관련 강의
지방투자 실전반_30기_26년 10월 개강
마스터, 월부멘토
"계약은 신뢰가 아니라, 기록으로 내 자산을 지키는 과정이었다"
이번 지방투자 실전반 2주차 강의에서는
부동산 투자의 꽃이라고 할 수 있는 ‘계약’에 대해 배웠습니다.
지금까지는 주로
- 어떤 지역을 볼 것인가,
- 어떤 단지를 고를 것인가,
- 어떤 매물이 좋은가에 대해 배웠다면,
이번 강의는 실제로 투자를 진행할 때
계약을 어떻게 해야 하고, 어떤 부분을 반드시 챙겨야 하는지를 다뤄주신 시간이었습니다.
강의를 들으며 가장 많이 든 생각은 이것이었습니다.
“아… 지난 1호기 계약 때 내가 놓친 게 정말 많았구나.”
무식이 용감하다는 말이 이럴 때 쓰는 걸까요…? ^^;
1️⃣ 지난 1호기 계약을 되돌아보며
솔직히 1호기 계약 당시에는
이번 강의에서 배운 내용을 세세히 체크하지 못하고 진행했던 것 같습니다.
가계약 전 등기부등본을 확인하긴 했지만,
정확히 무엇을 봐야 하는지 몰랐습니다.
그저 등기부 등본을 확인할 때도
“근저당이 있나?”
“집주인이 얼마에 샀지?”정도만 확인했던 것 같습니다.
(집주인이 얼마에 샀는지는 누구보다 빠르게 봤던 기억이 나네요 ㅋㅋㅋ)
중대하자의 경우에는
누수가 있는 사실을 알고 매수하는 상황이었기 때문에,
관리사무소에 가서
- 언제 누수가 발생했는지
- 언제 조치가 되었는지
- 현재 추가 이슈는 없는지
정도만 확인했습니다.
그마저도 매물코칭에서 튜터님께서 말씀해주셔서 챙긴 것이지,
아니었다면 그냥 무턱대고 계약했을지도 모르겠습니다.
2️⃣ 계약 전 협의는 반드시 끝내야 한다
강의에서 특히 기억에 남은 부분은
계약 전에 모든 사항을 협의하고, 매도자의 동의 여부를 확인해야 한다는 점이었습니다.
돌이켜보면 저는 가계약 당시
정신이 반쯤 나간 상태로
부동산 사장님이 안내해주시는 대로 진행했던 것 같습니다.
본계약 특약도
“뭐 특별한 게 있겠어?”
“부사님이 적어주신 내용이면 맞겠지”
라는 생각으로 넘겼던 것 같습니다.
지금 생각해보면 조금 아찔합니다.
- 특약사항에 대해 매도자가 명확히 동의했는지,
- 계약 전후 상황을 제가 정확히 이해했는지,
- 기록으로 남겨야 할 내용이 빠지지는 않았는지
더 꼼꼼히 봤어야 했습니다.
실제로 잔금 때 매도자가 오지 않고, 저의 법무사를 대리인으로 하려고 했던 사례까 있어
계약 과정에서 매도자를 한 번도 보지 못한 채
마무리될 뻔한 상황도 있었습니다.
그 경험을 통해 배웠습니다.
계약은 분위기로 하는 것이 아니라,
확인과 기록으로 하는 것이다.
계약 경험이 많지 않은 분들이라면
이번 강의에서 알려주신 특약사항과 체크리스트를 꼭 챙겨서,
만일의 상황에 대비할 안전장치를 걸어두셨으면 좋겠습니다.
✅ 적용할 점
가계약 전 등기부등본 / 중대하자 / KB시세 확인을 매임 루틴으로 만들기
3️⃣ 전세계약 프로세스는 경험과 공부가 함께 필요하다
전세계약 프로세스는
제가 자취를 하며 약 3번 정도 경험해봐서인지
비교적 쉽게 이해할 수 있었습니다.
- 보증보험 범위,
- 전세대출 허용 비율,
- 계약 과정에서 확인해야 할 부분들이
제가 직접 겪었던 내용과 연결되다 보니 더 잘 들어왔습니다.
역시 경험만큼 좋은 배움은 없다는 생각이 들었습니다.
물론 강의를 통해 미리 배우는 것도 중요하지만,
실제로 내가 임차인으로 계약을 해봤던 경험이
이번 강의를 이해하는 데 큰 도움이 되었습니다.
지금은 정책자금 대출로 인해 당분간 추가 매수는 어렵지만,
기회가 왔을 때 바로 행동할 수 있도록
이번 강의를 통해 기본기를 잘 다져둬야겠다는 생각이 들었습니다.
✅ 적용할 점
전세가 설정 방법 정리하기
각 상황별 전세 셋팅 시나리오 만들어보기
4️⃣지방투자는 선호 물건을 가져야 한다
강의 중반, 재이리 튜터님께서 실제 투자 사례를 말씀해주셨습니다.
경쟁 물건이 더 저렴했음에도 불구하고,
튜터님 물건이 더 선호도 높은 물건이었기 때문에
먼저 전세를 뺄 수 있었다는 이야기였습니다.
이 부분을 들으며
지방투자에서는 확실히 선호 물건을 갖고 있어야 한다는 생각이 들었습니다.
지방은 수도권보다 수요가 얇을 수 있기 때문에
단순히 “싸다”만 보고 들어가면
운영 과정에서 어려움을 겪을 수 있습니다.
결국 좋은 물건을 가졌을때
매수할 때만 좋아 보이는 물건이 아니라,
전세를 놓을 때도,
나중에 매도할 때도
사람들이 선택할 만한 물건이어야 한다는 점을 다시 느꼈습니다.
5️⃣ 보유와 매도, 결국 기준이 있어야 한다
자산을 불리는 보유 및 매도 프로세스도
1호기를 가진 입장에서 매우 현실적으로 다가왔습니다.
지금까지 저는 막연하게 이렇게 생각했습니다.
“내 자산보다 더 좋은 자산으로 갈아탈 기회는 하락장밖에 없겠지.”
“그때 팔고 갈아타면 되겠지.”
그런데 강의를 들으면서
매도는 그렇게 단순하게 생각할 문제가 아니라는 걸 느꼈습니다.
특히 매도할 때
최저가, 1차 네고, 추가 네고까지 고려해야 한다는 말씀을 들으며
마음이 살짝 어려워졌던 것도 사실입니다.
하지만 주식투자 경험을 떠올려보니 이해가 됐습니다.
주식에서도 매도해야 하는 순간에
조금이라도 망설이면
호가가 순식간에 밀리며 더 낮은 가격에 팔아야 하는 경우가 있었습니다.
부동산도 마찬가지일 수 있겠다는 생각이 들었습니다.
“팔겠다”고 마음먹었다면
미리 기준을 정해두고,
내가 받을 수 있는 편익과 갈아탈 자산을 함께 보고
빠르게 움직이는 것이 중요하겠다는 확신이 들었습니다.
매도는 감정이 아니라 기준으로 해야 한다는 점을 다시 배웠습니다.
6️⃣ 수리와 보유 관리도 투자자의 영역이다
투자물건 수리와 관련된 내용도 인상 깊었습니다.
아직 저는 세입자가 있었던 경험은 없지만,
지금까지 임차인으로 살면서 집주인들과 겪었던 상황들이 떠올랐습니다.
- 어떤 경우에는 집주인이 수리해줬고,
- 어떤 경우에는 제가 직접 처리해야 했고,
- 어떤 경우에는 애매하게 조율이 필요했습니다.
재이리 튜터님의 설명을 들으니
그때의 경험들이 하나씩 정리되는 느낌이었습니다.
투자는 매수로 끝나는 것이 아니라,
보유하는 동안 발생하는 여러 문제를
어떻게 판단하고 대응하느냐까지 포함된다는 생각이 들었습니다.
7️⃣ 계약은 신뢰가 아니라 기록이다
이번 강의에서 가장 기억에 남은 문장들은
투자자로서 꼭 머리에 새겨야 할 말들이었습니다.
“자본주의에서 한 팔로 싸우는 것과 양팔로 싸우는 것은 다르다.”
“잔금일이 얼마 남지 않았다면, CEO 마인드로 적극적으로 움직여야 한다.”
“계약은 신뢰가 아닌 기록으로 한다.”
“핵심 특약은 타협하면 안 된다. 특약은 나를 지키는 방패다.”
“돈이 오가는데 당연한 것은 없다.”
“매도든 전세든 내가 적극적으로 움직이는 만큼 매수자와 세입자를 구할 수 있다.”
“투자에서 대충은 매우 비싼 비용으로 돌아온다.”
이 중 가장 크게 와닿았던 말은
“투자에서 대충은 매우 비싼 비용으로 돌아온다”였습니다.
저는 지금까지 나름 안전장치를 걸어두는 편이라고 생각했지만,
돌아보면 이런 마음이 있었던 것 같습니다.
“이 정도면 됐지 뭐.”
“에이, 설마 그러겠어?”
하지만 부동산 계약에서는
그 “설마”가 큰 비용이 되어 돌아올 수 있다는 걸
이번 강의를 통해 다시 느꼈습니다.
계약, 매수, 전세, 매도 과정에서
적당히 넘어가는 것은 없도록 해야겠습니다.
✅ 적용할 점
매수 물건 선정, 계약, 보유, 매도 과정에서 ‘대충’은 금지
가능한 모든 방법과 지식을 동원해 비용을 치르지 않도록 대비하기
📝 마무리하며
이번 강의는 부동산 투자의 마무리 단계처럼 보이는
계약에 대해 깊이 배운 시간이었습니다.
하지만 강의를 듣고 나니 계약은 마무리가 아니라,
내 자산을 지키기 위한 본격적인 시작이라는 생각이 들었습니다.
앞으로 부동산 투자 생활을 하면서
매수, 전세계약, 보유, 매도 과정을 여러 번 겪게 될 것입니다.
그때마다 이번 강의에서 배운 내용들을 떠올리며
놓쳐서는 안 되는 부분을 체크하고,
불필요한 비용을 치르지 않는 투자자가 되어야겠다고 다짐했습니다.
계약은 신뢰가 아니라 기록이고,
특약은 나를 지키는 방패이며,
투자에서 대충은 가장 비싼 비용으로 돌아온다는 것.
이번 강의를 통해 이 세 문장을 마음에 새기게 되었습니다.
재이리 튜터님,
계약이라는 어려운 과정을 현실적으로 알려주셔서 감사합니다.
다음 계약에서는 이번 강의에서 배운 내용을 꼭 적용해보겠습니다.
