정부에서 7월말 세제개편안 발표를 예고하면서 사실상의 부동산 증세가 확실시되고 있습니다. 8월초로 연기된다는 이야기도 있네요, 그만큼 고민이 깊을 거로 생각됩니다. 어쨌든 어떤 내용이 발표될지 관심이 갈 수밖에 없는데요, 지금까지 대통령 및 정부 고위 당국자의 발언들을 토대로 세제개편안에 어떤 내용이 담길지 예상해보고 향후 부동산 시장에 대한 영향도 예상해보겠습니다.
공정시장가액비율 인상
【 현행 】
공정시장가액비율 조정은 법 개정 없이 시행령 개정 만으로 진행할 수 있어 가장 손쉽게 추진할 수 있는 방안입니다. 공정시장가액비율은 2009년 도입 이후 2018년까지 80% 수준을 유지하다가 2021년 95%까지 인상되었으나 윤석열 정부에서 60%로 낮아졌습니다.
【 예상 】
대부분의 언론과 기관에서 현 정부가 공정시장가액비율을 80% 이상으로 급격히 올릴 것으로 전망하고 있으나 저는 그러지 않을 가능성이 충분히 있다고 생각합니다. 그 이유는 두 가지인데, 첫째는 서울 집값이 많이 올라서 이미 보유세 상승폭이 클 것으로 예상되는 점, 둘째는 이로 인해 서울의 어지간한 아파트 보유자는 종부세 대상으로 많이 편입될 것이라는 점 때문입니다. 즉, 서울 집값이 많이 올라서 이미 보유세 상승폭이 클 전망인데 여기서 공정시장가액비율을 크게 올릴 경우 정부가 보호 대상으로 일컫는 실거주 1주택자의 부담도 커질 것이라는 게 딜레마입니다.
특히 서울 국회의원 48석 중 37석이라는 압도적 다수를 차지하고 있는 민주당 입장에서는 2028년 4월 총선에서 이 우위를 유지하기 위해서 중과세 대상이 대폭 늘어나는 공정시장가액비율 인상은 부담스러울 수밖에 없습니다. 이번 지방선거에서 서울시장 탈환에 실패한 상황에서는 더더욱 그렇습니다.
따라서 저는 공정시장가액비율은 유지하거나 올린다 해도 점진적 인상에 그칠 것으로 봅니다. 대신 (어차피 민주당을 찍지 않을) 다주택자와 고가 1주택자에 대한 핀셋 증세를 위해 보유세 과표 구간 조정에 나설 것으로 봅니다.
보유세 과표 구간 조정
【 현행 】
현재 보유세 과표 구간은 3억원 이하 / 6억원 이하 / 12억원 이하 / 25억원 이하 / 50억원 이하 / 94억원 이하 / 94억원 초과로 나뉩니다. 종부세는 2주택 이하의 경우 25억원 이하 1.3%, 94억원 초과는 2.7% 세율을 적용하는데, 3주택 이상인 경우는 25억원 이하 2.0%부터 시작해 94억원 초과는 5.0% 세율을 적용하는 구조입니다.
【 예상 】
중과세 대상을 확대시키는 공정시장가액비율 인상보다, 다주택자와 고가 1주택자에 대한 핀셋 증세를 위해 일정 금액 이상 구간에 대해서만 세율을 높일 것이 예상됩니다. 이재명 대통령과 구윤철 경제부총리가 "50억원 주택 보유세" 이야기를 한 적이 있어서 50억원 이상 주택에 대해서만 세율 인상을 예상하는 목소리도 있으나 그러기에는 대상 주택이 너무 적습니다. 대신 지난 지방 선거에서 평당 6000만원 이상인 곳에서 대부분 오세훈 후보가 이겼다는 점을 감안하면 역설적으로 평당 6000~7000만원인 곳들의 표를 다시 뺏어와야 한다는 생각을 할 법 합니다. 그렇다면 세율 인상 구간은 평당 7000만원 이상, 즉 국평 기준 25억원 이상 구간부터 세율을 올리지 않을까 예상해봅니다. 50억원 이상 주택은 더 올리겠죠. 어차피 민주당을 찍을 가능성이 낮은 곳들이기도 하니.
장기보유특별공제 개편
【 현행 】
장기보유특별공제는 1세대 1주택 기준으로 양도세가 부과되는 12억원 초과 주택에 대해 3년 이상 보유 및 2년 이상 거주할 경우 보유 기간과 거주 기간을 각각 연 4%씩 최대 10년까지 인정해 최대 80% (보유 기간 40% + 거주 기간 40%)를 공제해주는 제도입니다.
【 예상 】
지금까지 대통령의 워딩을 종합해보면 보유 기간 공제는 축소 또는 폐지되고, 그만큼 거주 기간 공제가 늘어날 것으로 예상됩니다. 가령 10년간 보유 주택에 실거주하면 기존 최대 공제 수준인 80%를 보장해주지만, 10년간 보유만 할 뿐 실거주하지 않았다면 기존 최대 공제 수준이었던 40%가 0%로 바뀔 수 있습니다.
사실 장기보유특별공제를 건드린다는 것은 비거주 1주택자를 겨냥한 것 그 이상도 그 이하도 아닙니다. 이미 다주택자 양도세 중과 부활로 인해 다주택자 매물을 어느 정도 출회시켰는데, 양도세 중과 이후 다시 매물이 감소하고 있으므로 다음에 매물을 출회시킬 수 있는 곳은 고가 1주택자 및 비거주 1주택자로 본 거 같습니다. 그러니 고가 1주택자는 보유세 과표 구간 조정으로 증세 압박을 통해 매물을 출회시키고, 비거주 1주택자는 공제 축소를 통해 매물 출회를 유도하는 것으로 보입니다.
만일 위와 같이 장기보유특별공제에서 보유 기간 공제를 축소 또는 폐지할 경우 비거주 1주택자는 어떤 액션을 취할까요. ① 그대로 버티기 ② 매도 ③ 자가로 돌아가기 중 택일하겠지요. 그 안에서 각각의 비중을 예상해본다면 ③번이 좀더 높게 나오지 않을까 예상해봅니다. 무주택자로 돌아가는 선택을 하는 것은 웬만하면 피하고 싶을테니까 매도는 최대한 피할테구요. 특히 보유 주택이 상급지에 위치하고 있어서 공제받아야할 규모가 크다면 더더욱 자가로 돌아가는 비율이 높을 겁니다. 이 말인 즉슨, 상급지 임대 매물 감소폭이 더 커질 것이라는 이야기죠.
2024년 기준으로 서울 주택의 52%를 서울이 아닌 다른 시도 거주자(46%) 및 서울 내 다른 자치구 거주자(6%)가 보유하고 있는 것을 감안하면 장기보유특별공제 개편은 생각보다 시장에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 자가에 거주하지 않는 52%의 보유자들이 어떤 움직임을 취하냐에 따라 매매 시장뿐 아니라 임대 시장도 크게 출렁일 수밖에 없습니다.
등록임대주택 세제 혜택 축소
【 현행 】
등록임대 제도는 주택임대사업자가 의무 임대 기간을 지키고 임대료를 연 5% 이상 올리지 않는 등 세입자에게 유리한 조건을 제공하면 양도세 중과 배제 등 혜택을 주는 제도입니다. 서울 등록임대 아파트의 경우 2.5만호는 올해, 4.3만호는 2028년까지 순차적으로 의무임대기간이 만료됩니다.
【 예상 】
정부는 해당 주택들에 대한 양도세 중과 배제 혜택에 대해 유예 기간을 두고 폐지 또는 축소할 것으로 예상됩니다. 정책 목적은 물론 "매물 출회"를 위해서죠. 정부 및 여당은 2028년 4월 총선 승리를 위해 벌써 궁리를 하고 있을 거라 생각되는데요, 그 전제 조건 중 하나가 바로 "집값 안정화"일 겁니다. 그도 그럴 것이, 노무현 정부와 문재인 정부가 정권 재창출에 실패한 가장 큰 이유가 바로 "부동산 폭등"이었다는 것은 누구나 아는 사실이니까요.
그런데 올해 상반기에 다주택자 양도세 중과 전 매물 출회로 잠시 재미를 봤지만 양도세 중과 이후는 매물이 감소하고 있는 것을 모르지 않을 터. 그렇다면 다음으로는 장기보유특별공제 개편으로 비거주 1주택자로 하여금 매물을 토해내게 하고 싶으나 이 경우 비거주 1주택자는 매도보다는 자가로 돌아갈 선택을 할 가능성이 높기에 이 경우 매물 증가폭은 제한적일 가능성이 높습니다. 그렇다면 다음으로는 결국 주택임대사업자를 건드릴 수밖에 없을 겁니다.
이들이 보유한 서울 아파트 6.8만호를 어떻게든 2028년 4월 총선 전에 매물로 토해내게 해서 집값을 안정화시키기 위해 정책적 노력을 집중할 것으로 예상됩니다. 이들의 보유 주택이 매물로 소화되는 순간 전월세 불안정은 더욱 심화될 가능성이 높으나 정부와 여당은 집값 안정을 더욱 우선시할 가능성이 높습니다. 그러나 2026~27년에 매물을 토해내게 해서 집값에 압박을 가한다 해도 결국 다주택자의 감소는 공급 감소와 만나면서 전월세가를 밀어올리는 데에 큰 영향을 미칠 것입니다.
그래서 시장은..
다주택자에 대한 증세는 매물 출회에 크게 도움이 안될 것으로 봅니다. 양도세 중과 수준이 너무 커서 매도를 택하기는 쉽지 않을 선택일 겁니다. 그렇다면 다주택자에 대한 증세는 세입자에 대한 조세 전가폭을 높일 가능성이 큽니다. 하물며 공급 감소로 임대인 우위 시장에서는 더더욱 그렇습니다.
비거주 1주택자에 대한 장기보유특별공제 개편 역시 매물 출회폭이 크지 않을 거라 봅니다. 1주택자가 무주택자로 돌아가는 선택은 쉬이 할 수 있는 게 아닙니다. 결국 자가로 돌아갈 가능성을 높인다는 점에서 이 역시 임대 매물을 줄이는 효과를 낳게 할 겁니다.
이 모든 것들이 공급 감소 상황과 맞물려 임대 매물 감소폭을 추가로 확대시키면서 전월세가를 더욱 끌어올릴 것으로 예상됩니다.
임대등록 아파트의 의무임대기간 만료 후 순차적인 양도세 중과 배제 혜택 종료는 매물 출회폭을 높일 수 있습니다. 그러나 당초 주택임대사업자 등록을 독려했던 정부가 정권이 바꼈다고 이제는 약속했던 혜택도 박탈하겠다는 것은 향후 부동산 정책에 대한 신뢰도를 스스로 저하시킬 뿐 아니라 의무임대기간 동안 시세 대비 낮게 책정되어 왔던 전월세가를 일제히 끌어올리면서 조세 전가를 일으킬 수 있다는 점에서 이 역시 임대 시장의 불안정성을 부각시킬 겁니다.
2028년 4월 총선 승리를 위해 그전까지 어떻게든 집값 안정화를 위한 매물 출회에 열심인 것은 알겠습니다. 그러나 임차인에 대한 정책적 고려는 빈약하기 그지없습니다. 임대 시장이 불안정해지는데 매매 시장은 안정될까요. 매물 출회로 안정된다고 해도 일시적일 수밖에 없습니다. 전월세가의 상승은 시차를 두고 매매가를 자극시킬 수밖에 없기 때문입니다.
