안녕하세요 조모니입니다.
10.15 대책 이후, 서울 수도권 시장은 확연하게 달라졌습니다.
많은 분들이 오른 가격에만 집중하지만
가격보다 실수요자들의 선택이 어떻게 달라졌는지 더 주목해야합니다.
시장은 가격만으로 움직이지 않습니다.
결국 시장을 움직이는 것은 “지금 이 순간 집을 살 수 있는 실수요”입니다
오늘은 규제 이후, 실수요자들이 어떤 선택을 했고
그 선택이 시장을 어떻게 바꾸었는 지 이야기해보겠습니다
실수요자는 크게 2가지로 움직입니다.
1.갈아타기 수요
갈아타기의 전제는 단순합니다.
“현재 집을 팔고, 부족한 자금을 더해 더 좋은 집으로 이동하는 것”
가면 갈수록 이 과정이 쉽지 않아졌습니다.
15억/25억 기준으로 대출의 제한이 생기며
그 금액대 인근의 단지들은 몇천만원 차이로
대출 한도가 2억이 줄어버리죠
대출 규제로 매수자의 자금력이 약해졌고
그로 인해, 매수자들이 오른 가격에
선뜻 매수를 망설이며 매도가 잘 이뤄지지 않고
나는 더 좋은 집을 사려해도, 갈아탈 집이 오른 마당에
필요한 자금을 마련하기 어려워졌기 때문입니다.
매도인들이 상급지가 오르는 바람에 갈 곳이 없어져
그만큼 호가를 올리거나, 물건을 거두고, 거래를 하려고 하면 계좌를 주지 않는 상황이 비일비재하게 일어납니다.
어짜피 계속해서 올라가는 시장에, 집값이 올라가니
매도인들은 급할게 없는 것이죠
시장에 나와야할 매물들이 잠기고,
매물의 희소성은 더욱 커지고 있습니다
2. 무주택, 생애최초 수요
신혼집을 구해야하는 데, 전세는 씨가 말랐고, 월세는 감당이 안됩니다.
전월세 공급이 줄어들고, 임대료가 오르고
갈아타기 수요가 끊기니 연쇄작용으로 매물이 사라지게 되죠.
당장 살 곳이 사라지고, 앞길이 막막한 신혼부부들은
“차라리 대출 받아서 내집 마련하자”는 선택을 하게 됩니다.
다행히, 6억/9억이하 정책대출(보금자리론,신생아특례)를
생애최초에게는 LTV 40%가 아닌 70%로 완화해주고 있습니다.
계산해보면 부부가 각각 9천만원의 종잣돈만 있어도
6억짜리 집을 마련할 수 있다는 뜻이지요.
그래서 규제가 강화된 이후에도 특정 지역의 실수요는 꾸준히 유입되고 있습니다.
실수요자들의 구성을 봐야합니다
많은 사람들이 규제가 발표되면,
가장 먼저 “집값이 오를까, 내릴까”를 생각합니다.
하지만 실제 시장은 규제 자체보다도, 그 규제로 인해 실수요자들이 어떤 선택을 할까 에 더 크게 반응합니다.
생애최초, 신혼부부 비중이 높은 지역인 노원구는 보금자리론을 활용할 수 있는 6억원 이하, 특히 7호선 역세권 중심으로 매수세가 꾸준했으며, 6억대가 넘어가는 단지들은 관망세를 보입니다.
광명의 가격이 크게 오르자, 자금 부담을 느낀 실수요자들은 대체로 무주택 생애최초 신생아대출 활용하는 분들이며
규제지역으로 대출 제한이 있는 구로구 항동보다, 대출 활용이 유리한 비규제지역 옥길로 많이 이동합니다.
마찬가지로 영통구가 규제로 묶였을 당시, 비규제이지만 영통구와 가까우면서 대출 한도가 널널한 기흥구를 실수요자들은 선택하기도했죠.
사람들은 각자 살 수 있는 곳으로 움직였습니다.
누군가는 보금자리론이 되는 지역을 선택했고,
누군가는 대출 규제를 피할 수 있는 옆 동네를 선택했습니다.
그래서 앞으로 무엇을 봐야할까
결국 같은 규제라도 모든 지역이 같은 방향으로 움직이지 않습니다.
그 지역을 움직이는 실수요가 누구인지,
그들이 어떤 선택을 했는지가 시장의 방향을 결정한 것입니다.
지금 시장은 투자자가 아니라 실수요가 움직이고 있습니다.
그래서 앞으로는 가격보다도
누가 이 지역을 사고 있는지 집중하려합니다.
감사합니다
현재 시장에서 어떤 것에 집중해야하는 지 알려주신
❣️메로나님 늘 감사합니다❣️
