지방에서 투자하는 건 어리석은 일일까?
요즘 변동성이 큰 주식시장으로 많은 분들의 탄식이 느껴집니다.
어제는 반도체 업황이 고점에 이르렀다는 우려와 공포 심리로
반도체주가 크게 조정을 받았습니다.
오늘 오전에는 삼전닉스가 소폭 상승 전환하는 모습에
사무실 곳곳에서 이런 이야기가 들려 왔습니다.
“지금 살까?, 조금 더 지켜볼까?"
저도 삼성전자를 보유하고 있지만요
단기적인 가격을 예측하는 데는 자신이 없습니다.
미래 가치와 가격을 정확히 맞히기 어렵다는 것을 알기 때문에
저는 제가 이해하고 판단할 수 있는 자산을 선택하려고 합니다.
현재의 가치를 확인할 수 있고, 그 가치를 따라 가격이 움직이는 자산.
바로 지방 아파트입니다.
입주가 줄어드는 시장에서 사람들이 어떤 집을 선택하는지 이해하면 됩니다.
더불어 비교적 빠르게 움직이는 시장으로 결과를 보여줍니다.
저는 지방이 들이는 시간과 투자금 대비 수익률을 높일 수 있는 시장이라고 생각합니다.
지방 투자는 위험하지 않을까?
많은 분이 묻습니다.
“지방 투자는 위험하지 않나요?”
지방은 서울보다 인구가 적습니다.
이에 따라 모든 아파트의 가격이 오르기도 어렵고
투자 수요가 덜 붙기 때문에 상승폭에도 한계가 존재합니다.
그래서 지방 아파트는 아무거나 사면 절대 안 됩니다.
다만 여기서 우리가 집중해야 하는 것은
지방이 수도권보다 자산으로서 더 가치가 있느냐가 아닙니다.
내가 가진 돈으로 수익을 만들 수 있느냐가 중요합니다.
부동산은 움직이지 않는 자산입니다.
몇 개의 지역을 제대로 공부해두면
사람들이 어떤 집을 어떤 이유로 선택하는지 반복해서 이해할수록
돈을 벌 수 있습니다.
고민이 된다면 먼저 지방 투자를 경험한 사람들의 사례를 통해 기준을 배우고,
직접 여러 지역에 적용하면서 나의 기준으로 만들어갈 수도 있습니다.
왜 지방인가?
지방 부동산은 공급 변화가 전세시장과 매매시장에 비교적 빠르게 드러나는 편입니다.
입주 물량이 많으면 전세 매물이 쌓이면서 가격도 빠지게 됩니다.
반대로 입주가 줄고 전세 매물이 부족해지면
원하는 단지의 전세를 구하지 못한 사람들이 매매를 고민하기 시작합니다.
부동산은 투자재이기 이전에 사람들이 실제로 살아야 하는 공간이기 때문입니다.
이때 살고 싶어 하는 사람이 많은 선호 단지부터 가격이 움직입니다.
초기에 선택받은 단지는 시장의 상승 흐름이 이어지는 동안 반복해서 수요가 붙으며
더 오래, 더 많이 오르게 됩니다.
반면 선택받는 이유가 분명하지 않을 수록 단지는 가격이 늦게 움직이고
(가격이 저렴해서 선택하는 단지일수록)
시장의 상승 흐름을 충분히 누리지 못할 수 있습니다.
이러한 차이는 선호도에 달려 있습니다.
여기서 제가 말씀드리려는 건
무조건 지역에서 가장 좋아하는 단지 사야 한다는 의미가 아닙니다.
전세가 부족해졌을 때 사람들이 매매로라도 빠르게 선택할 만큼
충분한 수요가 있는 단지를 사야 한다는 의미입니다.
지방 투자에서 우리가 기대하는 것은 한 번에 큰 돈을 버는 것보다
비교적 적은 투자금으로 종잣돈을 불려가는 것입니다.
상대적으로 짧은 시장의 순환을 활용해 빠르게 매매 차익을 만들 수 있기 때문에
투자금 대비 수익률이 높은 투자라는 시간의 편익이 큽니다.
단, 내 투자금에서 할 수 있는 단지 중에
전세가 상승으로 매매가가 달아날 단지를 선별할 수 있어야 합니다.
현장으로 가야 하는 이유입니다.
지금 지방 시장은 기회를 주고 있습니다.
부산과 대구, 대전은 현재 계속 살펴봐야 할 시장입니다.
부산과 대구는 현재 입주가 줄어드는 시장이고
대전은 당장 입주를 앞두고 있지만 2028년부터 물량이 급감합니다.
지난해 하반기 부산은 가을 이사철을 지나며 전세가격이 오르고 매매가격도 움직였습니다.
현장에서는 계약이 깨지고 배액배상까지 이어지는 모습을 볼 수 있었는데,
최근에는 대출 규제와 매수 심리 위축이 겹치며 전세가격은 오르지만
매매가는 잠시 숨을 고르는 모습을 보입니다.
지난해 많은 분이 사고 싶어도 가격을 깎기 어려웠던 단지를
지금은 협상할 수 있다는 의미입니다.
제가 자주 전화드리는 사장님은 이를 일명 ‘바겐세일’이라고 부르시기도 하더군요.^^
대구는 아직 전세시장이 뚜렷하게 회복됐다고 보기는 어렵습니다.
단기간에 입주 물량이 많았고 미분양 주택도 쌓였던 만큼
영향이 해소되는 데 시간이 필요해 보입니다.
다만 2027년부터 공급 절벽이라는 흐름에 주목해야 합니다.
공급이 줄어든다고 곧바로 전세와 매매 가격이 오르는 것은 아닙니다.
제가 울산과 부산 시장을 지켜보며 알게 된 것은
입주 물량이 줄어도 사람들이 줄어든
전세 매물과 오른 가격을 받아들이기까지 시간이 필요하다는 점이었습니다.
실제 현장에서도 공급이 감소한 직후가 아니라
일정한 시차를 두고 선호 단지부터 전세가격이 움직였습니다.
이에 전세 가격이 오를 때 까지 기다리는 게 아니라
미리 시장을 봐 두고 종잣돈을 준비하고 계셨던 분들이
전세가가 오르는 변화의 순간
좋은 단지를 저렴한 가격에 매수할 수 있었습니다.
조용한 시장에서 기회를 잡으세요.
우리는 조용한 시장이 기회라고 배웁니다.
하지만 막상 시장이 조용할 때 들어가는 것이 가장 어렵지요..
내 눈으로 가격이 오르는 것을 확인한 뒤,
확신이 생기면 돈을 넣고 싶기 때문입니다.
하지만 그때는 이미 좋은 단지의 가격이 오른 뒤라는 걸 감수해야 합니다.
2023년 울산
2025년 부산 모두 가을 겨울 이사철을 지나며 가격이 움직이는 모습을 보였습니다.
가을을 대비하며 여름에 준비하시길 바랍니다.
더운 여름, 투자를 잘 해내고 싶다는 마음으로
먼 지방으로 향하는 분들께 응원하는 마음으로 글을 마칩니다.
감사합니다.
