관련 강의
월부학교_26년 가을학기_26년 10월 개강
양파링, 줴러미, 월부멘토
참 오래 기다렸는데 드디어 1강의 온라인으로 업로드 되었습니다. 기쁜 마음으로 처음부터 끝까지 그 자리에서 들으며 음미했습니다. 비록 화면이기는 하지만 오랜만에 줴러미 튜터님을 다시 보니 반가운 마음도 드는 것 같습니다. 지금부터 1강을 통해 어떤 내용들을 보고 무엇을 느끼고 배웠는지, 나에게 어떻게 적용하면 좋을 지 고민한 부분에 대해서 이야기 해보려고 합니다.
10억의 의미
우리는 10억이라는 금액을 너무 쉽게 말하는 경향이 있습니다. 그런데 막상 뜯어보니 어마어마한 금액이라는 것을 다시금 느꼈습니다.
10억 = 매달 300만원씩 27년 9개월을 쓸 수 있는 금액
제가 생활비로도 300만원을 쓰지 못하는데 매달 300만원이라는 돈을 아무것도 하지 않으면서 27년 9개월이나 쓸 수 있을만큼의 돈이라고 생각하니 새삼 10억이라는 돈이 얼마나 큰 금액인지, 갑작스럽게 회사를 그만두게 되더라도 어떠한 도전이라도 무엇이든 해볼 수 있을 정도의 여유를 주는 것이기에 든든하다는 생각이 들었습니다. 그리고 10억을 달성하기 이전까지의 나의 행동과, 그것을 달성하고 나서의 나의 행동이 달라져야 한다는 것의 의미도 알 수 있었습니다.
Part 1. 투자 (현재 시장 이해)
# 거시경제
2013년부터 2026년 현재에 이르기까지 시장의 모습을 살펴보면서 그동안 거시경제에 대해서 너무 소홀해왔다는 생각이 들었습니다. ‘돈의 가격’이라는 책에도 나오듯 2020년 코로나 팬데믹이 우리의 삶을 바꿔 놓은 것 만큼이나 그때를 기점으로 실수요 시장에서 유동성 시장으로 변화하며 매매가가 폭등하고 변동성이 커지기 시작했습니다. 그리고 이후 2022년 3번의 자이언트스텝으로 단기간에 금리가 급등하며 하락장이 시작되기도 했습니다. 최근 6년 동안 통화량이 50%나 증가했고(실제로 증가속도가 팍 튀고 그 추이가 변하지 않고있다) 앞으로도 계속해서 더 빠른 속도로 증가할 것이기에 아파트를 이해하기 위해서는 통화량, 금리의 향방에 관심을 가지고 살펴봐야겠다는 것을 느꼈습니다.
# 서울의 구별 아파트 가격
최근 3년간 서울의 가격을 살펴봄으로써 1~5군이 어떻게 가격의 차이가 발생하고 현재 어느 구간에 있는 지를 파악할 수 있었습니다. 비록 아직 상승장이 끝까지 간 것은 아니지만 현재를 기점으로 중간 결과를 도출하여 내가 생각한대로 시장이 가고 있는지 점검하고 내 투자를 복기하여 다음 투자에 적용하기 위한 노력이 필요하다는 것을 느꼈습니다.
# 수도권 외곽을 투자할 때 조심해야 할 것들
23년부터 벌써 3년이 넘는 기간 동안 수도권이 상승하면서 점점 수도권 중심지 보다는 외곽에 투자 기회가 주어진다는 것이 느껴집니다. 아직은 부천, 산본, 만안구, 수원 등 비교적 강남에서 1시간 내외로 접근이 가능한 지역들도 아직 가격이 크게 오른 것이 아니기 때문에 충분히 내집마련이나 투자로 접근해볼 수 있다는 생각이 든다. 그런데 이 상황에서 더 시간이 지나가면 이들 지역 또한 투자로 접근하기 어려워지고 아래로는 병점, 봉담, 오산, 평택, 위로는 의정부, 왼쪽으로는 인천까지 수도권 외곽의 가격이 오르는 시기도 올 것이다. 이때 조심해야 할 것들에 대해 말씀해주신 부분들이 공감이 많이 되었고 이 부분을 절대로 잊지 말고 다음 투자에 고려해야겠다고 느꼈습니다.
# 투자 기준에 맞게 투자 검토하고 있는가?
저평가, 원금보전, 수익성, 환금성, 리스크관리
아파트 전세레버리지 투자를 하면서 삼고 있는 투자의 기준입니다. 투자를 해나가면서 대 원칙은 ‘가치가 있는 자산을 싼 가격에 사서 비싸질 때까지 기다려서 파는 것’입니다. 그리고 그때는 '내 돈으로 살 수 있는 것 중에서 가장 가치 있고 가장 좋은 것'을 사야 합니다.' 더 깊게 들어가면 세부적으로는 저원수환리 기준에 맞는 아파트를 선택해야만 합니다. 이때 각각이 어떤 의미를 내포하고 있는 지에 대해 숙지하려고 합니다.
Part 2. 운영
현재 수도권은 2013~2015년 (과거 전세난 시기) 대비하여 공급이 적습니다. 오죽하면 500세대 이상 단지들이 10개
자산을 운영해나가면서도 취득세, 양도세로 인해 어느 정도로 가격이 오를지 개별로 시뮬레이션을 하는 것이 굉장히 중요하다는 것을 배웠습니다. 결국 집을 매수하여 운영해나가는 과정에서 이 집을 팔고 다른 곳으로 갈아탈 곳은 없는지, 새로 투자를 하는 것이 나을지 등 여러 방향으로 시뮬레이션을 하는 것이 지금 상황에서는 투자의 기본인 것 같습니다.
Part 3. 성장
마지막은 월부학교에서 성장하기 위해서 성장, 태도, 마인드가 얼마나 중요한 지에 대해서 말씀해주셨습니다. 참 많이 돌고 돌아서 다시 학교에 왔는데 이 과정 안에서 내가 모든 것을 다 가져갈 수 없다는 것을 인정하고 어떤 후회를 할 지 선택하라는 말씀이 마음에 와닿았습니다. 제가 선택한 일들인만큼 어떻게 하면 더 잘할 수 있을지 고민하고 실행하면서 밀도 있는 하루를 보내기 위해 노력하겠습니다.
월부학교 1강의 통해 상위 1%의 투자자로 성장해나가기 위해서는 투자자로서 거시경제를 통해 시장을 이해하고 아파트의 가치와 가격을 통해 투자의 기준에 맞는 물건을 찾아낼 수 있는 능력 뿐만 아니라 매수한 집을 운영해나가는 과정에서 이것을 계속해서 가져갈 지, 팔고 다른 곳으로 갈아탈 지, 추가로 투자를 할 지에 대해 여러 가지 방향으로 시뮬레이션해보고 의사결정 할 수 있는 능력이 필요하다는 것을 느꼈습니다. 그리고 투자자로서 성장해나갈 때 나의 상황을 인정하고 내가 원하는 것을 선택하면 뒤를 돌아보지 않고 문제를 해결해나가고 그 과정 안에서 즐거움을 느끼면서 어떻게든 더 잘하기 위해 노력하고 밀도 있는 하루를 보내야만 한다는 것을 알 수 있었습니다.
좋은 강의 만들어주신 줴러미 튜터님 감사합니다.
[나에게 적용할 점]
- 거시경제를 이해하기 위해 통화량, 금리를 1달 단위로 정리하여 업데이트하기
- 내가 생각한 대로 시장이 흘러갔는지 점검하고 내 투자를 복기하여 다음 투자에 반영하기
- 수도권에서 가격이 많이 오른 아파트의 특징을 이해하고 생각하기 (상위생활권, 환경개선, 호재)
- 수도권 외곽으로 갈수록 땅의 가치가 낮아 상승시기가 늦게 오며 그 흐름이 오래가지 않고 하락이 올 수 있다
- 수도권 외곽을 매수할 때는 오르지 않은 가격에 사야 하고 오른 가격에 사게 되면 산 가격을 다시 만날 수 있다
- 투자의 기준(저원수환리)를 다시 정리하며 숙지하기
- 하락장을 대비하여 수도권 입주와 3기신도시 공급 상황, 그리고 금리인상 수준을 이야기 해주시려는 것 같습니다
- 보유세 시뮬레이션 작성하기
- 전세를 계속 올려받아야 할 지를 과거 13~15년 시세 흐름을 통해 복기하기
