수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 방법
주우이, 자음과모음
안녕하세요, 존자입니다:)
시세트래킹이나 전수조사를 해도 해당 지역의 분위기를 잘 모르겠는 분들 계실까요?
저는 그랬습니다.
숫자가 바뀌는 게 보이긴 하지만 “가격이 올랐구나~” 정도로 밖에 생각을 못하고
기계적으로 가격을 입력하고 시세를 숫자로만 보고 있었습니다.
그런데 시세트래킹에 딱 한 가지를 더하니 숫자가 아니라 시장이 보이기 시작했습니다.
그 한 가지는 바로 전화임장 입니다.
시세트래킹을 하고 해당 지역의 랜드마크, 가격변화가 큰 단지, 여전히 저렴하다고 생각하는 단지 등
특징적인 단지를 몇 개 골라서 3~4통 정도 전화해보면 지금 그 지역의 시장 상황에 대한 감을 잡을 수 있습니다.
전임으로 시장 분위기를 파악할 때는 아래 내용을 포함하면 좋습니다.
매매 분위기
ex) 사장님 매물이 별로 없는 거 같은데 최근에 거래가 많이 되어서 그런 건가요?
요즘 집 보러 많이 오시나요?
거래 빨리빨리 되는 분위기인가요?
전세 분위기
ex) 요즘 전세 잘 나가나요? 가격 조금 더 높게 뺄 수 있나요? (투자자 컨셉)
매매랑 전세 중에 고민 중인데 전세는 요즘 가격이 어떤가요? 전세 매물 잘 없는 편인가요? (실거주 컨셉)
→ 특히 공급이 감소하는 지방의 경우 부사님의 반응을 통해 전세가 상승 신호를 파악하고 기회를 잡을 수 있습니다.
- 가격조정 여부
ex) 이 매물은 가격조정이 좀 가능한가요? 전반적으로 가격조정이 좀 되는 분위기인가요?
네고가 된다면 보통 얼마 정도 된다고 생각해야 할까요?
수도권의 경우 대출 문제 때문에 같은 지역이어도 15억을 기준으로 분위기가 다를 수 있으므로
15억 초과 단지와 15억 이하 단지를 하나씩 골라서 전화해보는 것도 시장 분위기를 파악하는 데 큰 도움이 됩니다.
전화임장을 통해 시세트래킹에서는 보이지 않았던 실제 가격을 알 수 있다는 것도 큰 도움이 됩니다.
시세를 딸 때는 네이버 부동산만 보기 때문에 실제 현장에서 얼마에 거래되는지 알기 어려운데요,
부동산에 전화해보면 시장이나 매도자의 상황에 따라
13억이라고 올라와 있는 매물이 12억 7천에 거래 가능하다거나
13억에 올라와 있는 물건은 매도자가 계좌를 안주고 13억 5천부터 가능하다-와 같은 실제 가격을 알게 됩니다.
서울의 특정 단지를 예시로 들어보겠습니다.
위 A단지의 중층 최저가는 11억이고, 비슷한 가치의 옆 단지는 11.3억입니다.
네이버 부동산으로만 보면 A단지가 좀 더 저렴하다고 생각할 수 있는데요,
막상 A단지에 전화를 해보니 그렇지 않다는 것을 알 수 있었습니다.
위 11억짜리 매물은 현재 임차인이 거주 중인데 협조가 잘 안되어서 집도 못보고 거래가 어려운 상황이라
실제 실거주 가능한 집은 11억 3천부터 시작하는 것이었습니다.
알고보면 실제 가격은 두 단지가 똑같아지는 것입니다.
최근에는 매물도 많지 않고 저렴한 매물은 거래가 어렵거나, 사연 있는 매물 하나가 빠지면 1억 이상 호가가 올라가 있는 경우도 많아서 이렇게 전임을 통해 자세한 내용을 알아보는 것이 실제 가격과 시장 상황을 파악하는 데 큰 도움이 됩니다.
전화임장을 통해 파악한 내용들을 앞마당 1p나, 엑셀파일 옆에 기록해두면 시장을 변화하는 모습이 자연스럽게 보이게 됩니다.
그리고 단순히 숫자만 입력하면 단순노동으로 느껴지는 경우가 많은데
이렇게 전임을 함께 하면 시장을 알아가는 재미르 느끼게 되어 시세를 더 열심히 보게 되는 장점이 있습니다.
하루 3~4통 전화임장이 부담스럽고 어렵다면, 랜드마크 단지에 1통 전화하는 걸로 시작해보는 건 어떨까요?
여러분의 시세 습관 만들기를 응원하겠습니다 ♥
