 장기적인 편익 관점에서 생각하라는 말씀이 마음에 와닿았던 것 같습니다.
마무리
2강을 통해 매수, 전세, 보유, 매도에 관련된 내용에 대해 다양한 사례를 통해 배울 수 있었는데요.
내 자산을 오랜 기간 보유하면서 지켜가는 것이 말처럼 쉬운 것이 아니구나 하는 생각이 들었습니다.
저도 좋은게 좋다고 생각하는 주의라서 최대한 맞춰줄 수 있는 부분들은 맞춰주자는 생각이었는데요.
투자에서 대충은 비싸다는 튜터님의 강조하는 말씀을 들으면서,
그리고 실제로 대충 생각했다가 제 돈을 날리면서 경험했던 기억들을 복기해보면서,
계약의 단계에서 미리 꼼꼼하게 챙겨야 할 부분들을 챙겨야겠다는 생각이 들었습니다.
앞으로 투자를 함에 있어서 정말 알찬 내용들이 많이 들어있었던 것 같은데요..!
긴 시간 좋은 강의 해주신 재이리 튜터님.
감사합니다.
